同じ港区・同じ麻布なのにここまで違う？麻布十番・東麻布と元麻布・西麻布の“街間格差”を地図で見る

結論からいうと、「港区の麻布なら、どこも似たような高級住宅街」とは言えません。同じ「麻布」が付く町のあいだで、地面の高さが25メートル違い、土地を買っている人の顔ぶれまで違います。

ただし、その違いは「元麻布が高くて東麻布が安い」という並び方ではありませんでした。2026年の地価公示を1地点ずつ開くと、西麻布と東麻布の住宅地は1平方メートルあたり3万円しか違いません。

そもそも「麻布」は1つの町名ではない

港区の麻布地区には、麻布十番・東麻布・西麻布・南麻布・元麻布・麻布台・麻布狸穴町・麻布永坂町・有栖川・飯倉・六本木・桜田がまとめられています。町名に「麻布」が付くものだけで8つあります。

成り立ちもばらばらです。港区の資料では、麻布十番と東麻布が昭和37年（1962）、南麻布が昭和41年（1966）、西麻布が昭和42年（1967）に、それぞれ複数の旧町を合わせてできたと説明されています。西麻布は麻布笄町と麻布霞町の大部分に、赤坂青山南町などの一部を足した町です。

名前の由来まで戻ると、この町々はもともと別の方角を向いています。

「麻布」の字が定着したのは明暦元年（1655）ごろで、港区の資料には、いまの元麻布あたりに住んでいた農民が副業で麻の布をつくっていたのが由来とされる、と書かれています。ただし「確かではありません」とも添えられています。

いっぽう「十番」のほうは、川の工事から来ています。

地図にすると、麻布十番は谷の底にある

国土地理院の5メートルメッシュの標高データで、麻布のあたりを塗り分けました。青いところが低く、茶色いところが高い場所です。丸印は2026年の地価公示の標準地で、数字はその地点の標高です。

8つの標準地を標高の高い順に並べると、元麻布2丁目が29.7m、西麻布1丁目が26.4m、元麻布3丁目が21.9m。ここまでが高台です。

そこから下がって、西麻布4丁目が14.6m、麻布十番3丁目が7.1m、東麻布2丁目が6.2m、麻布十番2丁目が4.8m、もう1つの東麻布2丁目が4.4m。

いちばん高い元麻布2丁目と、いちばん低い東麻布2丁目の差は25.3mです。ビルなら8階ぶんの高さが、歩いて15分ほどの範囲に収まっています。

真横から見ると、その形がはっきりします。北緯35.6555度の線に沿って、西麻布から東麻布まで2.35kmぶんの地面をたどりました。

西から来ると30m近い台地が2つ続き、そこから一気に落ちて、古川のところで標高マイナス0.8mまで下がります。東京湾の平均海面より低い場所です。そこから東は、東京タワーの足元まで5m前後の平らな土地が続きます。

麻布に土地勘のある人にとっては、この形は数字を見るまでもない話のようです。

X（旧Twitter）の投稿より。鳥居坂・暗闇坂・三分坂は、いずれも麻布の台地のふちにある坂です

港区全体でも同じことが起きています。区内81か所の標準地の標高をすべて取ると、いちばん低いところが1.1m、いちばん高いところが33.1m。同じ区の中に32mの高低差があります。

麻布十番と東麻布 —— 「低いほう」の2つは何が違うのか

まず、麻布十番には比べようのない事情があります。

2026年の地価公示で麻布十番にある標準地は2つですが、どちらも商業地域で、住宅地の標準地は1つもありません。麻布十番2丁目20番2外が1m²あたり522万円、麻布十番3丁目7番2外が399万円です。

高いほうの522万円の地点は、麻布十番駅から80m、前面道路の幅が40m、建蔽率80%・容積率600%。住宅地の標準地とは、そもそも土俵が違います。

では何を見れば街の性格が分かるのか。地価公示には、価格のほかに「その土地を誰が買っているか」を書いた欄があります。国土交通省が公開している鑑定評価書です。麻布十番2丁目の欄にはこうあります。

麻布十番3丁目のほうも「不動産業者、投資法人、投資目的の一般事業会社等幅広い」。麻布十番の土地は、住む人ではなく貸す人・投資する人が買っている、と国の鑑定評価書が書いていることになります。

住む場所としての評判は、それとは別にあります。

X（旧Twitter）の投稿より。個人の感想であり、資産価値の評価ではありません

東麻布は、東京タワーの足元にあります。標準地の最寄り駅は赤羽橋で280m・300m。低地という点は麻布十番と同じですが、中身が違います。

東麻布2丁目32番16外（近隣商業地域）が327万円、東麻布2丁目17番15（第一種住居地域）が218万円。住宅地の標準地があるところが麻布十番との違いです。

鑑定評価書の需要者欄は「賃貸事業を目的とした不動産事業者、または自己使用を目的とした個人・法人等」。同じ資料に「土地取引で3〜5億円前後が中心である」とも書かれています。

