吹田市のマンションは70㎡台が高くつきます

吹田市で70㎡台の中古マンションを見ているなら、1㎡あたり58.6万円が出発点になります。ひとつ下の50〜70㎡は53.8万円、ひとつ上の90㎡以上は52.0万円で、吹田市でいちばん取引が多い70〜90㎡だけが、両隣の帯より高い位置にあります。

国土交通省が公表している成約データで、吹田市の中古マンションは2024年第4四半期から2025年第4四半期までに388件。そのうち213件が70〜90㎡でした。市全体の中央値60.0万円と70〜90㎡の58.6万円が近い位置にあるのは、取引の半分以上がこの帯に入っているからです。

逆に言えば、30㎡台や90㎡台を見ている人にとって、60.0万円は自分が見ている部屋の値段ではありません。広さの帯を決めてから相場を見ないと、予算が上にも下にもずれます。

吹田市の中古マンションを広さで分けた1㎡あたりの価格

388件を専有面積で5つに分け、1㎡あたりの成約中央値を並べました。いちばん下は市全体の中央値で、比べるための参考値として置いています。

広くなるほど順に安くなる、という形にはなっていません。30㎡未満の95.0万円から30〜50㎡の80.0万円へ下がり、50〜70㎡で53.8万円まで落ちます。そこから70〜90㎡は58.6万円へ戻り、90㎡以上でまた52.0万円まで下がります。吹田市でいちばん取引が多い70〜90㎡だけが、両隣の帯より1㎡あたり高い位置にあります。

件数の偏りもあわせて見てください。388件の内訳は、70〜90㎡が213件、50〜70㎡が83件、90㎡以上が41件、30㎡未満が40件です。30〜50㎡は11件しかなく、この帯の80.0万円は1件の成約で動く数字です。予算の根拠には使えません。

30㎡未満の40件と90㎡以上の41件も、3桁ある70〜90㎡と同じ精度では読めません。数字を信頼して使えるのは、70〜90㎡の213件と50〜70㎡の83件の2つです。

70〜90㎡が213件。吹田市の売買は広い部屋に寄っています

吹田市で成約した中古マンション388件のうち、213件が70〜90㎡です。 半分を超えています。市全体の中央値60.0万円が70〜90㎡の58.6万円と近い位置にあるのは、この帯が全体を引っ張っているからです。

これは使い勝手のいい状態です。不動産会社の店頭で「吹田は1㎡60万円くらいですね」と言われたとき、70㎡台を探している人ならその数字をそのまま持ち帰っても、大きくはずれません。

合わなくなるのは別の帯を見ている人です。30㎡台の部屋を見ている人が同じ60.0万円で計算すると、その帯の実際は95.0万円なので低く見積もることになります。90㎡台を見ている人は52.0万円なので、逆に高く見積もることになります。同じ市の同じ期間の取引で、ずれる向きが逆になります。

1㎡が安い帯を選んでも、支払う総額は増えます

1㎡あたりの単価は「1㎡いくらか」を示す数字で、請求される金額ではありません。50〜70㎡の部屋は70〜90㎡より1㎡が安く出ていますが、それは1枚あたりの値段の話です。1㎡が安い帯を選んでも、支払う総額は増えることがあります。

住宅ローンの審査に出るのも、毎月引き落とされるのも総額のほうです。1㎡あたりの単価は割高かどうかを見分ける道具であって、支払う金額そのものではありません。

内見の帰り道に「90㎡台のほうが1㎡あたり安かったから得だね」という会話になったら、そこで一度止まってください。吹田市の90㎡以上は確かに52.0万円で、70〜90㎡の58.6万円より下です。ただし買う㎡数そのものが増えるので、総額の話にはなっていません。

1㎡あたりの単価が働くのは、同じくらいの広さの候補が2つ並んだときです。75㎡の部屋どうしなら、58.6万円より上か下かで割高かどうかが判定できます。広さの違う物件を並べるときは、総額と、管理費・修繕積立金を足した毎月の支出で比べてください。予算の枠そのものは年収と家族の人数でわかる家賃・住宅ローンの早見表で先に決めておくと、内見の順番が組みやすくなります。

