マイソクを作るとき、時間がかかるのはレイアウトではありません。「この数字はどの資料を見れば載っているのか」と「この書き方をして大丈夫なのか」の二つです。
マイソクには法律で決められた様式がありません。ですから項目の並びやデザインは各社の自由です。一方で、マイソクは不動産広告なので、載せ方には規制がかかります。ここを知らずに作ると、ポータル入稿で差し戻されたり、最悪の場合は行政指導の対象になります。
この記事では、A4一枚に載せる項目を「どの資料から拾うか」とセットで一覧にしたうえで、実務でつまずきやすい表現のルールを整理します。
マイソクに決まった様式はない。ただし広告規制は受ける
マイソク（販売図面・募集図面）は、物件概要・間取り図・写真・地図をA4一枚にまとめた資料です。買主に渡すこともあれば、他業者に流通させることもあります。
呼び方も様式も業界の慣習で、法令に「マイソクはこう作れ」という定めはありません。そのため「正解のフォーマット」を探しても見つかりません。自社で使いやすい型を決めて固定するのが正解です。
ただし、マイソクは物件を紹介する広告物です。次の二つが必ずかかってきます。
- 宅地建物取引業法（第34条の取引態様の明示など）
- 不動産の表示に関する公正競争規約（いわゆる表示規約。徒歩分数の計算方法や、使ってはいけない用語を定めています）
「社内資料だから」「他業者向けだから」という理由で外れるものではありません。作り方の自由度は高いのに、書き方の自由度は低い。これがマイソクの性格です。
A4一枚に載せる項目と、数字の出どころ
実務で使う項目を、どの資料を見れば分かるかとセットで並べます。「探す場所が決まっていない」ことが作業時間の大半を食うので、ここを社内で固定するだけで速くなります。
| 項目 | 内容 | どの資料から拾うか |
|---|---|---|
| 物件名称・所在地 | 地番と住居表示は別物 | 登記事項証明書（地番）／現地・役所（住居表示） |
| 価格 | 消費税の扱いも明記 | 媒介契約書・売主からの資料 |
| 交通 | 最寄駅と徒歩分数 | 地図で道路距離を測る（80m＝1分） |
| 土地面積 | 公簿と実測が違うことがある | 登記事項証明書（公簿）／確定測量図 |
| 建物面積 | 登記床面積と課税床面積は一致しないことがある | 登記事項証明書 |
| 築年月 | 新築年月日 | 登記事項証明書（表題部） |
| 構造・階数 | 木造／鉄骨造／RC造など | 登記事項証明書 |
| 間取り | 現況を優先 | 現地確認・売主資料・既存の図面 |
| 土地の権利 | 所有権か借地権か | 登記事項証明書（権利部） |
| 用途地域・建ぺい率・容積率 | 役所調査の基本 | 市区町村の都市計画担当 |
| 接道 | 道路種別と幅員、間口 | 役所の道路担当／公図 |
| 私道負担 | 有無と面積 | 公図・測量図・登記 |
| 現況・引渡時期 | 空家・居住中・賃貸中 | 売主への確認 |
| 設備 | 上下水道・ガスの種別 | 役所（埋設管図）・現地 |
| 取引態様 | 売主／代理／媒介の別 | 媒介契約書 |
| 備考 | 再建築不可・私道承諾など | 調査結果全般 |
特に間違えやすい3つ
地番と住居表示は別の番号です。登記の地番をそのまま所在地に書くと、現地にたどり着けない資料になります。逆に、登記簿を取り寄せるときは住居表示では引けません。両方を控えておくのが実務です。
土地面積の公簿と実測は、古い物件ほどずれます。確定測量図がない物件で「実測◯㎡」と書いてしまうと、後で数字が動いたときに責任問題になります。根拠がない数字は載せないのが原則です。
登記床面積と課税床面積も一致しないことがあります。マンションの専有面積は特に、登記（内法）と販売時（壁芯）で数字が変わります。どちらの基準かを書き添えると事故が減ります。
数字の出どころを表にして管理する考え方は、賃貸のレントロールの作り方と同じです。物件資料は結局、「どの一次資料に書いてあるか」を追える形にしておくと強くなります。
書いてはいけない表現（ここで差し戻される）
表示規約は、使ってよい言葉と計算方法を細かく決めています。マイソクでつまずきやすいところを挙げます。
1. 最上級・断定の表現
「完全」「完ぺき」「絶対」「万全」、「日本一」「業界一」「抜群」、「特選」「厳選」、「最高」「最高級」といった言葉は、客観的な根拠を示せる場合を除いて使えません。「駅から一番近い」も、比較の対象と根拠が示せなければ同じ扱いです。
