セットバックが必要な土地は、後退部分が小さくても、その旨を広告に表示します。後退部分がおおむね10％以上なら面積も表示します。土地面積だけを目立たせて出すと、買主が想定した建物の配置や駐車スペースを、商談が進んでから見直すことになります。
セットバックの表示基準
不動産の表示に関する公正競争規約第13条と施行規則第7条第2号が、セットバックを要する土地の表示を定めています。対象は、建築基準法第42条第2項により道路とみなされる部分を含む土地です。首都圏不動産公正取引協議会は、後退部分の面積が土地面積（正味面積）のおおむね10％以上の場合に、その面積も表示すると説明しています。
| 確認する項目 | 表示・確認のしかた |
|---|---|
| 後退が必要 | 後退を要する旨を示す |
| 後退部分がおおむね10％以上 | 後退を要する旨と後退部分の面積を示す |
| 面積が資料で確認できない | 確認先へ照会し、必要な表示が揃うまで該当内容の公開を保留する |
広告の記載見本（架空例）
土地面積 120㎡
セットバック約15㎡要（上記の面積に含む）
上の見本では、資料で確認した土地面積が120㎡、そのうち後退部分が15㎡です。面積欄に120㎡だけを入力して終わらせず、15㎡の後退を要することが同時に伝わるようにします。ポータルに専用項目があればそこに入力し、一般公開のページで土地面積とセットバックの両方が読めるかを確認します。
「1割に届かなければ何も書かなくていい」と考えると、要否の表示が抜けます。面積を併記する基準と、セットバックを要する旨を示す義務は別々です。面積が資料で確認できるなら、基準付近を担当者の四捨五入で切り分けるより、数値を併記するほうが引き継ぎもしやすくなります。
道路と面積の確認先
まず物件を地番で特定し、自治体の指定道路図や建築担当窓口で前面道路の種別を確認します。地図上の道路幅と建築基準法上の道路種別は別の情報です。自治体の公開図面に凡例や注意事項が付いている場合は、閲覧図だけでどこまで判断できるかも読んでください。
写真の出典
次に、測量図や道路後退に関する協議資料があるかを売主側に確認します。後退線と面積を記した資料が複数あれば、作成年月日、作成者、地番を照合します。物件概要書の数字が古い測量図を参照しているときは、最新版の資料と突き合わせ、どの数値を出稿に使うか担当者に確定してもらいます。
たとえば、現地写真で幅が狭く見え、図面の備考に「セットバック要」とだけ書かれている物件。ここで道路の中央らしき線を引き、敷地幅を掛けて面積欄に入力すると、確認前の概算が広告の数値として残ります。道路中心線や後退線は窓口・協議資料等で確かめ、測量前なら面積の確認を誰に依頼したかを入稿メモに残します。
後退線の判断は道路の種別・現況によります。広告の数字には確認した資料を使い、確認待ちは社内メモで区別します。
私道負担との書き分け
後退部分と私道負担面積は、それぞれ何を表す数字かを資料で確認します。売買対象に私道の持分が付くときは、土地の面積、私道全体の面積と持分、後退を要する部分の面積を区別して記録します。図面の「私道負担あり」を根拠に、セットバック欄へ同じ数字を転記すると、別の条件を一つにまとめてしまいます。
たとえば、土地120㎡、後退部分15㎡に加え、別筆の私道に持分があるケース。マイソクの土地面積には採用した面積の根拠を示し、備考には後退の要否と面積、私道欄には別筆の私道と持分に関する資料を使います。面積の内外や重複は資料で照合し、二つの数字を機械的に合算・控除する運用は避けます。
後退部分を引いた面積は、配置を検討する入口です。そこから建てられる建物の規模、車が入るか、後退部分をどう整備するかは、ほかの法令や現地の条件にも左右されます。広告の面積欄を直す仕事と、具体的な建築計画や駐車可否を確認する仕事は、担当を分けて管理すると漏れを追いやすくなります。
公開前と差し替え時の確認
- 道路資料 道路種別と確認先を残す。公開図の見え方と窓口での回答が違えば、判断経緯も残す。
- 面積資料 土地面積とセットバック部分の面積を、数字の出どころが分かる状態で保存する。
- 掲載欄 要否を表示し、面積表示が必要な物件では面積も示す。備考だけに入れたときもスマホで表示を確認する。
- 差し替え範囲 マイソク、ポータル、自社サイト、販売中に配布する資料の更新先を台帳に並べる。
測量結果が届いたら、変更前の数値と新しい数値を差分にして、確認者と更新先に回します。ポータルの一覧と詳細、マイソクの面積欄を順に見れば、詳細ページだけが新しくなり、配布用の図面に古い数字が残る状態を見つけられます。書き換えた日と差し替えた資料名も残しておくと、次の問い合わせでどの版を見たか聞き取れます。
私は、面積の入力欄とは別に「後退面積の根拠」という欄を台帳に一つ作るのが使いやすいと見ています。資料が揃った案件と未確認の案件を見分けられ、空欄をゼロだと受け取る事故を減らせます。広告に反映した後は、根拠資料の版と掲載内容の対応が分かるようにしておきます。
買主が建物を希望の大きさで建てられるか不安を感じたとき、広告の面積と根拠資料をその場で照合できると説明が進みます。資料に登記面積と測量面積が並ぶ案件では、広告に採用した面積と測量の時点を記録します。比較に使った数値も残すと、次の担当者が同じ計算をやり直せます。
セットバック面積の入力箇所や媒体ごとの表示を確認したいときは、入稿代行で扱う資料と作業の範囲を確認できます。
＼掲載する項目とお渡しいただく資料／
出典
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