市川市の土地は公示価格とほぼ同じ値段で売れています

市川市で土地を買うつもりなら、ニュースで流れる地価公示の坪90.6万円を予算の土台にしても、市全体で見るかぎり大きくは外れません。市川市で実際に成約した土地の坪単価の中央値は86.0万円で、公示との差は5.1%です。

外れるのは、町名を決めた瞬間です。市内で取引が3件以上あった23の町を並べると、八幡の坪181.8万円から大野町の坪29.1万円まで開きます。倍率にして6.2倍。市全体の中央値で組んだ予算は、町を決めたあとに組み直しになります。

この記事では、市川市で成約した土地164件と、住宅地の地価公示69地点を並べます。先に断っておくと、公示と成約の5.1%差は「市川市の土地が値下がりした」という意味ではありません。数えている集団が違う2つの数字を引き算した結果です。

市川市の町別の坪単価。八幡と大野町で6.2倍

23町すべては並べきれないので、坪単価が高い方の3町と、取引が5件以上あった町、それに後で説明する高谷を抜き出しました。市川市全体の成約の中央値と、地価公示（住宅地）の中央値も、比較用に同じ縮尺で入れています。

いちばん高い鬼高は坪190.1万円で4件、いちばん安い高谷は坪18.8万円で3件です。ただし、この端どうしを並べた数字は住まい探しには使えません。

高谷の坪18.8万円は、市川市の中央値86.0万円の4分の1を下回る水準です。市街化調整区域や農地が混ざっている可能性があります。ここを「市川市でいちばん安い町」として候補に入れると、そもそも家を建てられない土地を見に行くことになります。

住宅地とみられる町どうしなら、鬼高（4件）と国分（3件）で6.7倍。ただしどちらも3〜4件しかなく、1件の外れ値で中央値が動きます。取引が5件以上ある町どうし、八幡（6件）と大野町（11件）で比べると6.2倍です。市川市で予算を左右するのは、こちらの6.2倍のほうです。

件数の多い町を拾うと、菅野が13件で坪125.6万円、大野町が11件で29.1万円、宮久保が9件で62.8万円、国府台が8件で31.9万円、真間が7件で82.6万円。市全体の中央値86.0万円は、真間のすぐ上に座っています。同じ市内でも、菅野（坪125.6万円）で土地を見てきた人と大野町（坪29.1万円）で見てきた人とでは、坪単価の感覚がまるで違います。

グラフに載せきれなかった町も書いておきます。福栄が3件で坪148.8万円、市川が4件で143.8万円、南八幡が4件で142.1万円、新井が3件で128.9万円、鬼越が3件で125.6万円、東菅野が3件で112.4万円。下側は原木が3件で72.7万円、南大野が4件で64.5万円、本行徳が4件で56.2万円、須和田が4件で46.3万円、北方が3件で46.3万円、国分が3件で28.3万円です。いずれも3〜4件なので、順位は幅を持って読んでください。

公示価格と成約価格の差が、市川市では5.1%しかない理由

地価公示は、国が選んだ標準地を不動産鑑定士が評価して毎年公表する価格です。市川市の住宅地は69地点あり、その中央値が坪90.6万円。成約価格のほうは、2024年第4四半期から2025年第4四半期に実際に売れた164件で、坪単価が極端な5件を集計から外しています。中央値は坪86.0万円。差は5.1%です。

この5.1%を「市川市の土地が値下がりしている」と読むと間違えます。2つは母集団が違うからです。公示の69地点は住宅地の標準地に限られ、成約の164件には条件のよい土地も悪い土地も混ざっています。市川市の成約の坪単価は9.3万円から330.6万円まで散らばっていて、そのなかには住宅地として売られた土地もそうでない土地も入っています。

公示価格と成約価格は、同じものを別の年に測った数字ではなく、別の集団を測った数字です。

事実として、公示の中央値は坪90.6万円、成約の中央値は坪86.0万円です。そのうえで私は、市川市のこの5.1%を「公示が実態をよく表している」という意味ではなく、上振れと下振れがたまたま打ち消し合った結果だと見ています。町別に見ると、公示の90.6万円を大きく上回る鬼高（190.1万円）や八幡（181.8万円）と、大きく下回る大野町（29.1万円）や国府台（31.9万円）が、同じ164件のなかに同居しているからです。市全体で近い値になったからといって、どの町でも公示どおりに買えるという話にはなりません。

読者が持ち帰るのは、市川市が高いか安いかではありません。公示価格は市全体の桁を確かめる用途までにして、町を決めたらそこで手放す、という一点です。

土地1区画は44.8坪。土地だけで概算3,848万円

市川市で成約した土地1区画の面積の中央値は148㎡、坪に直すと44.8坪です。坪単価の中央値86.0万円と掛け合わせると、概算で3,848万円になります。

これはあくまで概算です。44.8坪と86.0万円は別々に取った中央値なので、この値段で売れた1件が実在するわけではありません。桁を確かめるための数字として使ってください。ここに仲介手数料と登記費用が乗り、建物の代金は別に要ります。

同じ44.8坪を公示の坪90.6万円で見積もっても、市全体で見るかぎり結果はそれほど変わりません。市川市の場合、予算がずれる原因は公示と成約の差ではなく、町の選び方のほうです。

