🗨️「地代の相場はどう計算する？国税庁の6%が相場？」
公的な計算式は無く、固定資産税と都市計画税の何倍かで見るのが実務の目安です（東京23区の民間調査で住宅系4倍台）。国税庁の年6%は権利金なしの借地の税務基準で、相場ではありません。
［不動産］ この記事の要点
2026年11月2日 発表
- 借地の上の家に住んでいる人
- 親から借地権や底地を相続した人
- 地代の値上げや値下げを考えている人
地代の相場に、国が決めた計算式はありません。よく見る「固定資産税の3〜5倍」は民間の調査と裁判例から来た目安で、国税庁の「土地の価格の6%」は住宅の借地の相場ではありません。ただし借地人は、借りている土地の税額を役所で取り寄せて、今の地代が税額の何倍かを自分で計算できます。
先に結論
- ✓ 目安は「固定資産税と都市計画税の何倍か」。東京23区の民間調査では住宅系で4倍台
- ✓ 国税庁の「年6%」は権利金を払わない借地の税務の基準で、相場ではない
- ✓ お金を払って借りている借地人は、役所で借りている土地の税額の証明を取れる
地代の相場の目安と出どころ
住宅の借地の地代を示した公的な統計は見つかりませんでした。実務でよく使われるのは、地主が払う固定資産税と都市計画税（あわせて「公租公課」）の何倍かで見る方法です。その倍率も、出どころは民間の調査と裁判例です。
| 目安（公租公課の倍率） | 出どころ |
|---|---|
| 住宅系 4.60倍（東京23区平均） | 日税不動産鑑定士会「継続地代の実態調べ」平成30年 |
| 住宅地 4.0倍 | 東京都不動産鑑定士協会 平成30年度の調査 |
| 住宅 3.1倍（調停成立69件の平均） | 東京簡易裁判所（平成6〜7年） |
| 約3倍が相当 | 東京高裁 昭和59年6月20日判決 |
| 6.5倍（権利金・更新料なしの事情あり） | 東京高裁 平成12年7月18日判決 |
表の数字は、みずほ中央法律事務所の解説が調査や判決から紹介しているものです。調査はどれも東京が中心で、地方の倍率を示した資料は見つかりませんでした。「3倍なら安い、5倍なら高い」と機械的には決められません。
この相談への弁護士の回答は、不動産業者や鑑定士に聞くようにというもので、計算式は示されていません。地主に「調べて示して」と言われたとき、借地人が自分で出せる数字は次の2つです。
国税庁の6%が相場でない理由
「地代は土地の価格の6%」という数字を見て、驚いた人もいると思います。出どころは国税庁のタックスアンサーNo.5732で、「相当の地代」を「その土地の更地価額のおおむね年6パーセント程度の金額です」としています。
これは、権利金を払わずに会社などが土地を借りたとき、税金をかけないための地代の基準です。架空の土地で計算すると、路線価20万円/㎡で100㎡なら2,000万円で、6%は年120万円、月10万円になります。権利金を払ったり親から相続したりした借地に、この額を当てはめる根拠はありません。
反対に、地代も権利金も払わない貸し借りは「使用貸借」です。国税庁のタックスアンサーNo.4552は、使用貸借で土地を使う権利の価額は「ゼロとして取り扱われています」としています。親の土地に子が家を建てたような場合で、ふつうの借地の地代とはまた別の話です。
ネットで「6%」を見て、うちの地代が安すぎて値上げされるんじゃないかと心配になったの。
おかあさんその6%は税金の計算のための数字よ。ふつうの借地の地代を決める物差しとは別物なの。
売る・継ぐ・片付ける、を決めるときに読むもの
値段が分かったあとにやることは、売る・名義を変える・その前に中の物を片付ける、で人によって違います。相続登記は2024年4月から義務になり、相続を知った日から3年以内に申請しないと過料の対象になるので、放っておける手続きではなくなりました。
買い取る側にいた人が、売る側に向けて書いた本です。公示地価や基準地価は「いくらで出すか」の目安にしかならず、手元に残る額は業者の選び方と交渉で変わります。地方ほど売りにくくなる前提で書かれています。
葬儀・年金・保険・相続の届出を、期限つきで並べた図解のムックです。年度版なので税制改正のぶんが毎年入れ替わります。何をいつまでにやるのかが分からない段階なら、ここから入るのがいちばん早いです。
