相続した不動産を売るときの流れ｜名義変更から3,000万円特別控除まで
相続した不動産を売却する場合、通常の売却とは異なり、まず亡くなった方から相続人へ名義を変更する手続き（相続登記）が必要になります。今回は、相続不動産を売却するまでの流れを順番に整理してご紹介します。
まだ「売る・売らない」自体で迷っている方は、先に選択肢を整理したこちらの記事もあわせてご覧ください。
売却までの5ステップ
ステップ1：遺産分割協議と相続登記（名義変更）
相続人が複数いる場合は、まず誰がその不動産を相続するかを決める「遺産分割協議」を行い、協議内容をもとに相続登記（名義変更）を行います。相続登記が完了していないと、不動産会社に売却を依頼することも、買主への引き渡しもできません。
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相続人同士の話し合いに時間がかかることもあるため、売却を検討し始めた時点で早めに着手しておくのがおすすめです。
ステップ2：相場を把握し、売却方針を決める
名義変更のめどが立ったら、実際にいくらで売れそうかを把握しておきましょう。かんたん相場検索を使えば、エリアと条件を入力するだけで土地・住宅価格の目安が分かります。
複数の相続人がいる場合、売却代金をどう分けるかも事前に話し合っておくとスムーズです。相場が分かれば、各相続人の取り分もイメージしやすくなります。
ステップ3：不動産会社に依頼し、売却活動を進める
相場感がつかめたら、不動産会社に査定を依頼します。相続不動産は、通常の売却に比べて必要書類（戸籍謄本、遺産分割協議書など）が多くなる点に注意しましょう。
- 登記簿上の名義が売主（相続人）になっていることを確認
- 境界確定や測量が必要なケースもある（特に古い戸建て・土地）
- 複数の相続人がいる場合は、売却活動中の連絡窓口を1人に決めておくと話がスムーズ
ステップ4：売却後の手取り額と税金を確認する
売却価格が決まったら、実際にいくら手元に残るのかを事前に概算しておきましょう。売却手取りシミュレーターを使えば、仲介手数料や税金を差し引いた後の金額を計算できます。
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ステップ5：確定申告を行う
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、翌年に確定申告が必要です。特別控除を使う場合も、使わない場合（譲渡損失が出た場合など）も、申告自体は基本的に必要になるため、忘れずに対応しましょう。
まとめ｜相続不動産の売却は「名義変更」が最初の壁
相続した不動産を売却する流れは、次の5ステップで整理できます。
1. 遺産分割協議・相続登記（名義変更）
2. 相場を把握し、売却方針を決める
3. 不動産会社に依頼し、売却活動を進める
4. 手取り額と適用できる控除を確認する
5. 確定申告を行う
相続登記さえ済ませてしまえば、あとは通常の不動産売却とほぼ同じ流れです。まずは名義変更の手続きから、早めに動き出してみてください。
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