🗨️「借地の更新料の相場はいくら？払わないとどうなる？」
公的な相場は無く、目安は更地価格の3〜5%前後です。契約書に約束が無ければ払う義務は無いと最高裁は判断していますが、約束があって払わないと解除の原因になり得ます。
［不動産］ この記事の要点
2026年11月2日 発表
- 借地の上の家に住んでいる人
- 親から借地権を相続した人
- 地主から更新料を請求された人
借地の更新料に、国や裁判所が出した「相場」はありません。よく見る「更地価格の3〜5%」「借地権価格の5〜10%」は、民間の調査や実務書、個別の判決から広まった目安です。しかも契約書に更新料の約束がなければ、払う義務そのものが無いと最高裁は判断しています。
先に結論
- ✓ 相場の公的統計は無い。目安は「更地価格の3〜5%」前後で、元は昭和60年の民間調査など
- ✓ 自分の金額は「土地の価格×借地権割合×割合」で出せる。世田谷区の132㎡なら232万〜464万円
- ✓ 契約書に約束が無ければ払う義務は無い（最高裁 昭和51年）。約束があって払わないと解除の原因になり得る
借地の更新料の相場と出どころ
「相場は借地権価格の5〜10%」と書くサイトは多いのですが、この数字の出典を示した資料は見つかりませんでした。数字ごとに、どこから来たのかを並べるとこうなります。
| よく見る目安 | 出どころ |
|---|---|
| 公示価格の約5%（実勢価格なら約3.5%） | 日税不動産鑑定士会「更新料の実態調べ」（昭和60年） |
| 地価の3% | 実務書（鵜野和夫『不動産の評価・権利調整と税務』） |
| 東京都内は地価の3〜5%の例が多い | 東京地裁 平成20年12月25日判決の指摘 |
| 借地権価格の3〜6%／5〜10% | 各社の解説。出典の記載なし |
上の3行は、みずほ中央法律事務所の解説が出典つきで紹介している数字です。原典の調査は昭和60年のもので、40年前の数字だということは頭に入れておいてください。
この相談者は、更新料と一緒に地代の値上げも求められていました。2018年の別の相談も、父親から相続した借地で更新料と地代の値上げを同時に求められた例です。更新の年は、この2つがセットで来ると考えておいたほうが安全です。
地主さんから「更新料は300万円です」って手紙が来たの。高いのか安いのか、全然わからない。
おかあさんまず自分の土地で目安を計算してみましょう。数字が出れば、話し合いの土台になるわ。
売る・継ぐ・片付ける、を決めるときに読むもの
値段が分かったあとにやることは、売る・名義を変える・その前に中の物を片付ける、で人によって違います。相続登記は2024年4月から義務になり、相続を知った日から3年以内に申請しないと過料の対象になるので、放っておける手続きではなくなりました。
買い取る側にいた人が、売る側に向けて書いた本です。公示地価や基準地価は「いくらで出すか」の目安にしかならず、手元に残る額は業者の選び方と交渉で変わります。地方ほど売りにくくなる前提で書かれています。
葬儀・年金・保険・相続の届出を、期限つきで並べた図解のムックです。年度版なので税制改正のぶんが毎年入れ替わります。何をいつまでにやるのかが分からない段階なら、ここから入るのがいちばん早いです。
名義変更を司法書士に頼まず自分でやる人向けの手順書です。第2版で義務化・相続人申告登記・戸籍の広域交付に対応しています。登記簿と戸籍の読み方から入るので、書類集めの段階で止まっている人でも進められます。
親が元気なうちに片付ける前提で、家族会議の開き方や「捨てる」と言わない進め方をマンガで扱っています。売るにも貸すにも、中の物が残ったままでは査定も見学も先に進みません。
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自分の更新料の計算方法
計算は3段階です。土地の価格を出し、借地権割合を掛けて借地権価格を出し、最後に割合を掛けます。
