借地権 相続/名義変更料と地主の承諾

親の借地の家を相続しても、地主の承諾はいりません。名義変更料（名義書換料）を払う義務もありません。民法が地主の承諾を求めているのは借地権を「譲り渡す」ときで、相続はそれに当たらないからです。

ただし、相続した家を売る、建て替える、となった時点で話は変わります。相続のときにやっておくことと、あとで承諾が要る場面を分けて並べました。

地主の承諾がいらない理由

「借地は地主のものだから、相続したら地主に認めてもらわないといけない」と思っている人は多いはずです。けれど条文を並べると、相続と売却は別の扱いになっています。

民法612条は、借りている人が地主の承諾なしに賃借権を「譲り渡し」てはいけない、と決めています。いっぽう896条は、相続人は亡くなった人の権利と義務を「一切」そのまま引き継ぐ、と決めています。相続は、親が子に借地権を売ったり渡したりする行為ではなく、親の立場をそのまま子が引き継ぐことです。

みずほ中央法律事務所の解説も、相続による借地権の移転は譲渡にならず、地主の承諾は不要で、承諾料も要らないとしています。借地の契約書を書き換える義務もないとしています。

名義変更料を求められたら

地主から「名義を変えるなら名義変更料を」と言われることがあります。払う義務はありません。同じ解説は、契約書の書き換えの手間に対する謝礼として少額を払うことはあり得るが、それは譲渡の承諾という意味ではない、と説明しています。

私は、金額を言われたらその場で払わず、「相続なので承諾料ではないですよね」と一度確かめるのがいいと見ています。借地は、このあと更新や建て替えのたびに地主と話をします。最初の行き違いを残さないほうが、長い目で得です。

借地の更新のときに求められる更新料は、名義変更料とは別のお金です。相場の目安と払う義務の考え方は別の記事にまとめました。

相続後にやること3つ

承諾はいりませんが、やることはあります。

• 地主に、だれが借地を引き継いだかを知らせる（遺産分割で決まった時点で。上の解説もすすめています）
• 建物の名義を相続登記で自分に変える
• 地代の振込先と名義を、地主と確かめて切り替える

いちばん大事なのは建物の登記です。借地借家法10条は、借地権そのものが登記されていなくても、借地の上に自分名義で登記した建物があれば、土地を買った第三者などにも借地権を主張できるとしています。建物の名義が亡くなった親のままだと、この守りが弱くなります。

相続登記は、2024年4月1日から義務になりました。法務省によると、相続を知った日から3年以内に登記しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。2024年4月1日より前に相続した不動産も、2027年3月31日までに登記が必要です。借地の上の家も、この不動産に含まれます。

毎月の地代がいくらなら妥当かは、固定資産税や路線価から目安を出せます。相続を機に地代を見直したいときはこちらが使えます。

売る・建て替えるときは別

相続した借地の家に住まず、売って現金にしたい人もいるはずです。この場合は「譲り渡し」なので、地主の承諾が要ります。地主が承諾しないときは、借地借家法19条で、裁判所が地主の承諾に代わる許可を出せます。そのとき裁判所は、地主へのお金の支払いを条件にすることもできます。

売るときの承諾料や、裁判所の許可を使う流れは地主が承諾しないのに、借地権は売れるにまとめています。

借地権の相続税評価

相続税の計算では、借地権も財産です。国税庁のタックスアンサーNo.4611は、借地権の価額を「土地を更地とみたときの価額×借地権割合」で出すとしています。借地権割合は、国税庁の路線価図で路線価の数字のうしろに付いたAからGの記号で分かり、Aが90%、Gが30%です。

たとえば更地としての価額が3,000万円で、借地権割合が60%（記号D）なら、借地権の評価は1,800万円です。逆に地主の側から見た土地（底地）の評価は、残りの4割の1,200万円になります。

地主の側の相続で、底地がいくらに評価されるかは底地 相続税評価/計算方法と借地権割合に計算例つきでまとめました。

アイキャッチ写真の出典

東京都台東区池之端2丁目の住宅街（2024年5月・イメージ）。撮影 Ximonic（Simo Räsänen）／クリエイティブ・コモンズ 表示-継承 4.0（ウィキメディア・コモンズ）。