築年帯で見ると1996〜2005年築が1㎡あたり52.0万円です

同じ388件を築年数で分けると、並びは素直です。

新しいほど高く、古いほど安い。件数がいちばん多いのは築21〜30年の133件で、次が築0〜10年の105件、築11〜20年の94件です。吹田市で売りに出ているものは、この3つの帯に固まっています。

築年数はこの集計を作った2026年を基準に数えた区分です。 西暦に直すと、築21〜30年は1996年から2005年に建った物件、築31〜40年は1986年から1995年に建った物件です。物件広告に書かれた築年数とこの表の帯がずれることがあるので、気になる部屋は建築年を西暦で確認してください。

もうひとつ、この388件は1982年以降に建った物件だけを集めたものです。1982年より前に建ったマンションは、元データの段階で除かれています。それより古い建物を検討するなら、この表の数字は目安になりません。

新築マンションは27件で1㎡あたり88.0万円でした。築0〜10年の中古が82.1万円なので、両者は近い位置にあります。ただし新築の27件は1件の成約で中央値が動く件数なので、幅を持って読んでください。値段がはっきり下がるのは築11〜20年の64.1万円から先です。

築25年の部屋を見て「ここは水回りを入れ替えたい」と思い始めた時点で、話は物件価格だけでは終わりません。吹田市でいちばん件数の多い築21〜30年は1㎡あたり52.0万円で、築0〜10年の82.1万円より下の水準です。差の分をどこまで工事に回せるかを先に置いておくと、候補を同じ土俵に並べられます。物件を決めてから見積もりを取ると、予算の枠を作り直すことになります。

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工事費の見当がつくと、築年の古い候補も同じ土俵で比べられます

吹田市の土地・戸建て・賃貸の成約価格と、公示価格との差

同じ期間・同じ吹田市の成約価格を種別ごとに並べました。

この表は縦に並んでいますが、種別をまたいだ引き算はできません。 土地は土地面積（坪）あたり、戸建ては建物の延床面積（坪）あたり、マンションは専有面積（㎡）あたりで、割っている分母が違うからです。土地の102.5万円と中古戸建ての158.6万円を引いても、建物の値段は出てきません。比べられるのは中古戸建てと新築戸建ての間、中古マンションと新築マンションの間だけです。

土地は139件で坪102.5万円。坪単価が極端な1件を除いた集計で、除外後でも坪17.2万円から495.9万円まで開いています。1区画の面積の中央値は165㎡（49.9坪）で、坪単価の中央値と掛け合わせた概算は5115.0万円です。ただし2つの中央値は別々に取った値なので、実在する1件の価格ではありません。

町別に坪単価を出せたのは取引3件以上の18町でした。件数が5件以上ある町どうしで見ると、昭和町が6件で坪132.2万円、岸部北が7件で坪72.7万円、上下で1.8倍です。件数を3件まで下げると江坂町の135.5万円と天道町の52.9万円で2.6倍まで開きますが、どちらも3件なので1件の外れ値で跳ねます。市内の開き方を見るなら1.8倍のほうを使ってください。

地価公示も並べておきます。吹田市の住宅地は61地点で、公示価格の坪単価の中央値は78.7万円。実際に売れた土地139件の中央値は102.5万円で、公示より30.3%高い位置にあります。今回まとめている21市のなかでも、この開き方は大きいほうです。

土地から探している人にとっては、ここが効いてきます。公示価格は自治体の資料やニュースで目にしやすい数字なので、それを土台に予算の枠を組むと、実際の売買が動いている水準には届きません。吹田市で土地を見るなら、出発点は78.7万円ではなく102.5万円のほうです。

ただし30.3%を「値上がりした」とは読まないでください。公示は住宅地の標準地を選んで評価した価格、成約は実際に売れた宅地139件の値段で、そもそも数えているものが違います。年をまたいだ変化ではなく、同じ時期に別々のものさしで測った2つの数字の開きです。

中古戸建ては108件で延床坪158.6万円、下位25%が123.1万円、上位25%が214.3万円。新築戸建ては57件で延床坪191.4万円、25%から75%は149.5万円から234.4万円でした。金利が上がると総額がどう動くかは住宅ローンの金利が1%上がると総返済額はいくら増えるかで試算しています。

