賃貸・店舗の借入金利は約30年ぶりの高さ｜住宅ローンのニュースでは見えない年3.15%の基準

この記事でわかること

• 長期プライムレートが年3.15%になり、住宅ローンの変動金利とは別の系統で上がっていること
• 8,000万円を25年で借りた場合、1年前の水準との差が年46万円になること
• 自分の借入がどちらの金利に連動しているかを、契約書のどこで確かめるか

8,000万円を借りると、1年前より年46万円多く払う

アパート1棟を8,000万円・25年で借りるとします。1年前にあたる2025年7月の長期プライムレート2.20%で試算すると毎月の返済は346,927円、いまの3.15%なら385,640円です。差は毎月38,713円、1年で464,556円になります。家賃を1戸6万円で貸しているなら、8戸のうち0.6戸ぶんの家賃が金利の上昇で消えるという金額です。

借入額と期間ごとの差は次のとおりです。元利均等・全期間同じ金利が続いた場合の概算で、実際の適用金利は長期プライムレートに各行の上乗せ幅が加わります。

長期プライムレートとは｜住宅ローンの変動金利とは別の数字

日本銀行の説明では、長期プライムレートは「金融機関が優良企業向けの長期貸出（1年以上の期間の貸出）に適用する最優遇金利」です。これに対して短期プライムレートは「1年未満の期間の貸出」の最優遇金利で、多くの銀行が変動金利型住宅ローンの基準金利をここから決めています。

決まり方も違います。短期プライムレートは各行がそれぞれ決めるため、日本銀行は都市銀行のなかで最も多くの銀行が採用した値（最頻値）と最高・最低を並べて掲載しています。一方の長期プライムレートはみずほ銀行が決定・公表した値を日本銀行が掲載する形です。公表は毎月9日前後で、2026年は1月8日・2月9日・3月9日・4月9日・5月7日・6月9日・7月9日に出ています。

住宅ローンの固定金利は、このどちらでもなく10年国債利回りなどの市場金利をもとに決まります。ニュースで「金利が上がった」と流れても、上がったのがどの系統かで自分に効くかどうかが変わります。

直近1年の推移｜一本調子で上がっているわけではない

日本銀行の推移表から、2025年7月以降の長期プライムレートを並べます。2025年7月の2.20%から2026年6月の3.15%まで0.95%上がりましたが、2026年3月10日には2.90%から2.80%へ下がっています。据え置きの月もあり、2025年8月と2026年7月は変更がありませんでした。

この3.15%がどれくらいの水準かは、もっと古い表を見ると分かります。日本銀行の1989年〜2000年の推移表で3.15%を上回っていたのは1996年6月12日からの3.3%が最後で、同年9月11日に3.0%へ下がりました。2001年以降で最も高かったのは2008年11月11日の2.45%です。つまりいまの3.15%は、1996年9月以来、約29年9か月ぶりの高さにあたります。

自分の借入がどちらに連動しているか確かめる3つの手順

「日銀が利上げしたのに、うちの返済額は変わっていない」という状態は珍しくありません。基準金利が長期プライムレート連動で見直しが年1回なら、短期プライムレートが動いた月にすぐ反応しないのは仕組みどおりです。次の順で確認します。

1. 金銭消費貸借契約書の「利率」「基準金利」の条項を開く。ここに連動先の名前が書かれています
2. 「短期プライムレート」なら年2回程度、「長期プライムレート」なら毎月または年1回、「TIBOR」「市場金利」なら3か月ごとなど、見直しの周期が条項に併記されています
3. 周期が読み取れないときは、返済予定表に記載された適用金利の変更履歴を見る。過去2年で何回変わったかで実際の周期が分かります

固定金利で借りているなら、固定期間中は今回の水準は関係しません。効いてくるのは固定期間が満了して切り替わるときです。満了年月を返済予定表で確認しておくと、そのときの手取りを先に計算できます。

私はここを見ています

私は、賃貸や店舗の借入を抱えている人にとって、いま押さえるべきは3.15%という水準そのものではなく、この数字が毎月動くという性質のほうだと考えています。理由は3つあります。

1つ目は、実際に毎月動いているからです。2025年7月から2026年6月までの12か月で、据え置きだったのは2025年8月だけでした。2026年7月も据え置きでしたが、その前の11か月はほぼ毎月改定されています。年2回程度しか動かない短期プライムレートの感覚で構えていると、想定より早く条件が変わります。

2つ目は、下がる月があるからです。2026年3月10日の0.10%引き下げは、上昇局面でも一方通行ではないことを示しています。借換えを「金利が落ち着いてから」と待つ判断は、動く頻度が高いぶん、待っている間の総額差のほうが大きくなりやすいと私は見ています。

3つ目は、報じられ方の偏りです。8月3日の短期プライムレート改定は各紙が扱いましたが、長期プライムレートが1996年以来の高さにあることは、住宅ローンの記事の陰でほとんど扱われていません。事業用の借入を持つ人ほど、自分で数字を取りに行く必要があるという状況です。

なお、次の公表はこれまでの間隔どおりなら2026年8月10日前後です。みずほ銀行のサイトに掲載されるので、借入がある方はその日に一度開いてみてください。

生活・仕事にどう効くか

• 新しく借りるとき：8,000万円・25年・元利均等で試算すると、1年前の2.20%なら月346,927円、いまの3.15%なら月385,640円。差は月38,713円、年464,556円。25年の総額では約1,161万円違う。
• 利回りの計算：表面利回り7%の物件でも、返済比率が上がるぶん手残りは減る。金利0.95%の差は、8,000万円の借入で年46万円ぶんの家賃収入が消えるのと同じ意味になる。
• 借換えの判断：長期プライムレートは毎月9日前後に見直され、2026年3月10日には2.90%から2.80%へ下がった月もある。年2回しか動かない短期プライムレートとは、借換えを検討するタイミングの考え方が変わる。

公式出典

• みずほ銀行 長期プライムレート（2026年6月10日より適用 年3.15%）（2026年7月9日発表）
• 日本銀行 長・短期プライムレート（主要行）の推移（2026年7月16日発表）
• 日本銀行 長・短期プライムレート（主要行）の推移 1989年〜2000年（2026年7月16日発表）
• 日本銀行 教えて！にちぎん「長期プライムレート」「短期プライムレート」はどのようなものですか？（2026年8月9日発表）
• 三井住友銀行 短期プライムレート（2026年8月3日より適用 2.375%）（2026年8月3日発表）

更新履歴

• 2026年8月9日　初版を公開