越谷市の土地は1区画44.8坪。総額いくらか成約で調べた

越谷市で売れた土地210件を集計すると、1区画の広さの真ん中は148㎡（44.8坪）、坪単価の真ん中は46.3万円/坪でした。この2つを掛けた総額は概算2,072万円です。土地代だけでこの水準なので、建物代と外構、登記や仲介の費用は別に用意する前提で資金計画を組むことになります。

数字の出どころは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格です。ポータルサイトに並ぶ売出価格（売主の希望額）ではなく、実際に売買が成立した金額なので、値引きが終わったあとの数字にあたります。集計期間は2024年4Q〜2025年4Qで、坪単価が極端な8件は除いています。

ただし越谷市の土地の坪単価は5.3万円/坪から191.7万円/坪まで開いていて、中央値の46.3万円/坪はその幅の中にある1点にすぎません。ここから先の数字は、その前提で読んでください。

町別に坪単価の中央値を並べます。成約が3件以上あった町は32ありますが、全部並べると読めないので、上位5町と下位5町に市の中央値と同じ水準の千間台西を足した11町を抜粋しました。件数が5件に満たない町と、後述する七左町は薄い色にしています。

上に来たのは南越谷の120.7万円/坪、下に来たのは七左町の10.2万円/坪です。ただし七左町を「越谷でいちばん安い住宅地」として使わないでください。市の中央値46.3万円/坪の4分の1を下回る町には、市街化調整区域の農地など、家を建てる前提ではない土地が混ざっている疑いがあります。七左町の10件はその可能性が高く、住宅用の相場としては読めません。

家が建っている町どうしで、件数が5件以上ある組み合わせを取ると、南越谷（8件）120.7万円/坪と川柳町（9件）17.9万円/坪で6.8倍でした。件数が3〜4件の町まで含めると南越谷と新川町（3件）で9.4倍まで開きますが、3件の中央値は1件の外れ値で動くので、この記事では6.8倍を採用しています。

同じ44.8坪の区画でも、坪単価が6.8倍違えば土地代も6.8倍違います。市の中央値46.3万円/坪で予算を組むと、南越谷や越ヶ谷では足りず、川柳町や大字三野宮では余ります。市の中央値は「どの町を見に行くか決める前の目安」であって、町が決まった時点で見るべき数字が変わります。

1区画の広さは148㎡（44.8坪）。総額2,072万円は概算です

越谷市で成約した土地の面積の中央値は148㎡（44.8坪）、坪単価の中央値は46.3万円/坪でした。この2つを掛けた2,072万円が、この記事でいう総額の目安です。

この2,072万円は概算で、実在する1件の成約価格ではありません。面積の中央値と坪単価の中央値は別々に取った数字なので、148㎡の土地が46.3万円/坪で売れた実績がある、という意味にはなりません。実際の1件は、区画の広さと坪単価の組み合わせでこの金額から上下します。

使い方としては、2,072万円を土地代の出発点に置いて、買う町と区画の広さで動かします。不動産会社と話す前にこの1本を持っているかどうかで、提示された物件が高いのか安いのか、その場で見当がつくかが変わります。

坪単価は5.3万円から191.7万円まで開いている

越谷市の土地の成約は210件あり、坪単価は5.3万円/坪から191.7万円/坪まで分布しています（坪単価が極端な8件を除いたあとの範囲）。これだけ上下に開いていると、「越谷の坪単価は」という一言でまとめられる市ではありません。

幅の中身は町別の表がある程度説明します。南越谷120.7万円/坪、越ヶ谷102.5万円/坪、赤山町97.5万円/坪という上位の町がある一方で、大字南荻島21.2万円/坪、川柳町17.9万円/坪という町があり、市の中央値46.3万円/坪はその間に落ちます。ただし町別に出せたのは成約が3件以上あった32町だけで、それ以外の町は件数が足りず数字を出していません。

私は、46.3万円/坪を「自分の土地はいくらか」の答えとして使うのは無理があると見ています。根拠は幅と件数です。町別に割ると1町あたり3件から10件しか残らず、1件の高値や安値で中央値が動きます。現実的なのは、不動産会社から出てきた坪単価が5.3万〜191.7万円/坪のどのあたりに乗っているかを確かめる物差しとして使うことです。

