「売れた金額から住宅ローンを返した残りが、手元に残るお金」。ここまでは合っています。ただ、その引き算の前後に、あと5種類のお金が出ていきます。仲介手数料、印紙税、繰上返済の手数料、抵当権抹消の費用、そして土地によっては測量です。
順番でつまずいている人は多くて、Yahoo!知恵袋にはこういう質問がありました。
（Yahoo!知恵袋）
答えは「入るには入るが、自分の手を通らない」です。この記事では、2,000万円で売れた家を例に、お金が出ていく順に並べ直します。金額はすべて法令・法務局・銀行・業界団体の原文で確認したものだけを使います。
この記事でわかること
- ✓ 決済のその場で消えるのはローンの残債。手数料はその前後に別で出ていく
- ✓ 抵当権抹消の税金は不動産1個につき1,000円。戸建てなら2,000円で、残りは司法書士報酬（全国平均17,470円）
- ✓ 国税庁が譲渡費用に挙げているのは6項目。ローンの返済も抵当権抹消の費用も引越し代も、その中にない
売れた金額は、いったん自分に入る。そこから銀行がその場で回収する
先の質問には、こう答えがついています。
（Yahoo!知恵袋・ベストアンサー）
決済の日は、買い手の口座から売り手の口座へ残代金が振り込まれ、その場で残債の返済、抵当権抹消の書類の受け渡し、所有権移転の登記の依頼、鍵の引き渡しまでを一度にやります。通帳の上では一瞬だけ全額が乗りますが、自由に使える形で残るわけではありません。
読者
じゃあ結局、手元に残る金額はどう計算すればいいんですか。
おかあさん「売れた金額 − 残債」からさらに引く、という順で数えます。出ていく順に、次の表へまとめました。
2,000万円で売れた家から、引かれる順に並べる
住宅ローンの残債が1,200万円ある戸建てを2,000万円で売った場合で並べます。金額の根拠はこの後のH2で1つずつ出します。
| いつ | 何が出ていくか | この例の金額 |
|---|---|---|
| 売り出す前 | 測量（境界が確定していない土地だけ） | 0円〜約39万円 |
| 契約の日 | 印紙税（1,000万円超5,000万円以下） | 10,000円 |
| 契約の日 | 仲介手数料の半金（会社によって全額後払い） | 363,000円 |
| 決済の日 | 住宅ローンの残債 | 12,000,000円 |
| 決済の日 | 期限前完済の手数料（銀行とチャネルで変わる） | 0円〜33,000円 |
| 決済の日 | 抵当権抹消の登録免許税（土地1＋建物1） | 2,000円 |
| 決済の日 | 抵当権抹消の司法書士報酬（全国平均） | 17,470円 |
| 決済の日 | 仲介手数料の残金 | 363,000円 |
| 引き渡しまで | 引越し・残置物の処分 | 実費 |
| 翌年の申告 | 譲渡所得税（利益が出て、控除が使えないとき） | 別計算 |
印紙税は国税庁の軽減措置が効いている額です。契約金額1,000万円超5,000万円以下なら10,000円で、この軽減は令和9年3月31日までに作成される契約書に適用されます。
この表に引越し代とハウスクリーニング代の目安を書いていないのは、一次情報を確認できなかったからです。相場として出回っている数字はありますが、出どころが業者の自社ページしかない項目は当サイトでは金額を書きません。
仲介手数料 2,000万円で726,000円。安い家ほど比率が上がる
仲介手数料の上限は、売買価格を3段に割って計算します。国土交通省の告示で、200万円以下の部分に5.5%、200万円超400万円以下の部分に4.4%、400万円を超える部分に3.3%（いずれも消費税込）と決まっています。
2,000万円ならこうなります。200万円×5.5%＝110,000円、200万円×4.4%＝88,000円、1,600万円×3.3%＝528,000円。合計で726,000円です。
見落とされやすいのは、この率が価格に対して一定ではないことです。同じ計算をすると、3,000万円なら1,056,000円（3.52%）、2,000万円なら726,000円（3.63%）、500万円なら231,000円（4.62%）になります。安い家ほど比率が上がります。
さらに2024年7月1日から、800万円以下の宅地建物には別の上限ができました。この価格帯は原則を超えて報酬を受け取れることになり、上限は30万円の1.1倍＝330,000円です。300万円で売れた家なら、原則の154,000円ではなく330,000円まで請求できるので、売値に対して11.0%になります。
この特例を使うなら、国土交通省は「媒介契約の締結に際しあらかじめ、上記の上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要がある」と通達に明記しています。決済の直前に金額を告げられるのは、順番として違います。
安い価格帯は例外的な話ではありません。当サイトが持っている国土交通省の実取引データで兵庫県姫路市の土地438件（2024年第4四半期〜2025年第4四半期）を集計すると、総額の中央値は約1,100万円で、800万円以下が152件（34.7%）ありました。
