藤沢市のマンションは30〜50㎡が高くつきます

藤沢市で70㎡台の中古マンションを探しているなら、市の相場として出てくる1㎡60.0万円という数字はそのまま使えます。70〜90㎡だけを集めた成約の中央値も1㎡60.0万円で、市全体の数字とぴたりと重なるからです。

合わなくなるのは、もっと狭い部屋を見ている人のほうです。30〜50㎡の成約は1㎡116.7万円。5つの面積帯でいちばん高い水準で、いちばん低い30㎡未満の32.0万円とは反対側の端にあります。同じ市の同じ1年の取引でも、見る広さを変えるだけで基準がここまで動きます。

国土交通省が公表している藤沢市の中古マンション成約289件を、専有面積で並べ直しました。集計期間は2024年第4四半期から2025年第4四半期までの1年ぶんです。件数の偏りまで見ると、この市の相場をどう読めばいいかがはっきりします。

藤沢市の中古マンションを広さ別に並べた1㎡あたりの価格

289件を5つの面積帯に分けて、1㎡あたりの成約中央値を並べました。いちばん下は市全体の中央値で、比べるための参考値として置いています。

広くなるほど1㎡が下がる、という素直な並びにはなっていません。30㎡未満の32.0万円から30〜50㎡の116.7万円へ跳ね上がり、50〜70㎡で58.1万円まで落ちて、70〜90㎡が60.0万円、90㎡以上でまた46.7万円へ下がります。いちばん高いのは30〜50㎡の116.7万円、いちばん低いのは30㎡未満の32.0万円です。

この形の理由は、件数を並べると半分ほど説明がつきます。30㎡未満は5件、30〜50㎡は19件、90㎡以上は13件しかありません。5件の帯の中央値は、成約が1件入れ替わるだけで別の数字になります。上下に大きく振れている3つの帯は、どれも件数の少ない帯です。

藤沢市の取引は50〜70㎡と70〜90㎡に集まっています

50〜70㎡が120件、70〜90㎡が132件。289件のうち、この2つの帯が大半を占めます。**藤沢市で売買されている中古マンションは、家族で住む広さに寄っています。**

この偏りは、市全体の中央値をそのまま使えるかどうかに直結します。60.0万円という数字は、件数が3桁ある2つの帯から出てきた値です。しかも70〜90㎡だけを取り出した中央値も60.0万円で、市全体と一致します。

物件情報サイトで藤沢市の中古マンションを3LDKに絞り込んで眺めている人がいるとします。その人が「藤沢は1㎡60万円らしい」と聞いて住宅ローンの事前審査の金額を決めても、実際に見ている帯とずれません。市の代表値と自分の探している帯が重なっている市では、こういう使い方ができます。

50〜70㎡の58.1万円と70〜90㎡の60.0万円も、近い位置に並んでいます。藤沢市では2LDKから3LDKの範囲で広さを1段上げても、1㎡あたりの水準はほとんど変わらないということです。ここで効いてくるのは1㎡の値段ではなく、買う㎡数のほうになります。

㎡単価は1㎡あたりいくらかを示す数字で、請求される金額ではありません。70〜90㎡の部屋は50〜70㎡より1㎡がわずかに高く、そのうえでその1㎡を何十枚も多く買うことになります。住宅ローンの審査に出るのも毎月引き落とされるのも総額のほうなので、広さの違う2部屋を㎡単価だけで順位づけると判断を間違えます。

30〜50㎡だけ1㎡116.7万円と、ほかの帯から離れています

19件しかない帯ですが、116.7万円という水準は無視しにくい数字です。90㎡以上の46.7万円とも、件数のいちばん多い70〜90㎡の60.0万円とも、はっきり離れた位置にあります。

事実として言えるのはここまでです。国土交通省が公表しているのは面積と価格で、この19件がどんな建物だったかは入っていません。面積帯と築年帯はそれぞれ独立に中央値を取った集計なので、「30〜50㎡で築何年か」という数字もこのデータにはありません。

