全期間固定金利の代表的な住宅ローン「フラット35」の2026年8月適用金利が発表されました。この記事では、最新の金利水準と、変動金利・短期の固定金利との違いを整理します。
何が起きたか
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 2026年8月の金利 | 年3.250％（返済期間21年以上35年以下、融資率9割以下、団体信用生命保険込み） |
| 前月比 | ＋0.11％ |
| 算定の元になった数値 | 第231回住宅金融支援機構債の利率 年3.320％（2026年7月17日発表） |
| 背景 | 長期金利（10年国債利回り）の上昇 |
出典は住宅金融支援機構の公表情報です。フラット35の金利は、機構が発行する債券（機構債）の利率をもとに毎月見直されます。長期金利が上がると、翌月のフラット35金利も上がる関係にあります。
フラット35の金利は、現行制度が始まった2017年10月以降でも高い水準が続いており、2026年1月には初めて2％を超えました。その後も上昇基調が続いています。
そもそも「フラット35」とは
フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携している、全期間固定金利の住宅ローンです。
・借り入れ時に決まった金利が、完済まで変わらない
・保証人・保証料が不要な商品が多い
・融資率（借入額÷物件価格）が9割を超えると金利が上がる
・団体信用生命保険への加入は任意（別途保険料がかかる場合あり）
変動金利や10年固定などの「期間限定の固定金利」とは違い、35年間ずっと同じ金利で返済額が確定するのが最大の特徴です。
変動金利・10年固定との違い
| 商品 | 金利が変わるタイミング | 向いている考え方 |
|---|---|---|
| 変動金利 | 半年ごとに見直し（返済額は5年ごとが一般的） | 当面の返済額を抑えたい、金利上昇に応じて繰上返済などで対応できる |
| 10年固定 | 当初10年は固定、以降は再選択 | 子育て期など、一定期間だけ返済額を確定させたい |
| フラット35（全期間固定） | 借入時から完済まで固定 | 将来の金利上昇リスクを最初から排除したい |
変動金利や短期プライムレート連動の金利は、これまでの記事でお伝えしたとおり2026年に入って上昇局面が続いています。フラット35は借りた時点で将来の金利変動を気にしなくてよい代わりに、借りるタイミングの金利そのものが変動金利より高めに設定されているのが一般的です。
いくら変わるのか
3,000万円を35年・元利均等で借りた場合の概算です。
| 金利 | 毎月の返済額 | 35年の総返済額 |
|---|---|---|
| 3.140%（2026年7月） | 約128,600円 | 約5,401万円 |
| 3.250%（2026年8月） | 約130,700円 | 約5,489万円 |
0.11％の上昇で、毎月の返済額は約2,100円、35年の総返済額では約88万円増える計算です（保証料・事務手数料等は含まず、概算）。
今やること
将来の金利上昇が不安ならフラット35、当面の負担を抑えたいなら変動金利、という考え方が基本です。
2. 融資率9割の壁を意識する
頭金を1割以上用意できると、フラット35の金利区分が有利になります。
3. 保証料・団信の有無で総費用を比較する
金利だけでなく、諸費用を含めた総支払額で比較するのがおすすめです。
まとめ
・2026年8月適用のフラット35金利は年3.250％、前月比＋0.11％
・第231回機構債の利率（年3.320％、7月17日発表）をもとに算定
・フラット35は借入時の金利が完済まで変わらない全期間固定
・0.11％の上昇で、3,000万円・35年なら毎月約2,100円、総額約88万円の差
変動金利の仕組みについては住宅ローンの変動金利、8月3日に何が変わる？、大手行の固定金利引き上げの動きは住宅ローン固定金利、8月も大手5行が引き上げもあわせてご覧ください。
・住宅金融支援機構「【フラット35】借入金利」
・住宅金融支援機構「第231回住宅金融支援機構債」利率公表資料（2026年7月17日）
※本記事は2026年8月3日時点の公表情報にもとづく解説です。実際に適用される金利や条件は、取扱金融機関・借入条件によって異なります。特定の金融機関・商品を推奨するものではありません。
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