「ポータルサイトは審査が厳しいけれど、自社サイトは自分の会社のページだから自由に書ける」。実務でよく聞く前提ですが、この線引きは条文にも規約にも書かれていません。宅建業法32条・34条は広告の媒体を限定しておらず、不動産の表示に関する公正競争規約は、必要な表示事項を並べた別表の表示媒体欄の1列目にインターネット広告を置いています。
最初からネット広告を含む形で作られている表を、ポータル用のルールだと読み違えているだけです。そして首都圏不動産公正取引協議会が月ごとに公表している措置には、表示と実態がずれていた物件に対する違約金の課徴が並んでいます。
この記事でわかること
- ✓ 宅建業法32条・34条には、どの媒体に出す広告かを限定する文言がない
- ✓ 連合会のおとり広告ガイドラインは「ホームページ……も、表示規約第4条にいう『表示』に当たる」と書いている
- ✓ 首都圏公取協が公表した2026年3月度の措置には、表示面積と実際の面積がずれていた物件への違約金課徴がある
- ✓ 抜けるのは私道負担・セットバック・告知事項・災害情報など、写真映えしない側の項目
- ✓ 更新の期間は最長2週間。載せっぱなしのページはそこで引っかかる
- ✓ 最後に、今日自分のページを開いて見る6か所
宅建業法32条・34条は、どの媒体かを書いていない
32条（誇大広告等の禁止）は「その業務に関して広告をするとき」、34条（取引態様の明示）は「広告をするとき」から始まります。どちらの条文にも、媒体を限定する文言がありません。ポータル、自社ホームページ、チラシ、交流サイト（SNS）を区別する言葉が入っていないということです。
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となつて当該売買若しくは交換を成立させるか、代理人として当該売買、交換若しくは貸借を成立させるか、又は媒介して当該売買、交換若しくは貸借を成立させるかの別（次項において「取引態様の別」という。）を明示しなければならない。（宅地建物取引業法34条1項）
自社サイトの物件ページに「売主」「媒介」の別が書かれていないなら、34条が求めている明示が、その広告には無いことになります。会社情報のページにだけ書いてある、フッターに小さく置いてある、というのも実務ではよく見かける形です。
罰則の側も媒体で分かれていません。81条1号は32条に違反した者を六月以下の拘禁刑または百万円以下の罰金と定め、65条2項2号は32条・34条の違反を1年以内の業務停止命令の対象として挙げています。
なお、造成・建築工事が完了する前の物件をいつから広告できるかは33条（広告開始時期の制限）の話で、こちらも媒体を問いません。分譲地の専用ページを先に公開してしまう事故は、未完成物件の広告、いつから出していい？｜広告開始時期の制限で行政指導を受けるパターンにまとめています。
読者
うちの物件ページは会社案内の中の1ページで、問い合わせも電話だけなんです。それでも広告になりますか。
おかあさん規約は「物件の種別」と「表示媒体」で必要な事項を決めていて、問い合わせ方法やページ数では分けていません。価格や面積が入った時点で、それは物件の表示です。
「ホームページも表示規約の『表示』に当たる」と明文がある
不動産公正取引協議会連合会の「おとり広告ガイドライン」（2019年11月1日）に、次の一文があります。
インターネット上の広告（ホームページ又は不動産情報サイト事業者が運営する不動産情報サイト等に掲載するもの）も、表示規約第4条にいう「表示」に当たる。
かっこの中で、ホームページが不動産情報サイトより先に書かれています。ポータルのついでに触れられているのではなく、並べて名指しされている書き方です。
規約本体の作りも同じ向きです。表示規約8条（必要な表示事項）は、規則で定める表示媒体を用いて物件の表示をするときは、見やすい場所に、見やすい大きさ、見やすい色彩の文字により、分かりやすい表現で明瞭に表示しなければならないと定めています。その「表示媒体」を並べているのが施行規則2条で、第1号がインターネットによる広告表示です。そして必要な表示事項は、施行規則4条でこう決まります。
