住宅ローンの変動金利、8月3日に何が変わる？返済額が動くのは早くて2027年1月です

2026年8月3日、三菱UFJ銀行が短期プライムレートを引き上げます。変動金利で住宅ローンを借りている方には気になるニュースですが、「8月から返済額が上がる」わけではありません。

この記事では、8月3日に何が変わり、返済額が実際に動くのはいつなのかを、順番に整理します。

8月3日に起きること

三菱UFJ銀行は2026年6月16日、短期プライムレートを次のとおり改定すると発表しました。

みずほ銀行・みずほ信託銀行も同時期に0.25％の引き上げを公表しており、こちらは改定日以降の新規実行・書き換え・利息支払日から適用されると案内されています。

背景にあるのは、日本銀行が2026年6月16日に決めた政策金利の引き上げです。政策金利は1.0％になり、これは約31年ぶりの水準です。

そもそも「短期プライムレート」とは

短期プライムレート（短プラ）は、銀行が信用力の高い企業に1年以内の短期で貸すときの、いちばん優遇された金利のことです。住宅ローンそのものの金利ではありません。

ただし、変動金利型の住宅ローンは、多くの銀行でこの短プラを土台に基準金利が決まる仕組みになっています。一般的にはこういう組み立てです。

借入時に決まった優遇幅は、通常は完済まで変わりません。つまり短プラが0.25％上がれば、基準金利も0.25％上がり、適用金利も0.25％上がる、という関係になります。

ただしネット銀行の一部など、短プラに連動しない独自の基準で金利を決めている商品もあります。ご自身のローンがどの方式かは、契約書か銀行のサイトでご確認ください。

返済額が変わるのはいつか

ここがいちばん誤解されやすいところです。短プラが上がった翌月に返済額が上がるわけではありません。多くの銀行では、次の順番で進みます。

変動金利の基準金利は、多くの銀行で年2回、4月1日と10月1日に見直されると決められています。8月3日の改定は4月1日を過ぎているので、反映されるのは10月1日の見直しからです。

そして10月1日に見直された金利は、12月の返済日の翌日から計算に使われ、返済額として引き落としに反映されるのは1月分から。だから「早くても2027年1月」なのです。

返済額が変わらない人もいます

もうひとつ知っておきたいのが、5年ルールと125％ルールです。

「返済額が変わらないなら安心」と読みたくなりますが、そうではありません。返済額が据え置かれている間も利息は増えているので、元金が予定どおり減らず、あとで一気に負担が来ます。金利上昇が大きいと、利息が返済額を上回って「未払利息」が発生することもあります。

さらに、5年ルール・125％ルールが付いていない商品もあります。その場合は7月・1月の返済分から返済額そのものが見直され、上限のふたもありません。ネット銀行系に多い方式です。

自分のローンにこのルールがあるかどうかは、金利の話より先に確認しておく価値があります。

0.25％上がると、いくら変わるのか

3,000万円を35年・元利均等で借りた場合の試算です。

0.5％から0.75％へ0.25％上がると、毎月の返済額は約3,400円、35年の総返済額では約141万円増える計算になります。

毎月3,400円と聞くと小さく感じますが、これは1回の利上げ分です。0.5％から1.0％まで上がれば、毎月約6,800円、総額で約286万円の差になります。

（元利均等返済・ボーナス返済なし・繰上返済なしで計算した概算です。実際の返済額は借入時期や商品によって変わります）

今のうちにやっておく3つのこと

借り換えを検討するなら、諸費用（登記費用・事務手数料・保証料など）を含めて損得を計算します。金利差が小さいうちは、諸費用のほうが大きくなることも珍しくありません。

まとめ

金利の見方や、固定と変動の選び方については固定金利と変動金利、2026年はどう選ぶ？住宅ローン金利の見方と家計チェックでも整理しています。金利が上がったときに家計がどうなるかを具体的に見たい方は「金利上昇」で家計が詰まった40代夫婦の事例もあわせてどうぞ。