売り先行 買い先行　選べない市と種別がある

「売り先行か買い先行かは、自分の性格と資金で決めるもの」。住み替えの解説はたいていそう書いてありますが、住んでいる市と売る種別によっては、片方が最初から成り立ちません。

2025年10月から12月の3か月で、国土交通省の取引価格情報へ中古戸建てが1件以下しか収録されなかった市区町村は、全国1,525のうち538。うち288は0件でした。買い先行は売れるまでの期間を読めることが前提なので、読む材料が3か月に1件も出てこない場所では、選ぶ手前で消えています。

先に決まるのは順番ではなく、あなたの市で3か月に何件動いたか

Yahoo!知恵袋には、この不安がそのまま書かれています。

買い先行は、先に次の家を買って今の家をあとから売る順番です。売れるまでは住宅ローンを2本持ちます。選べるかどうかは度胸ではなく、自分の家が何日で買い手に出会うかを読めるかで決まります。

よく引かれるのは首都圏の平均で、中古戸建てはレインズ登録から売買契約まで100.9日（2025年・東日本不動産流通機構）。ただし4都県をまとめた数字で、自分の市の話ではありません。売る側の手順は家を売る流れ　何から始めるかは、査定ではありませんにあります。

住み替え前の家をどうしたかは、手放した家の種類で分かれます。令和7年度 住宅市場動向調査で中古住宅を買って住み替えた世帯のうち、前の家が戸建てだった世帯で「売却した」は48.3%、前の家が集合住宅だった世帯では59.0%でした。残りは賃貸に出すか、そのまま持ち続けています。

同じ神戸市中央区で、マンション128件・戸建て2件

2025年10〜12月に収録された件数を、種別ごとに並べます。

神戸市中央区はマンション128件に対して戸建て2件。同じ区のなかで64倍の差です。大阪市北区も84件と2件で42倍でした。市が同じでも、どちらを売るかで手元の材料の量がまるで違います。

中央区のマンションなら直近3か月に128件が並び、値段の見当も期間の見当も立ちます。同じ区の戸建て2件からは立ちません。

おかあさん

そうとは限りません。中央区は戸建てそのものが少ない街です。売れにくいのではなく、比べる材料がないという話です。

全国1,525市区町村のうち、538で中古戸建ては3か月に1件以下

全国を数えるとこうなりました。

• 中古戸建ての収録が1件以下＝538市区町村（35.3%）。うち0件が288市区町村
• 中古マンションの収録が0件＝1,046市区町村（68.6%）
• 中古戸建てが多い順の上位5＝東大阪市56件、旭川市55件、浜松市中央区55件、横須賀市54件、大津市51件

上位5に世田谷区（41件）は入りません。件数は地価や人口の順には並ばず、その市に中古戸建てがどれだけ出ているかで決まります。

マンションは全国のおよそ3分の2の市区町村で、3か月に1件も収録がありません。「今のマンションを売って次の家へ」という前提そのものが立たない地域があります。

私は「3か月売れなければ値下げ」という助言を、件数が二桁ある市でしか成り立たないものだと考えています。四半期に1件の町では、売れていないことが値段のせいだとは言い切れません。

買い先行を選べる人の条件　銀行が見ている年収とエリア

残債が残る住み替えで使うのが住み替えローンです。今の家のローンの残りを、次の家のローンに上乗せして借ります。ここで先に見ておきたいのは金利ではなく、申し込める人の線と、決済日の縛りです。

りそな銀行はこれを2つの商品に分けています。新居を先に買う「住みかえプラン」と、売買を同じ日にそろえる「住みかえローン」です。同時決済型のほうは、新居の購入日と旧居の引渡し日を同じ日にする必要があります。買い先行型を選べば、引っ越したあとゆっくり売却活動ができて、新居へ移ってから1年間は元金の返済を据え置けます。順番は好みではなく、契約した商品で決まっている、ということです。

申し込める人の線も商品ごとに違います。

年収の下限は100万円と400万円で4倍ちがいます。上乗せできる額の書き方も、片方は「年収に占める年間返済額35%以内」、もう片方は「＋最大2,000万円まで」と別の決め方です。そして横浜銀行のほうは、対象になる物件の場所が神奈川県全域と東京都の一部に限られます。条件を満たしていても、住む場所が外なら最初から対象外です。