抵当権抹消 税金は2,000円。残りは司法書士報酬で平均17,470円
売却の解説記事では「登記費用3万円」とまとめられがちですが、この中身は税金と報酬の2つに割れます。
税金のほうは法務局が金額を公表しています。抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地1個と建物1個を1件で申請する戸建てなら2,000円です。マンションでも敷地権の数によって変わります。20個以上になる場合は申請1件につき20,000円が上限です。
報酬のほうは、日本司法書士会連合会が全国5,558名を対象に令和6年3月に実施した「報酬に関するアンケート」に実数があります。土地1筆と建物1棟の抵当権抹消登記を受任し、登記原因証明情報の作成と登記申請の代理をした場合で、有効回答1,090件・平均17,470円（消費税込）でした。
同じ調査のコメント欄には、こう書かれています。
（日本司法書士会連合会「報酬に関するアンケート」）
つまり戸建てなら、税金2,000円＋報酬2万円弱の合計2万円前後が目安です。「3万円」と丸められた数字より、内訳を知っておくほうが見積書を見たときに判断できます。権利証が見つからない場合はこれに本人確認情報の作成費用が乗るので、権利証を紛失したときの費用のほうで金額の桁が変わります。
繰上返済手数料 同じ「全額返す」で0円から33,000円まで分かれる
残債を一括で返すときの手数料は、銀行とどこで手続きするかで変わります。2行の公表ページを並べます。
| 銀行 | 全額（期限前完済）ネット | 全額 窓口 | 時点 |
|---|---|---|---|
| 三菱UFJ（ユーエフジェイ）銀行 | 16,500円 | 33,000円 | 2025年8月1日現在 |
| 三井住友銀行 | 無料 | 33,000円 | 2025年3月10日現在 |
いずれも消費税込です。三菱UFJ銀行は一部繰上返済ならインターネットは無料ですが、全額返す「期限前完済」はインターネットでも16,500円かかります。三井住友銀行はSMBC（エスエムビーシー）ダイレクトなら全額でも無料で、窓口や書面だと33,000円です。
売却のときに使うのは、一部ではなく全額のほうです。ここを読み違えて「ネットなら無料のはず」と思っていると、決済当日に数万円ずれます。
読者
自分の銀行がどちらなのか、どこで分かりますか？
おかあさん各行の「住宅ローン 手数料」のページに、一部繰上返済と全額（期限前完済・全額繰上返済）が別の行で載っています。売るときに見るのは全額の行です。
三菱UFJ銀行は、保証会社を使っている場合に保証会社事務手数料11,000円が別途かかると書いていますが、これは戻し保証料の範囲内で差し引かれるので、別途支払う必要はないとも明記されています。住宅金融支援機構の住宅ローンは手数料無料です。
測量が要る土地は、ここで桁が変わる
境界標が無い、隣地との境界が確定していないという土地では、売り出す前に測量が入ります。ここだけ他の費目と桁が違います。
日本土地家屋調査士会連合会が3年に一度実施しているアンケート（2022年度）では、土地売買のために地積更正登記を受託した場合の全国の平均報酬額は390,316円（税抜）、中央値は372,584円でした。条件は、宅地180㎡、申請土地1筆と隣接地6筆の調査、道路および隣接民有地との筆界確認を行う、というものです。
隣の家や自治体との立ち会いが必要なので、金額より日数のほうが問題になることがあります。売り出しの何か月も前から動かないと間に合いません。境界標が無くても売れるケースと、費用の考え方は「境界標がないので、測量が必要です」と言われた土地も売れますに分けてあります。
この金額は税抜・全国平均で、同じ調査の標準偏差は140,847円です。隣地の数や立ち会いの難しさで大きく振れる項目なので、目安として読み、実際は現地を見てもらってから見積もりを取ってください。
手元に残らなくても、税金は別に計算される
ここが、この記事でいちばん伝えたいところです。
「ローンを返したら何も残らなかったのだから、税金もかからないはず」と考えるのは自然ですが、譲渡所得の計算式に住宅ローンの返済額は出てきません。式は「譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額」で、この譲渡費用として国税庁が挙げているのは次の6つです。
| 国税庁が譲渡費用として挙げているもの | |
|---|---|
| 1 | 土地や建物を売るために支払った仲介手数料 |
| 2 | 印紙税で売主が負担したもの |
| 3 | 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料 |
| 4 | 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額 |
| 5 | 既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金 |
