「家を売るなら、まず査定」。売却の案内はたいていそう始まりますが、査定を申し込む前に決めておかないと先へ進めないことが2つあります。売るのと買うのはどちらを先にするか、そしてローンの残りがいくらか、です。
Yahoo!知恵袋には、その手前で止まっている質問が並んでいます。
いい物件を見つけても、現在の家が売れないと買えないし。
だからといって、先に売ってしまったら家なき子になってしまうし。
売りと買いのタイミング難しくないですか？」
（Yahoo!知恵袋）
この記事は、家を売る流れを10のステップに分けて、それぞれ「ここで別に調べたくなること」に当サイトの記事を1本ずつ当ててあります。流れを1枚の図にする代わりに、押せば続きが読める形にしました。
この記事でわかること
- ✓ 査定は3番目。先に決めるのは「売り買いの順番」と「ローンの残債」
- ✓ レインズに載ってから売買契約までは、首都圏の中古戸建で平均100.9日（2025年）
- ✓ 800万円以下で売るなら仲介手数料の上限は33万円。媒介契約を結ぶ前に説明と合意が要る
家を売る流れ 10のステップと、それぞれの詳しい記事
全体はこの10段です。上から順に進みますが、時間がかかるのは3と6で、お金が動くのは7と8の2日だけです。
家を売る流れ 全10ステップ
媒介契約を結ぶ
専任・専属専任・一般の3択。期間と報告の回数は法律の数字で決まっています。
ステップ0 売るのが先か、買うのが先か
先に挙げた質問には、元不動産会社経営の宅地建物取引士が答えていました。原文はこうです。
以上が大まかな流れですが、重要なのは、「絶対に」売却物件の全額受領する前に、買換え物件に手を付けないことです。」
（Yahoo!知恵袋・ベストアンサー）
売りが先だと、決済から引き渡しまでの間に住むところを決めなければなりません。買いが先だと、売れるまで二重にローンを持ちます。どちらが正解ということはなく、先に決めておかないと、査定額が出た瞬間に判断できなくなるという話です。
もう1つがローンの残りです。住宅ローンが残っている家には金融機関の抵当権が付いていて、引き渡しの日にこれを外さないと買い手に渡せません。外すには残債を一括で返す必要があるので、売値が残債を下回ると、差額を自分の現金で埋めるか、売却そのものが成立しません。
読者
残債がいくらかは、どこを見れば分かりますか？
おかあさん借入先から毎年届く返済予定表か、ネットバンキングの残高照会です。売値の見当と並べて、はじめて「売れる家かどうか」が決まります。
ステップ1・2 相場を自分で調べてから、査定を取る
査定を3番目に置いているのは、順番を入れ替えると査定額を判定できないからです。
当サイトが持っている国土交通省の実取引データで、兵庫県西宮市の171件（2024年第4四半期〜2025年第4四半期）を見ると、坪単価の最小は9,256円、最大は3,272,722円でした。同じ市の中で353倍です。中央値は1,123,965円ですが、この平均に近い土地のほうがむしろ少ない。市の平均を持ってきた査定が当たらないのは、こういう分布だからです。
査定額の根拠を聞くのは、遠慮ではなく権利の話です。宅地建物取引業法第34条の2第2項は、価額について意見を述べるときは「その根拠を明らかにしなければならない」と定めています。近くの成約事例を出せない査定額は、その時点で根拠のない数字です。
ただし買取（不動産会社が直接買う形）は媒介ではないので、この根拠を示す義務がかかりません。同じ家で査定が50万円と800万円に割れた実例は「ここは1番奥なので解体は無理。査定は50万でした」もう1社は800万にあります。
ステップ3 媒介契約 3か月・7日・5日は法律の数字です
媒介契約は3種類あります。違いは「他社にも頼めるか」だけではなく、会社側が負う義務の重さです。数字は宅地建物取引業法と同法施行規則で決まっていて、契約書の特約で緩めることはできません。
| 専属専任媒介 | 専任媒介 | 一般媒介 | |
|---|---|---|---|
| 他社にも頼める | 不可 | 不可 | 可 |
| 自分で買主を見つける | 不可 | 可 | 可 |
| レインズへの登録 | 5日以内 | 7日以内 | 義務なし |
| 売主への報告 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 義務なし |
| 契約期間の上限 | 3か月 | 3か月 | 法律の定めなし |