事前審査で落ちたときに何を見られていたかは、住宅ローン 事前審査 落ちた　原因の探し方に、国土交通省の調査で銀行が見ている12項目を機関数のまま並べてあります。

おかあさん

令和7年度 住宅市場動向調査では、2回目以降に家を買った世帯の平均世帯年収は中古戸建てで771万円、中古マンションで785万円でした。下限に届かない人だけ、買い先行がそこで消えます。

引き渡し猶予　仮住まいを省く代わりに払うもの

売り先行が嫌われる理由は、売ってから次の家に入るまでの仮住まいです。敷金・礼金と引っ越し代が2回分かかります。これを省く特約が引き渡し猶予です。

決済を先に済ませ、鍵を渡す日だけ数日先へ延ばします。買主から見れば、代金を全額払ったのにまだ入れない期間です。不動産会社の解説では3日から10日程度が目安とされますが、法律で決まった日数ではなく、当事者の合意で決める特約です。

タダで省けるわけではありません。買主自身も住み替えで賃貸の解約日が決まっていれば、その数日を別に埋めます。猶予を付けた物件は買える人が減り、価格交渉の材料にもなります。

おかあさん

浮くのは費用のほうです。代わりに、買い手の数と値段のほうで払うことになります。

買い替え特約は「買う側」の道具　売る側に回ると受けたくない条件

買い替え特約は、次の家の契約書に「今の家が◯月◯日までに◯円以上で売れなかったら白紙に戻せる」と入れておくものです。買う側には、二重ローンを避ける保険になります。

住み替えでは、同じ人が売り手と買い手を兼ねます。今度は、自分の家を買いたい人から同じ特約を求められる側に回ります。受ければ期限まで他の買い手に売れず、期限が来たら契約は白紙で、手付金も返します。

私は、買い替え特約を「安全な道具」として一律に勧める説明には無理があると考えています。自分が付けたい条件は、立場が入れ替われば自分が断りたい条件です。判断材料は結局さきほどの件数に戻ります。3か月に数十件動く市なら、次の買い手を待てます。1件の町では、同じ3か月の重さが違います。

順番を決めるときに見る数字は3つ　見る順序も決まっています

1. 残債と売値の差 … 売値が残債を下回ると、差額を現金で埋めないかぎり引き渡せません
2. 自分の市×種別の四半期件数 … 二桁あるか、1件以下か。1件以下なら売り先行から考えます
3. 住み替えローンの年収とエリアの条件 … 買い先行を選ぶなら、この2つに自分の数字を当てます

1の売値は、売り出し価格ではなく売れた価格で見ます。首都圏の中古マンションは在庫の平均が6,866万円、2026年7月に成約したのは5,267万円でした。差の中身は売りに出ている中古マンションは平均6,866万円　ところが首都圏で7月に売れたのは、5,267万円でしたにあります。

残債を返したあと手元に残る額は、家の売却で手元に残る金額　「2000万で家が売れたらいくら入りますか？」を引かれる順に並べますに、出ていく順で並べてあります。

よくある質問

売り先行と買い先行、どちらが得ですか

市と種別で変わります。自分の市の中古戸建てが3か月に1件以下なら、買い手が現れるまでの期間を読む材料がないまま買い先行に入ることになります。

仮住まいをせずに住み替えられますか

引き渡し猶予を付ければ、鍵を渡す日を数日ずらせます。その代わり買える人が減り、価格交渉の材料になります。

住み替えローンは誰でも借りられますか

年収の下限があります。前年の税込年収100万円以上とする商品も、前年度税込年収400万円以上とする商品もあり、対象になる物件の場所を限っている商品もあります。

出典

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当サイトで集計（2025年10〜12月・全国1,525市区町村）／国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査報告書」／りそな銀行「住みかえプラン／住みかえローン」（2026年9月14日確認）／横浜銀行「住宅ローン（お住み替え）」（2026年9月14日確認）／東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」／読者の声はYahoo!知恵袋の実在の投稿から原文のまま引用しました。