そのうえで私は、この19件には築の新しい住戸が混ざっていると見ています。同じ289件を築年数で分けると築0〜10年が1㎡107.1万円で、116.7万円に近い水準はそこにしかないからです。残る4つの築年帯は、いずれも60万円を下回ります。

藤沢市で30〜50㎡の部屋を探すなら、この帯の中央値を予算の目安に据えないほうが安全です。19件の中身が分からない以上、116.7万円は「そういう成約があった」という記録として読むのが限界だからです。不動産会社から「このくらいの広さなら1㎡100万円を超えます」と言われたときに、根拠が19件の集計であることを知っているかどうかで、会話の進め方が変わります。

90㎡以上は1㎡46.7万円で、5つの帯でいちばん低い水準です

13件で46.7万円。70〜90㎡の60.0万円より低く、50〜70㎡の58.1万円よりも下にあります。広さの上限を伸ばすと1㎡あたりは下がる、という向きに出ています。

ただし13件です。1件の成約で中央値が動く件数なので、この数字を予算の根拠にはできません。90㎡以上を探しているなら、1年で13件しか成約していないという件数のほうが、46.7万円という単価より役に立ちます。条件を並べて選べるほど物件が出てこない帯だ、ということです。

築年数で分けると築0〜10年だけ別の水準です

面積帯を見たあとに、同じ289件を築年数で分けます。

築0〜10年の107.1万円から築11〜20年の57.3万円へ、大きな段差が出ています。そこから築21〜30年の56.8万円まではほぼ横ばいで、築31〜40年の43.8万円で次の段が来ます。藤沢市で値段が大きく変わるのは、築10年と築11年のあいだです。

件数がいちばん多いのは築21〜30年の110件です。藤沢市で実際に売買されている中古マンションの中心はこの帯で、1㎡56.8万円。市全体の中央値60.0万円より少し下にあります。

築年数はこの集計を作った2026年を基準に数えています。西暦に直すと、築21〜30年は1996年から2005年に建った物件、築31〜40年は1986年から1995年に建った物件です。物件広告の「築25年」とこの表の帯がずれることがあるので、気になる部屋は建築年を西暦で確かめてください。

1982年より前に建ったマンションは、元データの段階で除かれています。新耐震基準より前の物件が入っていないので、築41年以上の9件も1982年以降に建った建物です。それより古い建物を見に行くなら、この表の27.4万円は目安になりません。

新築マンションは9件で1㎡120.0万円でした。築0〜10年の中古が107.1万円なので、両者は近い位置にあります。ただし新築も9件で、1件の成約で中央値が動く数字です。

買う前に、同じ広さを借りたらいくらかを見ておく

藤沢市の賃貸は、募集賃料の中央値が1㎡あたり2,345円です。66,230件から取った数字なので、売買の289件よりはるかに厚みがあります。

買う話を先に進める前に、同じ広さの部屋を借りたらいくらになるかを一度見ておいてください。特に30〜50㎡を検討している人は、成約が19件で1㎡116.7万円という帯を相手にすることになります。買う側から見て条件のいい状況とは言えません。1年で13件しか成約していない90㎡以上も同じです。

借りる案の家賃が手元にあると、条件の合わない物件を無理に追いかけずに済みます。内見の帰り道に「今決めないと次がない気がする」と焦る場面でも、待つか決めるかを自分の数字で選べるようになります。

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買う案と借りる案を、同じ広さで並べて比べられます

家賃の水準がこの10年でどう動いてきたかは家賃はこの10年でどれだけ上がったのかにまとめています。

藤沢市の土地・戸建て・新築マンションの成約価格

同じ期間・同じ藤沢市の成約価格を、種別ごとに並べました。

単価の分母は種別ごとに違います。土地は土地面積（坪）あたり、戸建ては建物の延床面積（坪）あたり、マンションは専有面積（㎡）あたりです。縦に並んでいますが、種別をまたいだ引き算はできません。土地の84.3万円と中古戸建ての169.4万円の差が建物代だ、とは読めないということです。

比べられるのは分母が同じものどうしだけです。中古戸建ての169.4万円と新築戸建ての181.8万円、中古マンションの60.0万円と新築マンションの120.0万円。この2組が比較できる組み合わせになります。