レインズは、不動産会社だけが見られる物件情報のネットワークです。ここに載ってはじめて、他社の担当者が自分の買い手に紹介できます。登録期限の5日・7日は休業日を数えないので、水曜定休の会社に火曜日に頼むと、実際のカレンダーではもう少し先になります。
報告の回数も法律の数字です。「反応がないので連絡していません」は、専任なら2週間に1回以上、専属専任なら1週間に1回以上という義務に反します。数え方は媒介契約を結んだ後の期限管理｜レインズ登録の7日・5日と、報告義務の数え方にまとめてあります。
読者
しばりが緩い一般媒介のほうが、たくさんの会社が動いてくれて早く売れそうですが。
おかあさんそうとは限りません。一般には報告義務もレインズ登録義務もないので、どこまで動いているかを売主が確かめる手がかりが減ります。
ステップ4〜6 売り出してから契約まで、首都圏の中古戸建で100.9日
公益財団法人東日本不動産流通機構がまとめた2025年の首都圏の数字では、レインズに登録してから売買契約が成立するまでの日数は、中古戸建住宅で100.9日、中古マンションで82.5日、土地で89.8日でした。
戸建てで約3か月半です。これは売り出してから契約までなので、ステップ0から2の準備と、契約から決済までの1か月前後を足すと、動き出してから入金までは半年前後を見ておくことになります。
この数字は首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）の集計です。同機構は「一時期あるいは一部地域の動きを全体化・一般化することのないように」と明記しているので、地方の相場観としては読めません。
この期間で売主がいちばん迷うのが、内覧が来ないときです。実際、築1年の戸建てを売り出した人がこう書いています。
ここで最初に出る提案は、たいてい値下げです。ただし値段を下げる前に確かめられることが1つあります。自分の家がレインズに実際に載っているか、そして「商談中」のまま止まっていないかです。売主は登録証明書に書かれた番号から自分で確認できます。手順は家が売れないのは「囲い込み」かも？売主がスマホで確認する方法にあります。
ステップ7・8 「買い手がつかないとお金は入ってこない」
知恵袋には、こういう質問もありました。
（Yahoo!知恵袋）
答えは、仲介ならそのとおりです。回答者の言葉を借りれば「不動産屋さんは本来仲介です 買い手との間に入る人です」。会社が買い取る形（買取）を選ばないかぎり、お金が動くのは契約日と決済日の2日だけで、それまでは1円も入りません。
契約日には、買い手から手付金を受け取り、契約書に印紙を貼ります。印紙税は軽減措置が続いていて、契約金額1,000万円超5,000万円以下なら1万円、5,000万円超1億円以下なら3万円です（令和9年3月31日までに作成される契約書）。
決済日には残代金が振り込まれ、その場で抵当権を外し、所有権を移し、鍵を渡します。同じ日に全部やるので、書類が1枚足りないだけで日程がずれます。よく止まるのは権利証（登記識別情報）が見つからないとき、境界標が無いとき、増築部分が未登記のときの3つです。
読者
権利証が見つからないと、もう売れないのでしょうか。
おかあさん売れます。ただし司法書士の本人確認情報などで代わりを作ることになり、費用と日数がかかります。決済日の直前に気づくと間に合いません。
それぞれの対処は権利証を紛失したときの費用、「境界標がないので、測量が必要です」と言われた土地も売れます、相続した実家が未登記だった｜売る前にかかるお金と、放置すると10万円以下の過料に分けてあります。
ステップ9 売った翌年の2月16日から3月15日に確定申告
家を売って利益が出たら、売った年の翌年に確定申告をします。国税庁の案内では申告期間は原則として翌年2月16日から3月15日までです。
住んでいた家なら、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。ただしこの特例は、申告して初めて使えます。そして期限があります。すでに引っ越している家の場合、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売った場合に限られます。
3年の数え方でつまずく人がいちばん多いのがここです。空き家にした日から数えるので、片付けや解体に時間をかけているうちに切れます。実家を空き家にした日から、3,000万円の控除は3年で消えますに、実際の日付の並べ方を書きました。
800万円以下の家だけ、仲介手数料の上限が別にあります