元麻布はなぜ別格と言われるのか

元麻布3丁目242番30外の標準地は、六本木駅から650m、標高21.9m、第一種中高層住居専用地域で建蔽率60%・容積率300%。2026年の地価公示は1m²あたり276万円（前年比プラス16.9%）です。

この地点の鑑定評価書には、街の姿がそのまま書かれています。

大使館は港区全体の看板でもあります。港区には区内に81か国の大使館があり、全国で1位です（令和6年9月1日現在）。

同じ鑑定評価書には「供給は限定的」「供給過少を反映し取引価格の上昇が続いている」とあり、取引の中心価格帯は標準地と同じくらいの広さの土地で5億円台からと記されています。

土地が出てこない。だから値段が上がる。元麻布が別格と言われる理由は、街並みより先に、この一文にあります。

X（旧Twitter）の投稿より。元麻布には地上5階・地下2階といった低層のマンションが並びます

ただし、元麻布の中も一枚岩ではありません。

もう1つの標準地・元麻布2丁目138番9外は、標高29.7mでさらに高いのに用途地域が第一種住居地域で、価格は369万円。3丁目の276万円の1.34倍です。

そして需要者の欄が、3丁目とはっきり違います。

同じ「元麻布」でも、片方は戸建てを建てたい富裕層が、もう片方はマンションを建てたい事業者が買っています。町名では、買い手までは決まりません。

西麻布に駅がない

Yahoo!知恵袋に、2007年1月11日に投稿された質問があります。

19年たったいまも、この質問は1万回以上読まれ続けています。

X（旧Twitter）の投稿より

実際の距離を地価公示で見ると、西麻布1丁目1番147の標準地は六本木駅から430m、西麻布4丁目52番5外は六本木駅から680mです。歩けない距離ではありません。

それでも西麻布1丁目の1m²あたり215万円は、麻布が付く町の住宅地の標準地でいちばん低い数字です。標高26.4mの高台で、六本木駅から430mなのに、です。

国の鑑定評価書が、住所そのものを価格の要素として挙げています。駅からの距離ではなくアドレス。西麻布に駅がないまま値段が下がらない理由は、ここまで言葉になっています。

なお同じ西麻布でも、4丁目の標準地は近隣商業地域で323万円。需要者欄は「賃貸事業を目的とする不動産事業者、収益物件取得を目的とする投資法人」です。丁目が変わると、街の使われ方ごと変わります。

4つの麻布を並べて比べる

ここまでの内容を1つの表にまとめます。価格は2026年の地価公示の標準地の値で、町全体の平均ではありません。

3A＋S（スリーエープラスエス）とは何なのか

今回の話のきっかけになったマネーポストWEBの記事（オラガ総研代表・牧野知弘氏）では、港区の人気エリアを「3A（青山・赤坂・麻布）プラスS（白金）」と表現しています。

このうち「3A」は、公的な資料の中にも出てきます。元麻布3丁目の鑑定評価書には、その土地と競合する範囲を説明する欄にこう書かれています。

不動産会社の宣伝文句ではなく、国の地価公示の鑑定評価書に「3A地区」という区分が書かれている、ということです。

いっぽうの「プラスS」については、今回調べた範囲では、元記事以外に定義を確認できる資料が見つかりませんでした。業界では「3A＋R（六本木）」という言い方も使われています。

私は、「3A」も「3A＋S」も、住む場所や買う場所を選ぶ物差しとしてはあまり役に立たないと考えています。同じ麻布の中で買い手も地形も用途地域も違うことが、ここまで見てきたとおりだからです。頭文字でまとめた瞬間に、その差が全部消えます。

港区の次は品川・高輪なのか

ここでも先に地形から見ます。高輪と品川のまわりを、麻布と同じ方法で塗り分けました。

線路をはさんで、西が高輪の台地、東が港南・芝浦の埋立地。高輪1丁目の標準地が標高27.4m、港南3丁目が3.4m、芝浦2丁目が1.9mです。

そして「これからできる街」という前提は、もう合いません。

高輪ゲートウェイシティは2026年3月28日にグランドオープンしました。2025年3月27日のまちびらきで複合棟の1棟目「ザ・リンクピラー ワン（THE LINKPILLAR 1）」が開業し、今年3月に「ザ・リンクピラー ツー（THE LINKPILLAR 2）」と文化創造棟「モン タカナワ（MoN Takanawa）」がそろっています。

地価公示にも、街の変化が入りはじめています。高輪3丁目356番9の標準地は、最寄り駅が「高輪ゲートウェイ 600m」として記載されました。価格は348万円（プラス16.8%）です。

ただし、駅の規模はまだ小さいままです。

JR東日本の2024年度の集計では、高輪ゲートウェイ駅の1日平均乗車人員は14,209人。同じ年度の品川駅は287,939人で、JR東日本の全駅で6位です。およそ20分の1にあたります。

品川駅の側では、国土交通省が国道15号の品川駅西口で基盤整備を進めています。西口地区の再開発と、高輪ゲートウェイシティ側をつなぐ歩行者用のデッキが計画されている区間です。