買う側だけでなく、市川市の土地を相続して売る側に回ったときも同じことが起きます。親の家が八幡（坪181.8万円）にあるのか大野町（坪29.1万円）にあるのかで、44.8坪の土地の見当は6.2倍違います。兄弟で分け方を先に決めてしまってから実際の査定額を見て、話がやり直しになる。この順番で揉めるのは、最初に置いた見当が市全体の中央値だったときです。

値段を調べる前に、手続きのほうで止まる人もいます。戸籍の収集から不動産・預貯金の名義変更、相続税の申告までを税理士と司法書士が連携して代行するサービスがあります。オンラインと郵送で全国に対応しているので、遠方の実家で自分が動けないときの選択肢になります。

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市川市の中古戸建て・新築戸建てはいくらで売れているか

市川市の他の種別も並べます。表の単価は、種別ごとに割っている分母が違います。土地は土地の面積あたり、戸建ては建物の延床面積あたり、マンションは専有面積あたりです。

新築戸建ては坪175.2万円で235件。真ん中の半分は坪152.1万円から207.2万円に入ります。中古戸建ては坪168.3万円で315件、こちらは坪137.8万円から201.8万円です。この2つはどちらも延床坪あたりなので、並べて比べられます。

一方で、土地の坪86.0万円と中古戸建ての坪168.3万円を引き算して「差が建物ぶん」と読むことはできません。土地は土地の面積で割り、戸建ては建物の延床面積で割った数字だからです。同じ「坪」という言葉でも、数えている面積が違います。

土地を買って家を建てるなら、土地の予算がずれたぶんは建物から削ることになります。土地代は交渉の幅が小さく、後から動かせるのは建物側だからです。市川市の新築戸建ての坪単価が152.1万円から207.2万円まで広がっているのは、この配分の違いも混ざった結果だと私は見ています。土地にいくら、建物にいくらを先に決めてから見学に行くと、あとから削る作業が減ります。

市川市の中古マンションは築21〜30年が市場の中心

中古マンションは195件、中央値は1㎡あたり61.8万円です。築年帯で分けると次のようになります。

195件のうち77件が築21〜30年です。1㎡あたり64.6万円で、市全体の中央値61.8万円のすぐ上。ひとつ上の築11〜20年は76.9万円、ひとつ下の築31〜40年は43.8万円なので、帯をまたぐと単価が動きます。とくに築21〜30年と築31〜40年のあいだは64.6万円と43.8万円で、段差がはっきり出ています。築41年以上は42.2万円で、築31〜40年との差はほとんどありません。

築年帯はファイルを作った2026年を基準に数えています。築21〜30年は1996年から2005年に建った物件、築31〜40年は1986年から1995年に建った物件です。1982年より前に建った物件は元のデータから外れているので、この表には入っていません。市川市で築古のマンションを見るときは、この表の外側にもう1段あることを頭に置いてください。

面積帯で分けると別の傾向が出ます。

広い部屋ほど1㎡あたりは下がります。195件のうち107件が50〜70㎡に集まっていて、市川市の中古マンション市場の中心はこの広さです。90㎡以上は7件しかないので、60.0万円という数字は参考程度に見てください。

市川市で予算を決める前にやる3つのこと

1. 公示価格は市全体の桁の確認までにする。 市川市では成約の中央値との差が5.1%しかないので、坪90.6万円と坪86.0万円のどちらで計算しても市全体の桁は変わりません。ただし町を決めたあとは、この数字は効きません。

2. 町名を絞ってから金額を出す。 市全体の坪86.0万円は、八幡の181.8万円では足りず、大野町の29.1万円では余ります。候補を2つか3つに絞ってから計算したほうが早く終わります。

3. 安すぎる町は理由を確かめる。 高谷の坪18.8万円のように市の中央値を大きく下回る町は、市街化調整区域や農地が混ざっている可能性があります。値段だけで候補にせず、家を建てられる土地かどうかを先に確認してください。

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この記事の数字の出どころ

• 成約価格：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報。集計期間は2024年第4四半期から2025年第4四半期。土地164件（坪単価が極端な5件を除外）、中古戸建て315件、新築戸建て235件、中古マンション195件、賃貸102,000件
• 地価公示：国土交通省の地価公示。市川市内の住宅地69地点の中央値
• 地価公示は鑑定評価に基づく価格で、成約価格とは性質の違う数字です。この記事では値動きの比較ではなく、予算の基準として使えるかどうかを見ています
• 町別の集計は取引3件以上の23町のみ。3〜4件の町の中央値は1件の取引で動くので、順位は幅を持って読んでください
• 戸建ての坪単価は、成約総額を建物の延床坪数で割った値です。土地の坪単価とは分母が違うので、そのまま引き算はできません
• 中古マンションは1982年以降に建てられた物件に限定。築年数はファイル生成時の2026年を基準に数えています（築21〜30年は1996年から2005年築、築31〜40年は1986年から1995年築）
• 1区画の概算総額は、坪単価の中央値と面積の中央値を掛けた値です。別々に取った中央値なので、実在する1件の価格ではありません