仲介手数料の上限は、売買価格を3段に割って計算します（いずれも税込）。200万円以下の部分に5.5%、200万円超400万円以下の部分に4.4%、400万円を超える部分に3.3%です。3,000万円で売れた家なら1,056,000円になります。
ところが2024年7月1日から、800万円以下の宅地建物には別の上限ができました。国土交通省の告示改正で、この価格帯は原則を超えて報酬を受け取れることになり、その上限は30万円の1.1倍、つまり330,000円です。
| 売れた値段 | 原則の上限（税込） | 800万円以下の特例（税込） |
|---|---|---|
| 300万円 | 154,000円 | 330,000円 |
| 500万円 | 231,000円 | 330,000円 |
| 800万円 | 330,000円 | 330,000円 |
| 3,000万円 | 1,056,000円 | 特例の対象外 |
300万円で売れた家なら、手数料は15万4,000円から33万円へ、2.14倍になります。800万円ちょうどだと原則も33万円なので、この特例が効くのは800万円より安い家だけです。
ここで押さえておきたいのが、国土交通省が同時に通達に明記した一文です。「媒介契約の締結に際しあらかじめ、上記の上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要がある」。つまり、この特例を使うなら媒介契約を結ぶ前に説明があるはずで、決済の直前に金額を告げられるのは順番として違います。
私はこの改正を、売主に不利な値上げではなく、安い家が扱われないという実務の側の問題への手当てだと見ています。300万円の家に15万4,000円しか入らないなら、現地調査も広告も採算に合わず、そもそも受けてもらえません。ただし説明と合意が抜けたまま運用されると、売主にとっては単なる値上げになります。金額そのものより、いつ聞いたかが分かれ目です。
手数料のほかに何がいくら引かれるのかは、家の売却で手元に残る金額 「2000万で家が売れたらいくら入りますか？」を引かれる順に並べますに、出ていく順で並べてあります。
よくある質問
家を売るのに何か月かかりますか。 首都圏の中古戸建は、レインズに登録してから契約まで平均100.9日（2025年）でした。準備と決済を足すと半年前後が目安です。
ローンが残っていても売れますか。 売れます。ただし決済日に残債を一括返済して抵当権を外すので、売値が残債を下回る場合は差額の現金が必要です。
査定は無料ですか。 媒介を前提とした査定は無料が通例です。金額よりも、近くの成約事例を根拠として出せるかで比べます。
専任と一般はどちらが早く売れますか。 一概には決まりません。判断材料は一般媒介より専任媒介のほうが早く売れる、とは限りませんにまとめました。
売った年に確定申告をしなくてもよい場合はありますか。 利益が出ていなければ申告不要のことがありますが、3,000万円の特別控除を使う場合は、税額がゼロでも申告が必要です。
出典
- 宅地建物取引業法 第34条の2（媒介契約）／宅地建物取引業法施行規則 第15条の10（指定流通機構への登録期間）：e-Gov法令検索
- 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号、最終改正 令和6年6月21日国土交通省告示第949号・令和6年7月1日施行）／同「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」：国土交通省
- 公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」の「登録から成約に至る日数」：東日本レインズ
- 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」：国税庁
- 国税庁「No.2020 確定申告」：国税庁
- 国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」：国税庁
- 実取引価格（西宮市171件・2024年第4四半期〜2025年第4四半期）は国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当サイトで集計：不動産情報ライブラリ
- 読者の声は Yahoo!知恵袋の実在の投稿から原文のまま引用しました（本文中に個別のリンクを付けています）。
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