高輪4丁目の標準地の鑑定評価書にも、この期待がそのまま書かれています。

では実際に、いちばん上がったのはどこか。2026年の地価公示で港区の変動率が最も大きかったのは、高輪でも麻布でもなく港南3丁目のプラス22.2%でした。次いで赤坂1丁目20.5%、赤坂6丁目20.4%、芝浦2丁目20.2%と続きます。

いっぽう、港区で最も高い商業地のひとつである港南2丁目16番2外（1m²あたり1,260万円）の変動率はプラス4.1%です。すでに高い場所ほど、率では動きにくくなります。

結局、港区で何を見ればいいのか

最後に、港区の標準地81か所を全部使って確かめたことを2つ書きます。

1つめ。住宅地の30地点を標高で分けると、標高20m以上の18地点は1m²あたり平均333万円、20m未満の12地点は254万円でした。高台のほうが3割ほど高い。ただし標高と価格の相関係数は0.243で、関係はあっても弱いものです。標高だけでは決まりません。

2つめ。81地点を用途地域で分けると、いちばん多いのは商業地域の44地点で、全体の54%を占めます。第一種中高層住居専用地域が14、準工業地域が6、第一種住居地域が5、第二種中高層住居専用地域と第二種住居地域と近隣商業地域が各4。港区の標準地の半分以上は、住宅地ではなく商業地です。

南麻布1丁目35番1外にいたっては用途地域が準工業地域で、価格は476万円。「高級住宅街に工場向けの用途地域はない」という思い込みも、港区では当てはまりません。

だから、港区でマンションや土地を見るときに「港区だから」「麻布だから」で止めると、いちばん大事なところを飛ばすことになります。私は次の順で見ることをすすめます。

1つめは用途地域と容積率。周りに何が建つかが決まります。2つめは標高とハザードマップ。同じ町名の中で25m違うことがあります。3つめは前面道路の幅。麻布十番2丁目の40mと西麻布1丁目の5.2mでは、建てられるものが変わります。

4つめが、いちばん見落とされるところです。その土地を誰が買っているか。地価公示の鑑定評価書は誰でも無料で読めて、標準地ごとに需要者が書いてあります。投資法人が買っている街と、戸建てを建てたい人が買っている街では、10年後の街並みが違います。

よくある質問

麻布十番と元麻布では、どちらの資産価値が高いですか

2026年の地価公示では直接くらべられません。麻布十番の標準地は2つとも商業地域で、住宅地の標準地が無いためです。用途地域も容積率も道路の幅も違う土地なので、1m²単価を並べても優劣にはなりません。住宅として比べたい場合は、同じ用途地域どうし（たとえば元麻布3丁目と西麻布1丁目）で見てください。

西麻布に駅ができる予定はありますか

2026年9月の時点で、西麻布に新しい駅を設ける計画は公表されていません。標準地の最寄り駅は六本木駅で、西麻布1丁目から430m、西麻布4丁目から680mです。

「3A＋S」は不動産業界の正式な区分ですか

行政上の区分ではありません。ただし「3A」については、国土交通省の地価公示の鑑定評価書に「３Ａ地区（麻布・赤坂・青山）」という記載があります。「プラスS（白金）」は、今回参照したマネーポストWEBの記事以外に、定義を確認できる資料が見つかりませんでした。

高輪ゲートウェイシティはいつ開業しますか

すでに開業しています。2025年3月27日にまちびらき、2026年3月28日にグランドオープンしました。

港区でいちばん値上がりした場所はどこですか

2026年の地価公示では、港南3丁目6番7のプラス22.2%が最大です（1m²あたり226万円）。麻布では麻布十番2丁目のプラス18.9%が最も大きい数字でした。

この記事の数字の出どころ

地価公示の価格・変動率・用途地域・最寄り駅までの距離は、国土交通省「国土数値情報 地価公示データ（2026年・東京都）」の港区分81地点から集計しました。標高は国土地理院の標高API（数値標高モデル5mメッシュ）で、標準地の緯度経度から1点ずつ取得しています（81地点すべて取得、失敗0件）。

記事中の地図と断面図は、国土地理院の地理院タイル（淡色地図・数値標高モデル5mメッシュ）を加工して当サイトが作成しました。

鑑定評価書の引用は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」で公開されている2026年地価公示の鑑定評価書からです。記事に載せた価格は地価公示の公示価格で、鑑定評価書に載っている各不動産鑑定士の評価額とは一致しないことがあります。

• 国土交通省 国土数値情報 … L01 地価公示データ
• 国土交通省 … 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書）
• 国土地理院 … 地理院タイル一覧／標高API
• 港区 … 麻布地区の町名の由来／数字で見る港区（大使館81か国・令和6年9月1日現在）
• JR東日本 … 各駅の乗車人員 2024年度
• 国土交通省 関東地方整備局 東京国道事務所 … 品川駅西口基盤整備
• 今回の記事のきっかけ … マネーポストWEB「【港区には残酷な街間格差がある】麻布十番・東麻布と元麻布・西麻布の違いとは」（牧野知弘氏）