賃貸は募集賃料の中央値が1㎡あたり2,223円です。80,940件から取った数字で、売買の388件よりはるかに厚みがあります。買う前に、同じ広さを借りたらいくらかを一度見ておくと、待つか決めるかを自分で選べます。

私はこう見ています

事実は、吹田市の中古マンション388件のうち213件が70〜90㎡で、その帯が1㎡あたり58.6万円、隣の50〜70㎡が53.8万円、90㎡以上が52.0万円だということです。

私は、70〜90㎡の58.6万円は買い手が集中したぶんが乗っている数字だと見ています。両隣の帯より1㎡あたりが高いのに、件数だけが3桁で突出しているからです。値段が下から支えられている帯だと考えると、この形は説明がつきます。

そのうえで、広さを1段上げれば1㎡は下がる、とも読めます。90㎡以上は52.0万円で、5つの帯でいちばん低い水準です。ただし41件しかありません。1年ぶんの成約が41件という規模は、探し始めてもすぐには候補が並ばない、という意味でもあります。単価だけを見て狙う帯を決めると、待ち時間のほうが長くなります。

買主が誰なのか、なぜ70〜90㎡に取引が寄っているのかは、この成約データからは分かりません。国土交通省が公表しているのは面積・築年・価格までで、買主の属性は入っていないからです。ここで言えるのは、帯によって値段の出方が違うという事実までです。

吹田市でマンションを見に行く前の3つの手順

1. 広さの帯を先に決める。 30㎡未満は95.0万円、50〜70㎡は53.8万円、70〜90㎡は58.6万円、90㎡以上は52.0万円です。市全体の60.0万円から入ると、70㎡台以外を探している人はずれます。

2. 建築年を西暦で確認する。 築21〜30年は1996年から2005年、築31〜40年は1986年から1995年に建った物件です。1982年より前の建物はこの集計に入っていないので、古い部屋を見るときは別に相場を調べてください。

3. 総額と月々の支出で並べる。 1㎡あたりが安いのは90㎡以上ですが、買う㎡数が増えれば総額は上がります。管理費と修繕積立金まで足した金額で、候補どうしを比べてください。

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この記事の数字の出どころ

• 成約価格：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報。集計期間は2024年第4四半期から2025年第4四半期。中古マンション388件、新築マンション27件、宅地139件、中古戸建て108件、新築戸建て57件
• 中古マンションは1982年（新耐震基準）以降に建てられた物件に限定し、取引総額を専有面積で割った1㎡あたりの価格です。築年数は2026年を基準に数えた区分で、1982年より前の物件はこの集計に入っていません
• 面積帯別と築年帯別は、それぞれ独立に中央値を取った集計です。2つを組み合わせた数字はこの記事にはありません
• 面積帯の内訳は30㎡未満40件、30〜50㎡11件、50〜70㎡83件、70〜90㎡213件、90㎡以上41件。30〜50㎡は11件で、1件の成約が中央値を動かす規模です
• 宅地139件は、坪単価が極端な1件を除いた集計です。除外後の坪単価は17.2万円から495.9万円まで開いています
• 1区画の概算5115.0万円は、坪単価の中央値と面積の中央値を掛けた値です。実在する1件の価格ではありません
• 町別に出せたのは取引3件以上の18町です。件数5件以上に絞った昭和町（6件・坪132.2万円）と岸部北（7件・坪72.7万円）の1.8倍を、市内の開き方の目安にしています
• 中古戸建て・新築戸建ての坪単価は、取引総額を建物の延床坪数で割った値です。土地の坪単価（土地面積あたり）とは分母が違うので、そのまま引き算はできません
• 地価公示：国土交通省の地価公示。吹田市内の住宅地61地点の坪単価の中央値で78.7万円。成約139件の中央値102.5万円との差は+30.3%ですが、公示は標準地を選んで評価した価格、成約は実際に売れた土地で母集団が違います。値上がり率ではありません
• 賃貸：不動産情報ライブラリの賃貸募集情報から、1㎡あたりの募集賃料の中央値（80,940件）