東京 中古マンション 価格/28か月ぶりに下落

8月の東京の数字

東京カンテイが9月24日に出した8月分です。東京都全体が下がったのは28か月ぶり（2年4か月ぶり）で、都心では春から下げが続いていました。

下げ幅は小さく、1億1,274万円の0.2%は約27万円。1年前より24.1%高いという水準は変わっていません。「安くなった」というより、上がり続けていたものが止まった、という段階です。

下げは都心6区から、23区全体へ

先に崩れたのは都心6区でした。6月から3か月の前月比は−1.3%、−1.7%、−0.7%。1年前との比較も、6月の+12.8%から8月は+6.1%まで縮んでいます。

その外側の城南・城西6区はまだプラスですが、前月比は+1.1%、+0.7%、+0.2%と3か月続けて小さくなっています。東京カンテイは高い水準での価格調整が「都心部からその周辺へと徐々に拡がりつつある」と書いています。

千葉市・さいたま市は4か月続けて上昇

主要都市で見ると、都心と周辺ではっきり向きが分かれました。

さいたま市・千葉市・横浜市はいずれも4か月連続のプラスです。東京カンテイは、割安な地域ではふつうの購入層の実需に支えられて堅調だと説明しています。都心の価格についていけなくなった買い手が、外へ動いている形です。

この数字は「売り出し価格」

東京カンテイの数字は、売りに出ている中古マンションの売り希望価格を集め、70㎡に直したものです。30㎡未満の部屋と事務所・店舗は外したファミリータイプだけで、8月の首都圏は3万9,383件が集計されています。

つまり、実際にその値段で売れたかどうかは含みません。7月の首都圏では、売り出し中の平均と実際に売れた平均に1,600万円近い差がありました（関連記事）。売り出し価格が下がり始めたということは、売る側が値段を下げ始めた、ということでもあります。

今後どうなるか

東京カンテイは、都心6区について値動きの先行指標が「引き続きネガティブな方向に振れている」と書いています。見ているのは、売り出し戸数、価格を下げた物件の割合、値下げ幅の3つです。都心の下げがすぐに止まる材料は、8月分の資料には出ていません。

一方で、周辺エリアの上昇は「徐々に縮小しつつある」とも書かれています。9月分（10月に発表）で城南・城西6区が前月比マイナスに転じるかが、下げが23区の外側まで広がったかどうかの分かれ目になります。

生活・仕事にどう効くか

• 売る：都心6区は4か月続けて下がり、東京カンテイは値下げの先行指標（売り出し戸数・価格を下げた物件の割合・値下げ幅）が「引き続きネガティブ」と書いている。売り出した値段のまま待つ時間は長くなりやすい。
• 買う：東京都は1年前より24.1%、23区は18.2%高いまま。前月比0.2%の下げは、1億1,274万円なら約27万円分で、1年分の値上がりにはまったく届いていない。
• 住み替え：埼玉県は前年比10.2%、神奈川県は10.5%の上昇。都内から外へ出る買い手が増えている地域ほど、8月も値上がりが続いている。

公式出典

• 東京カンテイ「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格月別推移」（2026年8月分）（2026年9月24日発表）
• 東京カンテイ「市況レポート」（2026年9月24日発表）

更新履歴

• 2026年9月24日　初版を公開