第４条 規約第８条（必要な表示事項）に規定する必要な表示事項は、前条に掲げる区分による物件の種別ごとに、それぞれの種別に対応する別表１から別表１０の表示媒体欄に「○」及び「●」の記号を付した事項とする。
物件の種別ごとに別表があり、別表の中では表示媒体ごとに列が分かれていて、表示媒体欄の1列目がインターネット広告です。紙の広告のための表にネットが後から足された、という構造ではありません。
別表は表組みなので、どの項目にどの媒体の記号が付いているかは、原本を目で見て確かめる必要があります。この記事では項目名までにとどめ、項目ごとの媒体対応は書きません。
交流サイトからリンクした先も、まとめて1つの広告として見られる
投稿の中に必要な表示事項が全部は入らない、という悩みへの答えが公開されています。業界メディアの不動産会社のミカタが首都圏不動産公正取引協議会に取材した回答として、次の一文が載っています。
問題ない。容易に閲覧が可能な状況でリンク表示があれば、リンク先の物件概要も含めた一体の広告物とみなす。
読み方は2通りあります。投稿の側から読めば「リンクを置けば足りる」。物件ページの側から読めば、投稿を出した瞬間に、着地したページの中身まで一緒に見られる、です。交流サイトの文言だけ気をつけても、リンク先が写真と価格しか無いページなら、そこも含めて1つの広告物になります。
同じ取材では、成約済みの物件を残すことについても回答が出ています。
公取としては、誤認を防ぐために削除を推奨するというのが基本スタンスだが、現状は成約済と明示すれば可能であるという見解。
この2つは協議会が出した公式文書ではなく、業界メディアの取材に対する回答として公開されているものです。自社の運用を決めるときは、所属している協議会に直接確認してください。
掲載を止める判断の作り方は、成約済み物件の掲載はいつ止める？おとり広告を防ぐ判断基準と停止フローで別に書いています。
「注意で済む」とは限らない。措置は月ごとに公表されている
首都圏不動産公正取引協議会は、規約違反として講じた措置の内容を月ごとに公表しています。相談・違反事例のページに、年度をまたいで一覧が並んでいます。
2026年3月度の措置は、違約金の課徴を含むものでした。公表されている内容のひとつが、「専有面積 60.51㎡」と表示していた物件が、実際には57.68㎡だったというものです。小数点第2位まで書いてある数字ほど、確認済みに見えます。
同じ事業者（公表資料でもA社と伏せられています）は、2013年6月・2016年12月・2022年6月にも、契約済み物件の「おとり広告」を行った等により厳重警告および違約金課徴の措置を受けており、今回が4回目だと書かれています。1回目で止まらなかった、ということです。
この事例がどの媒体に出した広告だったかは、公表資料に書かれていません。ここで確認できるのは「表示と実態がずれていれば措置の対象になる」という点までです。
面積を1件書き写す作業に、ポータルと自社サイトの区別はありません。むしろ自社サイトは、元付から届いた資料を見ながら手で打ち直す機会が増える場所です。
そしてポータルに出していない会社にとっては、自社ホームページがただ一つの物件広告です。アットホームの掲載は61,091社で、令和6年度の施行状況調査による免許業者132,291業者の半分以下です（集計の時点も数える単位も違うため、差し引いて非掲載社数を出すことはできません）。
別表に並んでいるのは、写真映えしない項目ばかり
別表4（新築分譲住宅。販売戸数が1戸のものを除く）に並んでいる項目を、原本の文言のまま挙げます。
- 広告主の名称又は商号
- 広告主の事務所の所在地
- 広告主の事務所の電話番号
- 広告主の宅建業法による免許証番号
