住宅ローンの固定金利、8月も大手5行が引き上げ 三井住友信託は10年固定4%超え

大手銀行5行が2026年8月に適用する住宅ローンの固定金利を公表し、いずれも10年固定型の「最優遇金利」を前月から引き上げました。三井住友信託銀行は4％を超え、5行の中で最も高い水準になっています。

この記事では、何が・どれだけ上がったのか、変動金利との違い、そしてこれから借りる人・すでに固定金利で借りている人がそれぞれ何を確認すべきかを整理します。

何が起きたか

各行が2026年8月に適用する住宅ローンの金利を公表し、10年固定型の「最優遇金利」（保証料込みなど、条件を満たした場合に適用される最も低い金利）は5行とも前月から引き上げられました。

引き上げ幅は5行とも前月比で年0.150〜0.270％。一方、多くの契約者が選んでいる変動金利型は5行とも据え置かれています。

引き上げの理由として各社は、住宅ローン固定金利の目安となる長期金利（10年物国債の利回り）の上昇を挙げています。日本銀行の金融政策正常化観測を背景に、長期国債の利回りが水準を切り上げる展開が続いていることが背景です。

「固定金利」と「変動金利」はなぜ動きが違うのか

住宅ローンの金利には大きく2つの決まり方があります。

長期金利は「将来の利上げペース」を先に織り込んで動くため、日銀が実際に短期の政策金利を上げる前から上昇することがあります。今回、固定金利だけが動き変動金利が据え置かれたのは、この決まり方の違いによるものです。短期プライムレートと変動金利の関係も参考にしてください。

自分にどう効くか

これから固定金利で借りる人は、審査に通ってから実際に融資が実行されるまでの間に、再度金利が動く可能性があります。多くの金融機関では「融資実行時点」の金利が適用されるため、審査時に見た金利のまま借りられるとは限りません。

すでに固定金利で借りている人は、契約時に金利が固定された商品であれば、返済中に今回の引き上げの影響を受けることはありません。影響が出るのは、固定期間が終わって金利を再設定するタイミング（10年固定なら10年後など）です。

変動金利で借りている人・これから変動で借りる人は、今回は直接の対象外です。ただし長期金利の上昇は、日銀が短期の政策金利を追加で引き上げる観測の裏付けとしても報じられており、今後の短期プライムレート・変動金利の動向を見るうえでの材料にはなります。

0.2％上がると、いくら変わるのか

3,000万円を35年・元利均等・全期間固定で借りた場合の概算です。

3.4％から3.6％へ0.2％上がると、毎月の返済額は約3,400円、35年の総返済額では約147万円増える計算になります（元利均等返済・ボーナス返済なし・繰上返済なしの概算。実際の返済額は借入時期や商品、保証料の有無などで変わります）。

今やること

まとめ

固定と変動どちらを選ぶかで迷っている方は固定金利と変動金利、2026年はどう選ぶ？住宅ローン金利の見方と家計チェック、返済期間の長さで迷っている方は50年住宅ローンとは？35年との返済額・総返済額・団信を比較もあわせてどうぞ。