中古マンション 諸費用/税金は評価額で決まる

「中古マンション購入時に大体手数料が8%ぐらいになると言われました」という質問が、Yahoo!知恵袋にあります。3,000万円の中古マンションで計算すると、税金は合計で約20.4万円でした。8%の大半は、仲介手数料と住宅ローンの手数料です。

しかも、登録免許税と不動産取得税は買った値段では計算しません。役所が決める固定資産評価額で計算するので、同じ3,000万円でも物件によって税額が変わります。

3,000万円で計算した内訳

仮の物件は、2005年築・専有面積70㎡の中古マンションです。固定資産評価額は土地800万円・建物900万円、住宅ローンは2,700万円、引き渡しは10月1日としました。

ここに司法書士の報酬と火災保険料が乗ります。どちらも公的な目安はなく、見積もりで決まります。「8%ぐらい」は、ローンの手数料と保険まで入れればありうる数字で、税金だけで8%になることはこの例ではありません。

税金は評価額で決まる

登録免許税は、法務局で名義を移すときの税金です。国税庁の税額表では、課税標準は固定資産課税台帳の価格、つまり評価額です。

建物の0.3%と抵当権の0.1%には条件があります。床面積が50㎡以上、取得から1年以内の登記、1982年1月1日以後の新築か耐震基準に合う証明があること、などです。市区町村が出す住宅用家屋証明書を登記の申請に付けます。

不動産取得税は都道府県の税金で、税率は土地も住宅も3%、宅地は評価額の2分の1に対してかかります（2027年3月31日まで）。中古住宅は、建った時期に応じて評価額から控除があり、1997年4月以降に建った住宅なら1,200万円です。2026年4月1日以後に取得した住宅は、床面積の要件の下限が50㎡から40㎡に下がりました。

仮の物件は建物の評価額900万円が控除1,200万円を下回るので、建物の取得税は0円です。土地の分は、評価額の2分の1に3%をかけた12万円から、住宅用の土地の減額を差し引きます。減額は敷地の1㎡あたりの評価額と床面積から計算し、この記事では減額で0円になるものとして合計しました。東京都の案内では、2026年4月以後に売買で取得した家屋は、課税標準となる価格が34万円未満なら課税されません（それまでは12万円未満）。

仲介手数料と800万円以下

仲介手数料には上限があり、400万円を超える物件なら「価格×3%＋6万円」に消費税を足した額が上限です。安い物件ほど価格に占める割合は上がります。

2024年7月1日から、800万円以下の物件は「低廉な空家等」の特例で、上限が33万円（税込）になりました。国交省の解釈の新旧対照を見ると、以前の「売主からだけ」という限定が削られています。700万円のマンションなら、原則の上限297,000円より高い33万円まで、買う側も請求されることがあります。媒介契約のときに説明と合意が要ります。

精算金とローンの費用

固定資産税は、その年の1月1日の持ち主に1年分がかかります。名古屋市は、売買の年の分を日割りで分けるのは、売主と買主が契約で取り決める慣行だと説明しています。起算日を1月1日にするか4月1日にするかも契約で決まるので、売買契約書の条文で確かめます。

【フラット35】は、保証料と繰上返済の手数料がかかりません。融資手数料は取り扱う金融機関ごとに違います。同じ借入額でも、手数料が定額か定率かで総額が変わるので、金利と一緒に比べます。

私は、諸費用を「価格の何%」で覚えるより、税金・仲介手数料・ローンの3つに分けて見積もりを取るほうが、削れる場所がはっきりすると考えています。税金はほぼ動かせず、動かせるのはローンの手数料の形です。

出典（確認日：2026年10月17日）

• 国税庁 タックスアンサーNo.7191 登録免許税の税額表
• 国税庁 No.7108 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置・No.7140 印紙税額の一覧表
• 東京都主税局 不動産取得税・神奈川県 不動産取得税・静岡県 既存住宅の軽減
• 国土交通省 低廉な空家等の媒介の特例（令和6年改正の概要）・解釈・運用の考え方 新旧対照
• 国土交通省 住まリテ「住まいにはどんな費用がかかる？」
• 名古屋市 固定資産税の売買時の精算
• 住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件
• Yahoo!知恵袋の質問

金額は仮の評価額・借入額で当サイトが計算したものです。実際の税額は、物件の評価額と要件を満たすかどうかで変わります。