- 広告主の所属団体名及び公正取引協議会加盟事業者である旨
- 広告主の取引態様（売主、代理、媒介（仲介）の別）
- 広告主と売主とが異なる場合は売主の名称又は商号及び免許証番号
- 売主と事業主とが異なる場合は事業主の名称又は商号
- 物件の所在地
- 交通の利便
- 総戸数
- 販売戸数
- 土地面積及び私道負担面積
- 用途地域
- 建物面積
- 建物の主たる部分の構造
- 連棟式建物であるときはその旨
- 宅建業法第33条に規定する許可等の処分の番号
- 建物の建築年月（建築工事が完了していない場合は完了予定年月）
- 引渡し可能年月
- 主たる設備等の概要
- 道路の幅員
- 価格ほか
- 借地の場合の各事項
- 取引条件の有効期限
- 情報公開日（又は直前の更新日）及び次回の更新予定日
枝番（①②）を1つと数えるかどうかで総数は変わるので、ここでは項目名だけを並べています。
物件1件だけの専用ページを作る場合は、見る別表が変わります。新築住宅・中古住宅・新築分譲住宅で販売戸数が1戸のもの、一棟売りのマンション・アパートは別表5。売地・貸地・分譲宅地で販売区画数が1区画のものは別表3。中古マンション・新築分譲マンションで販売戸数が1戸のものは別表7。賃貸で戸数が1戸のものは別表9です。
「中古住宅だけの別表」はありません。中古住宅は新築住宅と同じ別表5、中古マンションは別表7に含まれる形になっています。中古の場合の必要表示事項という独立した一覧を探しても見つからないのは、そのためです。
並んでいる顔ぶれを見ると、写真映えしない項目ばかりです。私道負担面積、許可等の処分の番号、所属団体名及び公正取引協議会加盟事業者である旨、取引条件の有効期限。物件の魅力を伝えるページを作ろうとしたとき、まっさきに削られる側の項目が、そのまま必要な表示事項になっています。
入稿の入力欄は128項目。自社サイトには何個載っているか
当サイトの運営者は不動産会社の物件入稿とマイソク作成を請け負っていて、その作業で使っている新築戸建の項目定義は128項目・16カテゴリです（この記事を書くにあたって数え直しました）。ポータルの入力画面はおおむねこの粒度で欄が並んでいて、埋めないと登録できない欄があります。
| カテゴリ | 自社サイトの物件ページで落ちやすい欄 |
|---|---|
| 基本情報 | 現況／建物状況／引渡し時の状態 |
| 価格 | 消費税に関する情報／税込・非課税等の区分／固定資産税額 |
| 交通 | 駅徒歩分数／バス乗車時間 |
| 土地 | 私道負担／面積区分（公簿・実測）／境界確定状況／越境の有無／擁壁の有無 |
| 建物 | 建築確認番号／建築確認年月日／検査済証の有無／未登記部分の有無 |
| 間取り | 各居室情報／方角・向き |
| 道路・接道 | セットバック／道路幅員／建築基準法上の道路種別 |
| 都市計画・法令・防災 | 用途地域／建ぺい率／容積率／都市計画道路の有無／洪水／雨水出水／高潮／土砂災害関連情報 |
| 設備・ライフライン | 上水道／下水道／浄化槽 |
| 性能・特徴 | 耐震性能／省エネ性能 |
| 周辺環境 | スーパー／病院（距離の根拠と、現在も営業しているかの確認が要る） |
| 学区 | 小学校区／中学校区 |
| 引渡し・取引条件 | 取引態様／媒介契約関連情報／仲介手数料関連情報／契約不適合責任に関する条件 |
| 投資用 | 投資用年利回り／投資用収入実績 |
| 訴求コメント | 訴求コメント（元付業者記載） |
| その他 | 告知事項の有無／特記事項／備考 |
自社サイトは逆の順番でできています。欄が先に無い。デザインが先にあって、そこに置き場所を用意した情報だけが載ります。だから私道負担も、セットバックも、告知事項の有無も、忘れたのではなく「入れる場所がなかった」で落ちます。