公示価格45.3万円と成約46.3万円、差は+2.2%

越谷市の地価公示は住宅地が37地点あり、坪単価の中央値は45.3万円/坪です。実際に売れた土地の中央値46.3万円/坪との差は+2.2%でした。

この差を「越谷の土地が2.2%値上がりした」と読むのは誤りです。公示価格は国が選んだ標準地を1月1日時点で評価した価格、成約価格は実際に売買が成立した価格で、母集団が違います。同じ土地の時系列を並べた数字ではありません。

2つが近い水準に来ていること自体は、公示地点の顔ぶれが実際の取引と大きくずれていない、という程度に読んでおくのが安全です。予算に使うのは成約価格側です。売主や仲介から「公示価格ではこの水準だから」と説明されたときは、成約の中央値と、5.3万〜191.7万円/坪という幅を並べて確かめてください。

土地の坪単価と戸建ての坪単価は引き算できない

越谷市の中古戸建ては216件で坪単価の中央値125.8万円/坪、新築戸建ては133件で139.2万円/坪です。土地の46.3万円/坪と並ぶと「差が建物のぶん」と読みたくなりますが、この読み方は成立しません。

戸建ての坪単価は成約総額を建物の延床面積で割った数字、土地の坪単価は成約総額を土地面積で割った数字です。分母が違うので、引いても足しても意味のある金額になりません。

比べてよいのは同じ分母どうしです。中古戸建て125.8万円/坪（25%〜75%は93.9〜152.3万円/坪）と新築戸建て139.2万円/坪（同119.6〜163.3万円/坪）は、どちらも延床坪あたりなので比較できます。中央値も四分位の帯も、新築のほうが上に来ています。

マンションはさらに別の物差しです。中古マンション158件の中央値は専有面積1㎡あたり41.5万円で、坪ではなく㎡で見ます。戸建てや土地の坪単価と同じ表に並べないでください。

古家が建っている土地は、解体費が総額に乗る

44.8坪の区画を2,072万円で買えたとしても、そこに古い家が残っていれば、更地にする費用が土地代とは別に必要になります。親から相続した越谷の実家を売る側も同じで、更地で売るか古家付きで売るかで手取りが変わります。

解体費は建物の構造と広さ、道路付け、隣家との距離で変わります。重機が入る道がない敷地では手壊しの割合が増えます。この条件差があるので、1社だけ見て決めると、その金額が高いのか安いのか判断する材料が手元にありません。土地の予算を詰めている段階で、複数社の金額を並べておくと計画が崩れにくくなります。

解体費用の見積もりをまとめて取り寄せる ▶

古家付きの土地を買う人・実家を売る人向けです。複数社の金額を並べて比べられます。

候補の住所が決まったら、地盤と浸水を確かめる

価格と同じ順番で見ておきたいのが、候補地の地盤と浸水の想定です。成約データが教えてくれるのは価格だけなので、災害の想定は別に調べることになります。安く買えた区画の理由が土地の条件にある場合、あとから知ると打つ手が減ります。

art-pi.com の災害リスク診断は、住所を入れると河川の氾濫や地盤沈下の想定をまとめて表示します。同じ町の中でも想定は変わるので、候補の区画が決まったらその住所で見てください。価格の比較は土地相場の検索側で続けられます。

まとめ：越谷市の土地の数字

越谷市の土地は、1区画44.8坪・坪単価46.3万円/坪・総額の概算2,072万円が真ん中です。町別では南越谷と川柳町で6.8倍の開きがあり、市の中央値そのままでは買う町の予算になりません。

成約210件という母数と、5.3万〜191.7万円/坪という幅も一緒に覚えておいてください。中央値は「よくある1件」ではなく、並べたときの真ん中の1点です。七左町のように市の中央値の4分の1を下回る町は、住宅地以外の土地が混ざっている前提で見てください。

越谷市の種別ごとの成約価格は越谷市の不動産相場ページにも一覧でまとめています。

• 出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格、および地価公示
• 集計期間：2024年4Q〜2025年4Q
• 件数：土地210件（坪単価が極端な8件を除外）／中古戸建て216件／新築戸建て133件／中古マンション158件／地価公示の住宅地37地点
• 町別の坪単価は成約が3件以上あった32町のうち11町を抜粋しています
• 記事中の金額はすべて中央値です（平均値は一部の高額取引に引っ張られるため使っていません）