不動産用語の「塩漬け物件」　原因は値段とは限らない

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不動産用語の「塩漬け物件」（しおづけぶっけん）は、売りたいのに動かせないまま抱えている不動産のことです。抱えているあいだも固定資産税は毎年かかり、マンションなら管理費と修繕積立金が続きます。動かない原因は、値段とは限りません。現場ではこの一語が4つの状態に使われ、そのうち2つは持ち主が最初にやることが正反対です。取り違えたまま値下げを繰り返しても、名義や残債で止まっている家は動きません。

値下げが効かない場所もあります。国土交通省の取引価格情報で、2025年10月から12月の3か月に中古戸建てが1件も収録されなかった市区町村は、全国1,525のうち288。中古マンションが0件は1,046で、全体の68.6%です。

検索の候補には「家 売れない 2年」「家 売れないストレス」が並びます。半年ではなく2年と打つ人がいます。

不動産の「塩漬け物件」は、売る側が抱えたまま動かせない不動産です

「塩漬け」は株の世界では、値下がりした株を売らずに持ち続けることを指します。不動産でも同じで、手放せないまま持ち続けている状態を呼びます。

この言葉を使うのは持っている側で、買う側は同じ家を「売れ残り物件」と呼びます。検索の候補も、持ち主は「塩漬け 不動産」、買い手は「売れ残り物件 値引き」と分かれています。

同じ「塩漬け」でも、不動産の現場では4つの意味で使われています

解説記事を並べると、「塩漬け」が指しているものは4つに分かれます。

読者自身の持ち物になりうるのは1番目と3番目です。2番目と4番目は金融機関と行政の話で、家を売る手順とは重なりません。

担当者が言った「塩漬け」と、読んだ記事の「塩漬け」が別のものを指していることがあります。私は、この言葉が出たら「どの意味ですか」と聞き返すのが早いと考えています。

相続の塩漬けと、残債の塩漬けは、やることが正反対です

相続の塩漬けは、名義で止まっています。亡くなった人の名義のままでは売れず、相続人が複数いれば全員の合意も要ります。

2024年4月1日から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務になりました。正当な理由なく申請しなければ、10万円以下の過料の対象です。放置した実家がどうなるかは実家を空き家のまま放置するとどうなる？にまとめています。

残債の塩漬けは、逆に金額で止まっています。売値がローンの残りを下回ると、原則として差額を現金で用意しないと抵当権を外せません。借入先が同意すれば、差額を残したまま売る方法もあります。

相続は名義から、残債は残高から。最初に開く書類が、戸籍と登記簿か、返済予定表かで分かれます。

中古戸建ての取引が3か月で0件だった市区町村が、全国に288あります

名義でも残債でもない止まり方があります。その市区町村で、同じ種別の取引が動いていない場合です。この288と1,046を、市の名前まで下ろします。表の件数はいずれも2025年10月から12月の3か月です。

海南市は土地が13件動いているのに、中古戸建ては0件です。4市の中古マンションは、2023年1月から2025年12月までの12四半期すべてが0件でした。いずれも町村ではなく市です。

値段が高いから売れないのではなく、その市区町村で3か月に1件も動いていない場所があります。

私は、売れない家の相談で最初に値段の話をするのは順番が逆だと考えています。先に見るのは、同じ市区町村で同じ種別が3か月に何件動いたかです。同じ件数から住み替えの順番を決める話は、売り先行 買い先行　選べない市と種別があるに、神戸市中央区や東京都世田谷区の内訳つきで書きました。

値下げが効く塩漬けと、効かない塩漬けの分かれ目

値段を動かす前に、どこで止まっているかを3つに分けます。

• 問い合わせが来ていない … 見られていません。写真、間取り図、掲載サイトの数を先に見ます
• 内見は来るが決まらない … 物件側の条件で止まっています。足りないのは説明の材料です
• 内見のあとに金額の話が出る … ここで初めて値下げが交渉になります

問い合わせが1件も来ていない家に、値下げは効きません。見ていない人は、値段が下がったことに気づきません。

内見は来るのに決まらない場合、自分の家が他の物件を決める比較材料として案内されていることがあります。案内の順番は不動産用語の「当て物件」って何？にまとめました。

残債が売値を上回っているときに、先に確かめること

残債が売値を上回る状態は、オーバーローンと呼ばれます。値下げの前に数字を3つそろえます。

1つ目はローンの残高で、返済予定表か残高証明で確認します。2つ目は今の査定額で、1社だけでは幅が分かりません。3つ目は売るときに出ていく費用で、仲介手数料、抵当権抹消の登記費用、引っ越し代が並びます。

査定額から残高と費用を引いて残る額が、用意する現金です。ここが埋まらないかぎり、買い手が見つかっても引き渡せません。

差額が埋まらないときは、貸す、住み続けて返済を進める、借入先に相談する、のどれかです。どれを選ぶかは残高と収入で変わります。

買う側から見て、売れ残っている不動産は狙い目か

買う側の検索候補には「売れ残り物件 理由」「売れ残り物件 値引き」が並びます。

分かれ目は、残っている理由が価格にあるか、物件そのものにあるかです。価格なら下がる余地があります。接道や法令上の制限のように動かせない理由なら、値段が下がっても同じ理由で次の買い手も止まります。安く買えたのではなく、次に売るときの相手も同じだけ少ない買い方になります。

売主が残債で動けない物件は、どれだけ長く残っていても値段が下がりません。下げられないから残っている、という並びだからです。金額の伝え方は不動産用語の「指値」って何？に書きました。

自分の家が塩漬けかどうかを確かめる手順

1. 媒介契約書の種類と有効期限を見る

専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は、宅地建物取引業法で3か月が上限です。更新には依頼者からの申出が必要で、自動では延びません。

2. 問い合わせ件数と内見件数を数字で聞く

専任媒介なら2週間に1回以上、専属専任媒介なら1週間に1回以上、業務の処理状況を報告する義務が不動産会社にあります。

3. 自分の市区町村で、同じ種別が何件動いたかを見る

私は、二桁動いていれば値下げの判断に入れてよいと見ています。0件なら、貸す・買取・解体のように売り方を変える検討に移ります。

4. 残債と査定額の差額を1枚に書く

差額がプラスなら、値段の交渉ができます。マイナスなら、埋める現金の額が交渉の前提になります。

不動産用語の「塩漬け物件」は値段の話に見えて、止まっているのは名義か、残債か、その町の件数のどれかです。どれに当たるかが決まると、次にやることも決まります。

不動産の「塩漬け物件」に関するよくある質問

塩漬け物件に年数の定義はありますか

ありません。半年でも2年でも、年数ではなく止まっている場所で見分けます。

売れないまま賃貸に出してもいいですか

住宅ローンが残っている家を賃貸に出すと、契約で決めた用途と違う使い方になることがあります。決める前に借入先へ確認してください。

買取業者に頼めば必ず売れますか

必ずではありません。買取は不動産会社が直接買う方法で、条件が合わなければ断られます。私は、提示額は仲介で売れたときの価格より低く出ると見ています。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当サイトで集計（2025年10〜12月・全国1,525市区町村。個別の市区町村の件数は2023年1月〜2025年12月の四半期別データから集計）／相続登記の申請義務は不動産登記法（2024年4月1日施行）／媒介契約の有効期間と業務報告の頻度は宅地建物取引業法／検索の候補語はGoogleの検索候補（2026年9月17日取得）／「塩漬け」の4つの用法は、不動産会社・相続の専門家・収益物件メディアの解説記事6本を並べて整理したものです（一次情報ではありません）