抜けているのは担当者の知識ではなく、入れる場所です。私は、自社サイトの物件ページで表示事項が落ちるのは作る順番の問題だと考えています。ポータルは欄を埋めないと次に進めない構造で強制されるのに対し、自社サイトにはその強制が無い。同じ担当者が同じ物件を扱っていても、結果が変わるのはここです。
読者
制作会社に作ってもらったページなので、そのあたりは向こうが見ているのでは。
おかあさん見積書に「別表の必要な表示事項を満たすこと」と書いてあるかどうかです。書いていなければ、それは依頼していない仕事です。欄を作るところから、こちら側で指定する必要があります。
学区の欄をそのまま書き写すと事故る話は物件広告の「学区」はなぜ事故るのか｜同じ町名でも約3割は小学校が割れる（実データつき）に、生成した紹介文の扱いはAIが書いた物件紹介文はそのまま掲載できる？入稿前に確認する7項目にあります。
載せっぱなしのページは「最長2週間」で引っかかる
連合会のおとり広告ガイドラインには、更新の頻度についてこう書かれています。
不動産事業者は、その更新する期間を最長でも2週間とし、この期間内に契約済みとなったことが判明した物件は、当該期間が到達する前であってもすみやかに削除することを徹底する必要がある。
最長でも2週間です。ポータルは掲載期限や更新の催促が仕組みとして付いてきますが、自社サイトには何も来ません。数年前に売れた物件のページが今も残っている、という状態が起きるのはそのためです。
別表の一覧の最後に置かれているのが「情報公開日（又は直前の更新日）及び次回の更新予定日」です。同ガイドラインは、この事項を表示していないケースや、広告の下部に小さな文字で表示しているなど明瞭性に欠けるケースも多く見受けられるとしたうえで、広告の上部等の見やすい位置に、見やすい大きさの文字で明瞭に記載する必要があると書いています。
ホームページの管理画面が自動で出す「更新日」は、ページを直した日であって、物件情報の情報公開日でも次回の更新予定日でもありません。テーマの仕様で日付が出ているから満たしている、とは読めない場所です。
見ている人がいます。Yahoo!知恵袋には、売買が済んだあとも不動産会社のホームページに物件が掲載され続けていることについての質問が投稿されています。買い手も売り手も、ポータルと自社サイトを区別していません。消費者の側からどう見えているかは「埋まったのに、まだ載っている」はおとりとは限らない。おとり物件の見分け方と、疑ってよい家賃の基準にまとめています。
今日、自分の物件ページを開いて見る6か所
ここまでの内容を、実際にページを開いてやる順番に並べ替えます。ポータルの管理画面ではなく、自社サイトの物件ページを1件、そのまま開いてください。
自社サイトの物件ページ 6か所チェック
☐ 1. 広告主の情報が、そのページ単体で読めるか
名称又は商号／事務所の所在地／事務所の電話番号／宅建業法による免許証番号／所属団体名及び公正取引協議会加盟事業者である旨。会社案内ページにしか無い状態になっていないか
☐ 2. 取引態様の別が書いてあるか
売主・代理・媒介（仲介）のどれか。賃貸は貸主・代理・媒介
☐ 3. 不利益な側の事項が落ちていないか
土地面積及び私道負担面積／セットバック／越境／告知事項の有無／洪水・雨水出水・高潮・土砂災害関連情報／許可等の処分の番号
☐ 4. 日付が2種類あるか
情報公開日（又は直前の更新日）と次回の更新予定日。あわせて取引条件の有効期限。ページ上部の見やすい位置に置く
☐ 5. リンク元をたどって、着地先が全部この状態か
交流サイトの投稿・バナー・メール署名・紙のチラシの二次元コードから飛ぶ先を実際に踏んでみる
☐ 6. 文言の側に禁止語や根拠のない数字が無いか
完全・絶対・最高・格安・特選。徒歩分数は道路距離80メートルにつき1分。周辺施設の距離は、その施設が今も営業しているか
6は機械的に見られます。禁止用語と文字数のチェックだけなら、ブラウザの中だけで動く無料のツールを置いています。ただし見られるのは文言の側だけで、表示事項の抜けは分かりません。1〜5は自分の目で追ってください。