感覚的に強い言葉を使いたくなるところですが、根拠を書けないなら削るのが安全です。
2. 徒歩分数の切り上げ
道路距離80mを1分として計算し、1分未満の端数は切り上げます。240mなら3分、250mなら4分です。直線距離ではなく実際に歩く道路距離である点、そして信号や坂の時間は考慮しない点も決まっています。詳しくは徒歩○分の計算ルールにまとめています。
3. 「新築」と書ける条件
建築後1年未満で、かつ一度も人が住んでいないものが新築です。築1年を過ぎた未入居物件は「新築」ではなく「未入居」と書きます。ここは指摘されやすい代表格です。
4. リフォーム・リノベーションの表示
「リフォーム済」とだけ書くのは不十分です。いつ、どこを直したかを書きます。「2026年3月 キッチン・浴室交換」のように、時期と箇所を添える形にしてください。予定であれば「リフォーム予定」と、実施済みと区別できるようにします。
5. 成約済み物件を載せ続けない
取引できない物件を掲載し続けると、おとり広告と見なされます。故意でなくても、更新漏れは同じ結果になります。おとり広告と疑われないための表記ルールと掲載停止フローを先に決めておくのが実務的です。
6. 二重価格表示
「◯◯万円→◯◯万円」のような値下げ表示は、過去の価格が実際に相当期間販売されていた価格であることなど、条件を満たす必要があります。値下げを演出するための架空の元値は使えません。
7. 制限を書かずに省略しない
再建築不可、接道義務を満たさない、市街化調整区域、私道の掘削承諾が未取得──こうした事情は、書かなければ有利に見えます。書かないことによる誤認も表示規約の対象です。備考欄は削る場所ではありません。
ポータル入稿時に差し戻される表現はSUUMO入稿で差し戻されやすい表現にもまとめています。マイソクとポータルで基準は基本的に同じです。
写真と間取り図で事故が起きるところ
写真の加工は、明るさや傾きの補正までが実務の常識的な範囲です。電線を消す、隣家を消す、曇天を晴天に差し替えるといった加工は、現況と違う印象を与えるため避けます。家具を合成する場合（バーチャルステージング）は、合成である旨を明記します。
他社が作った間取り図をそのまま使うのは、著作物の利用にあたる可能性があります。元付業者から預かった図面を流通させてよいかは、広告転載の許可を取って記録に残す手順で処理してください。口頭確認だけで進めると、後から止められたときに何も残りません。
間取り図の向きと寸法も確認します。方位マークが入っていない図面、寸法が現況と違う図面は、そのまま載せると質問対応が増えます。
作業時間を短くする順番
マイソク作成が遅い会社は、たいてい物件ごとに一から作っています。順番を固定すると速くなります。
- テンプレートを1種類に固定する（ロゴ・免許番号・会社情報・取引態様欄は最初から入れておく）
- 登記事項証明書と公図をまとめて取得する（物件ごとに都度取らない）
- 役所調査を一度で終わらせる（用途地域・道路・上下水道を同じ日に回る）
- 現地で写真と間取りを確認する（メジャーと方位磁針を持つ）
- テンプレートに流し込む
- 公開前チェックリストで見直す
1から4が終わっていれば、5は10分で終わります。逆に、5の途中で「用途地域が分からない」と気づくと、その日は終わりません。
公開前に確認する5項目
- 取引態様が書いてあるか（売主・代理・媒介の別）
- 徒歩分数が道路距離80m＝1分・端数切り上げで計算されているか
- 面積の基準（公簿か実測か、内法か壁芯か）が分かるか
- 不利な条件（再建築不可・調整区域・私道負担・賃貸中）が書いてあるか
- 写真と間取り図が現況と一致しているか
この5つで、差し戻しの大半は防げます。
まとめ
マイソクに正解の様式はありませんが、書き方には明確なルールがあります。整理すると次の3点です。
- 項目は「どの資料から拾うか」とセットで固定する。探す時間が作業時間の正体
- 表現は表示規約に縛られる。最上級表現・徒歩分数・新築の定義・不利な条件の記載が要注意
- 写真と図面は現況どおりに。加工と流用が一番事故になりやすい
弊社では、物件資料からのマイソク作成をお受けしています。項目の抜けと表現のチェックまで含めて仕上げますので、マイソク・募集図面作成をご覧ください。ポータルサイトへの入稿までまとめてご依頼いただく場合はポータルサイト入稿代行、料金は料金表にまとめています。
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