名義変更を司法書士に頼まず自分でやる人向けの手順書です。第2版で義務化・相続人申告登記・戸籍の広域交付に対応しています。登記簿と戸籍の読み方から入るので、書類集めの段階で止まっている人でも進められます。
親が元気なうちに片付ける前提で、家族会議の開き方や「捨てる」と言わない進め方をマンガで扱っています。売るにも貸すにも、中の物が残ったままでは査定も見学も先に進みません。
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借地人が土地の税額を取る方法
「固定資産税は地主の書類だから、借りている側は見られない」と思われがちですが、そうではありません。地方税法施行令52条の14は、土地について賃借権などの権利を持つ人のうち「対価が支払われるものに限る」人に、その権利の目的である土地の課税台帳を閲覧できるとしています。地代を払っている借地人は、借りている土地の分を見られます。
倍率の計算に使いやすいのは、税額まで載った証明書です。西宮市の案内では、「固定資産（土地・家屋）公課証明書」に評価額・課税標準額・相当税額などが載り、請求できる人に借地人が入っています。
- 持って行くもの：賃貸借契約書（期間内のもの）など借りていることがわかる書類と、本人確認書類
- 西宮市の手数料：1件300円（土地は1筆ごと）
- 証明書の名前や手数料は市区町村ごとに違う。借りている土地の市区町村の資産税の窓口に聞く
このエリアの相場はいくらですか？
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今の地代が何倍かの計算
証明書の「相当税額」は、固定資産税と都市計画税の年額です。年間の地代をこの税額で割れば、今の地代が何倍かが出ます。架空の例で、相談と同じ年15万円の地代、土地の税額が年4万円だとします。
| 計算 | 年額 |
|---|---|
| 今の地代 15万円 ÷ 税額 4万円 | 3.75倍 |
| 税額の3倍 | 12万円 |
| 税額の4倍 | 16万円 |
| 税額の4.6倍 | 18万4,000円 |
この例なら、今の地代は東京23区の民間調査の住宅系（4.60倍）より低く、裁判例の3倍よりは高い位置です。倍率は「高い・安い」を決めるものではなく、話し合いの材料として使います。
法律が地代の見直しの理由に挙げるのも、この税額です。借地借家法11条1項は、土地の税金の増減、土地の価格の上がり下がり、近くの似た土地の地代と比べて不相当になったときに、地代の増減を請求できるとしています。ただし「一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」とも書いています。
話し合いで決まらず鑑定に進むと、不動産鑑定士は国土交通省の不動産鑑定評価基準にある複数の手法で地代を出します。借地人が自分でできるのは、ここまでの税額と倍率の計算です。
計算したら4倍を超えていたの。下げてくださいって言っていいのかな。
おかあさん言うのは自由よ。ただ、値上げも値下げも決まるまでの払い方にルールがあるから、先にそこを確かめておいてね。
借地は、更新の年に更新料と地代の見直しがセットで持ちかけられることがよくあります。更新料の目安の計算は借地 更新料 相場/計算方法と払わないときにまとめました。
生活・仕事にどう効くか
- 目安：公租公課の何倍かで見る。東京23区の民間調査で住宅系4倍台。
- 税額：地代を払う借地人は、借りている土地の課税台帳を閲覧できる。
結局どうすればよいか
- 市区町村で借りている土地の税額の証明を取る
- 年間の地代を税額で割って倍率を出す
- 見直しを申し入れる前に払い方のルールを確かめる
公式出典
- 国税庁 財産評価基準書（路線価図）（2026年11月2日発表）
- みずほ中央法律事務所「公租公課倍率法の基本」（2026年11月2日発表）
- 弁護士ドットコム 相談「地代の相場調査と交渉方法について教えてください」（2026年11月2日発表）
更新履歴
- 2026年11月2日 初版を公開
※本記事は2026年11月2日時点で公表されている情報にもとづきます。数値・制度・進路などは今後変わる可能性があるため、最新の内容は各公式発表をご確認ください。
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