ここに書いたのは、条文・規約・ガイドラインに書かれている内容の整理です。個別の広告が規約に適合しているかどうかの判断は、規約の原本と、所属している不動産公正取引協議会に確認してください。
よくある質問
会社案内の中に販売中の物件を数件並べているだけでも、広告になりますか
規約は物件の種別と表示媒体で必要な事項を決めていて、ページの立て付けや問い合わせ方法では分けていません。価格・所在地・面積・交通の利便が入っていれば、それは物件の表示として扱われる形になっています。判断に迷う構成なら、協議会に構成ごと相談するのが早いです。
ポータルに全部出しているので、自社サイトは写真と価格だけにしています
別表は媒体ごとに独立して掛かる作りになっていて、「別の媒体に出してあるから省略できる」という条文は見当たりません。省略が明文で認められているのは、別表の凡例にある「●」の事項を予告広告で省く場合などです。
成約した物件を「成約御礼」として実績紹介に残すのは
取材への回答としては、削除の推奨が基本スタンスだが成約済と明示すれば可能という見解が公開されています（本文の引用のとおり、公式文書ではなく取材回答です）。実務として安全側に寄せるなら、価格・所在地・面積など取引条件にあたる表示を落として、施工事例や実績の紹介に作り替える形になります。
どの協議会の規約を見ればいいですか
表示規約そのものは全国共通で、不動産公正取引協議会連合会が規約集を公開しています。措置や相談の窓口は地域ごとの協議会です。この記事で挙げた措置の例は首都圏不動産公正取引協議会が公表しているもので、ほかの地域の協議会の公表とは別のものです。
チラシと同じ内容をそのままページにしています。それでも足りませんか
別表の表示媒体欄は媒体ごとに列が分かれていて、インターネット広告は1列目です。紙とネットで求められる事項が完全に同じとは限らないので、紙の版下をそのまま流用した時点で確認が要ります。とくに情報公開日と次回の更新予定日は、紙には無い考え方です。
紙の側の作り方はマイソクの作り方｜A4一枚に載せる項目と、書いてはいけない表現にまとめています。
＼1物件だけの専用ページの作り方を見てみる／
出典
- 宅地建物取引業法（32条・33条・34条・65条・81条／e-Gov法令検索）
- 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則、別表1〜10（不動産公正取引協議会連合会）
- 規約集PDF 20250826_kiyakushuu.pdf
- 不動産公正取引協議会連合会「おとり広告ガイドライン」（2019年11月1日）
- 公益社団法人 首都圏不動産公正取引協議会 2026年3月度の措置
https://www.sfkoutori.or.jp/ihanjirei/2734/
- 首都圏不動産公正取引協議会「相談・違反事例」 https://www.sfkoutori.or.jp/sodan-ihanjirei/
- 不動産会社のミカタ「SNS上の物件広告の規制について公取に確認しました」 https://f-mikata.jp/sns-bukkenkokoku/（首都圏不動産公正取引協議会への取材回答。協議会の公式文書ではありません）
- 国土交通省「令和6年度 宅地建物取引業法の施行状況調査結果」（免許業者132,291業者）
- 新築戸建の項目定義128項目・16カテゴリは、当サイト運営者が物件入稿・マイソク作成の業務で使用しているもの（2026年8月に数え直し）
本記事は、条文・規約・ガイドライン・協議会の公表資料に書かれている内容を整理したものです。個別の広告表示が規約に適合しているかどうかの判断は、規約の原本および所属する不動産公正取引協議会によります。規約・別表・運用は改正されることがあります。
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