土地は228件で坪84.3万円。坪9.3万円から363.6万円まで開いていて、坪単価が極端な2件は除いた集計です。1区画の面積の中央値は150㎡、坪に直すと45.4坪でした。この2つを掛け合わせた概算は3,825.0万円になりますが、面積と坪単価は別々に取った中央値なので、実在する1件の価格ではありません。

町ごとの差も出ています。成約が5件以上ある町に絞ると、湘南台が7件で坪145.5万円、白旗が5件で坪46.3万円。上下で3.1倍です。件数を3件まで下げるともっと開きますが、3件の町は成約1件で順位が動くので、この3.1倍のほうを目安にしてください。

地価公示にも触れておきます。藤沢市の住宅地は68地点で坪64.5万円、実際の土地の成約は坪84.3万円で、差は+30.8%です。ただし公示は住宅地の標準地を選んで評価した価格、成約は実際に売れた228件の値段で、そもそも数えているものが違います。この差を「値上がりした」とは読まないでください。

中古戸建ては291件で坪169.4万円、下位25%が141.5万円、上位25%が198.3万円です。新築戸建ては189件で坪181.8万円、25%から75%は155.4万円から206.6万円でした。

藤沢市の相場を種別ごとにひととおり見るなら藤沢市の不動産相場に、通学区域を町名から引くなら藤沢市の学区一覧にまとめてあります。

藤沢市でマンションを見に行く前にやる3つのこと

1. 自分が住む広さの帯で数字を持つ。 50〜70㎡なら58.1万円、70〜90㎡なら60.0万円が出発点です。この2つは120件と132件あるので、成約1件で動く数字ではありません。30〜50㎡の116.7万円と90㎡以上の46.7万円は、19件と13件しかない帯の数字として扱ってください。

2. 建築年を西暦で確認する。 築0〜10年が107.1万円、築11〜20年が57.3万円で、ここに大きな段差があります。築21〜30年は1996年から2005年、築31〜40年は1986年から1995年に建った物件です。1982年より前の建物はこの集計に入っていません。

3. 総額と月々の支出で並べる。 50〜70㎡と70〜90㎡は1㎡あたりの水準が近いので、差がつくのは買う㎡数のほうです。管理費と修繕積立金まで足した金額で、候補どうしを比べてください。

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この記事の数字の出どころ

• 成約価格：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報。集計期間は2024年第4四半期から2025年第4四半期。中古マンション289件、新築マンション9件、宅地228件、中古戸建て291件、新築戸建て189件
• 中古マンションは1982年（新耐震基準）以降に建てられた物件に限定し、取引総額を専有面積で割った1㎡あたりの価格です。築年数は2026年を基準に数えています。1982年より前の物件はこの集計に入っていません
• 面積帯別と築年帯別は、それぞれ独立に中央値を取った集計です。2つを組み合わせた数字はこの記事にはありません
• 面積帯の内訳は30㎡未満5件、30〜50㎡19件、50〜70㎡120件、70〜90㎡132件、90㎡以上13件。30㎡未満・30〜50㎡・90㎡以上は件数が少なく、1件の影響が大きい数字です
• 宅地228件は、坪単価が極端な2件を除いた集計です。除外後の坪単価は坪9.3万円から363.6万円まで開いています
• 1区画の概算3,825.0万円は、坪単価の中央値と面積の中央値を掛け合わせた値です。実在する1件の価格ではありません
• 町別の集計は成約3件以上の町のみで、該当したのは32町でした。本文の3.1倍は、そのうち成約5件以上の町に絞った湘南台（7件・坪145.5万円）と白旗（5件・坪46.3万円）の比較です
• 中古戸建て・新築戸建ての坪単価は、取引総額を建物の延床坪数で割った値です。土地の坪単価とは分母が違うので、そのまま引き算はできません
• 地価公示：国土交通省の地価公示。藤沢市内の住宅地68地点の中央値で坪64.5万円。公示は標準地の評価額、成約は実際に売れた土地の価格で母集団が違います
• 賃貸：不動産情報ライブラリの賃貸募集情報から、1㎡あたりの募集賃料の中央値（66,230件）