中古マンション 価格 推移/首都圏

2026年9月の首都圏中古マンションは、平均成約価格が5,111万円で、前年同月より4.5％下がりました。一方、売り出し中の在庫平均価格は6,971万円で、成約した物件とは違う集団の数字です。

首都圏の最新価格

東日本不動産流通機構が10月13日に公表した月例資料によると、対象は東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の1都3県です。全国平均ではありません。ここでいう成約価格は、9月に売買契約が成立したと報告された中古マンションの平均を示します。

成約価格と成約㎡単価は5か月連続で前年同月を下回りました。成約件数は6か月連続の減少、在庫件数は7か月連続の増加です。売れた件数が減り、売り出し中の物件が増えている状況を同じ資料で確認できます。

ただし、成約件数には留保があります。資料の最終ページは、2025年1月以降の成約登録適正化に向けたシステム改修が件数へ影響している可能性を明記しています。前年同月比を、そのまま買い手の減少率や市場全体の売買件数の変化として扱うことはできません。

物件を探す人は売り出されている価格を毎日見るため、「中古マンションはまだ値上がりしている」と感じることがあります。その画面と、実際に契約された物件の集計が別々に動いているのが、今回の数字の読みどころです。

売出価格と成約価格

資料では、新規登録物件をその月に新たに売り出された物件、在庫物件を月末時点で登録されている売り出し中の物件としています。成約物件は当月に契約成立の報告があったものです。3つの数字は、同じ家を順番に追跡した平均ではありません。

たとえば、在庫6,971万円から成約5,111万円を引くと1,860万円ですが、この差を平均値引き額とは呼べません。広さ、立地、築年数など、集計された住戸の条件が違うためです。差額をそのまま購入申込の減額幅に使うと、目の前の物件の根拠から離れてしまいます。

実際、9月の平均専有面積は成約物件が63.04㎡、在庫物件が58.11㎡です。平均築年数も成約28.53年、在庫29.05年と異なります。面積だけを補正すれば同じになるわけではありませんが、別々の集団であることは資料の項目からも分かります。

毎月比べる項目

価格の推移を見るなら、集計地域と区分をそろえます。今月の首都圏成約平均と、先月の東京23区の売出平均をつなげても、同じ線にはなりません。平均価格、㎡単価、面積、築年数、件数を一緒に見れば、高額な住戸が多かった月かどうかを考える材料になります。

今回の成約㎡単価は8月81.60万円から9月81.07万円へ0.6％低下しています。一方、成約件数は8月3,180件から9月3,457件へ増えました。前月より件数が増えていても、前年9月4,475件には届いていません。前月比と前年同月比では、比べている相手が違います。

仕事や転校の日程がある家族にとっては、値段だけでなく売買の期限も判断材料です。月次の平均が戻るまで待つという方針にする前に、引渡し希望日、買い替え先、ローン残高、売却にかかる費用を並べてください。市況資料は、自宅の査定額や売れる日を約束するものではありません。

売主が不動産会社へ確認するときは、査定額の根拠になった成約事例と、販売中の競合物件を分けて見せてもらうと比較できます。平均値に合わせた値下げを先に決めるのではなく、条件の近い事例で、売出価格の位置を確かめる順番です。

買う人・売る人の確認

購入前は、価格に加えて管理費・修繕積立金、購入時の諸費用、管理状況を確認します。売出価格が下がった物件でも、購入後の月々の負担が下がるとは限りません。住宅ローン以外の支出を含め、予算表を作ると比較しやすくなります。

売却前は、売却代金からローン返済と費用を引いた手取りを見ます。買ったときの価格を回収したい気持ちと、今の買い手が比較する価格は別です。同じ建物内でも階数、向き、室内状態、賃貸中か空室かなどで条件が変わります。

私は、今回の資料は「中古が一律に安くなった」と決める材料より、売出価格と成約価格を分けて見直すきっかけとして使うのがよいと見ています。根拠は、成約と在庫の価格が逆方向に動いていることと、集計対象の違いです。個別物件の将来価格を予測した意見ではありません。

地域ごとの相場と売却後の手取りを並べると、全国ニュースの数字を自分の判断へ落とし込みやすくなります。以下の無料ツールは概算の確認用です。実際の契約条件は個別の査定・見積もりと照合してください。

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