| 6 | 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など |
この6つに、住宅ローンの返済額も、繰上返済の手数料も、抵当権抹消の費用も、引越し代も入っていません。国税庁は同じページで「修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません」とも書いています。
読者
じゃあ、手元にお金が残らなかったのに税金だけ請求されることがあるんですか。
おかあさん計算上はありえます。財布から出ていったお金と、税金の計算で差し引けるお金は、別の集合だと考えてください。個別の当てはめは税務署か税理士に確認するところです。
だから「手取り」と「税金」は、別々に2回計算することになります。手取りは財布の話、譲渡所得は買ったときの値段（取得費）との差額の話です。住んでいた家なら3,000万円の特別控除で税額がゼロになることが多いのですが、それも自宅売却の3,000万円特別控除とは？の条件に当てはまる場合に限られ、実家を空き家にした日から、3,000万円の控除は3年で消えます。
私はこの2本立てを、売却の説明でいちばん省略されている部分だと考えています。仲介の現場で語られるのは手取りのほうで、税金は「翌年に申告してください」で終わることが多い。ただ、順番として先に効いてくるのは控除の期限のほうです。空き家にした日から数える3年を過ぎると、税額が数百万円動くことがあります。金額の大きさで言えば、手数料を1万円削る交渉より、こちらを先に確認するほうが効きます。
よくある質問
2,000万円で売れたら、いくら手元に残りますか。 残債1,200万円の戸建てなら、この記事の例で仲介手数料726,000円・印紙税10,000円・抵当権抹消約19,470円・期限前完済手数料0〜33,000円を引いて、約724万円です（期限前完済の手数料が33,000円かかる銀行なら約721万円）。引越し代と税金は別に見ます。
仲介手数料はいつ払いますか。 契約時に半金、決済時に残金という分け方が多く、会社によっては決済時に全額です。媒介契約を結ぶ前に確認できます。
登記費用は自分でやれば浮きますか。 抵当権抹消の申請自体は本人でもできます。ただし決済の日に売買の登記と同時に処理するので、実務では司法書士に任せる形がほとんどです。
測量は必ず必要ですか。 境界が確定していて境界標もある土地なら不要です。必要かどうかは登記簿と現地で判断します。
引越し代やハウスクリーニング代は経費になりますか。 国税庁が譲渡費用として挙げている6項目には入っていません。個別の判断は税務署か税理士に確認してください。
売る前にリフォームしたほうが高く売れますか。 かけた費用が価格に乗るとは限りません。判断材料は実家を売る前にリフォームすべき？にまとめています。
出典
- 国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」（令和7年4月1日現在法令等）：国税庁
- 国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」：国税庁
- 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」：国税庁
- 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号、最終改正 令和6年6月21日国土交通省告示第949号）／同「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」：国土交通省
- 津地方法務局「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」：法務局
- 日本司法書士会連合会「報酬に関するアンケート」（令和6年3月実施・金額は消費税込）：日本司法書士会連合会
- 日本土地家屋調査士会連合会「報酬ガイド」（2022年度アンケート・税抜・全国平均）：日本土地家屋調査士会連合会
- 三菱UFJ銀行「借入後に必要な住宅ローン手数料」（2025年8月1日現在）：三菱UFJ銀行
- 三井住友銀行「住宅ローン 繰上返済」（2025年3月10日現在）：三井住友銀行
- 実取引価格（姫路市の土地438件・2024年第4四半期〜2025年第4四半期）は国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当サイトで集計：不動産情報ライブラリ
- 読者の声は Yahoo!知恵袋の実在の投稿から原文のまま引用しました（本文中に個別のリンクを付けています）。
売る手順の全体は家を売る流れ 何から始めるかは、査定ではありませんにまとめてあります。査定額そのものの見方は「ここは1番奥なので解体は無理。査定は50万でした」もう1社は800万、家財の処分は実家の片付けで売れるものが近い話です。
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