- 土地の価格：近くの公示地価（1㎡あたり）×面積。路線価で出してもよい
- 借地権割合：国税庁の路線価図で、路線価の数字の後ろに付いたA〜Gの記号を見る（Aが90%、Gが30%で10%刻み）
- 更新料の目安：更地価格の3〜5%、または借地権価格の5〜10%
実際の数字で計算します。国土交通省の公示地価（2023年）で、東京都世田谷区桜上水5丁目の住宅地は1㎡あたり58万6,000円、地積は132㎡です。借地権割合は確認していないので、仮に60%（記号D）とします。
| 計算 | 金額 |
|---|---|
| 更地価格（58万6,000円×132㎡） | 7,735万2,000円 |
| 借地権価格（×60%と仮定） | 4,641万1,200円 |
| 更地価格の3% | 232万560円 |
| 更地価格の5% | 386万7,600円 |
| 借地権価格の5% | 232万560円 |
| 借地権価格の10% | 464万1,120円 |
同じ土地でも、どの目安を使うかで232万円から464万円まで2倍の差が出ます。地主からの請求額がこの幅のどこにあるかを見れば、高すぎるのかどうかの見当がつきます。相談の例のように「借地権価格の25%」なら、この土地では1,160万円になり、目安の上限を大きく超えます。
自分の地域の土地の値段の目安は、相場検索でも見られます。公示地価の地点が近くに無いときに使ってください。
更新料を払う義務の有無
「更新料は法律で決まっているから、払わないと追い出される」とは限りません。借地借家法にも民法にも、更新料を払えという条文はありません。
最高裁は昭和51年10月1日の判決で、借地の期間が終わるとき、地主から請求されれば当然に更新料を払う義務が生じる、という慣習は認められないとしました。
建物が建っていれば、更新料を払わなくても借地は続きます。借地借家法5条は、建物がある場合に限り、期間が終わっても従前の契約と同一の条件で更新したものとみなすとしています（法定更新）。地主が更新を断るには、6条の「正当の事由」が要ります。
話が変わるのは、契約書に「更新のときは更新料を払う」と書いてあり、それに合意しているときです。最高裁 昭和59年4月20日の判決は、合意した更新料を払わないことが、経緯などから地主との信頼関係を著しく壊すと言える場合には、契約を解除する原因になり得るとした、と紹介されています（判決文の原文は確認できていません）。
うちは契約書に「更新料は協議のうえ定める」としか書いてないの。これは払う約束？
おかあさん金額が決まっていない書き方だと、いくらを払う約束なのかが争いになりやすいの。まずは計算した目安をもとに、話し合いで金額を決めるのが現実的よ。
このエリアの相場はいくらですか？
住所を入れるだけ。全国175,666件の実際の成約（国土交通省）から、土地・戸建て・マンションの坪単価の目安が5秒で出ます。会員登録も電話番号も要りません。
払えない・高いと感じたとき
請求額に納得できないときは、この順で動きます。
- 契約書で、更新料の約束があるか、金額や計算方法が書いてあるかを確かめる
- 上の計算で目安を出し、請求額が何%にあたるかを書き出す
- 地主に根拠をたずね、目安の範囲での金額や分割を手紙で提案する
- まとまらなければ、弁護士や自治体の法律相談に契約書を持って行く
私は、約束が無い契約でも「払わない」の一点張りにするより、目安の範囲で払って関係を保つほうが得な場面が多いと見ています。借地は、建て替えや売却のたびに地主の承諾が要るからです。
更新料を払い続けるより手放したいときは、地主が承諾しなくても裁判所の許可で借地権を売る方法があります。くわしくは地主が承諾しないのに、借地権は売れるにまとめました。
更新料の税金と消費税
借地の更新料に消費税はかかりません。国税庁のタックスアンサーNo.6201は、土地の貸付けは非課税で、借地権など土地の上の権利も含むとしています。請求書に消費税が乗っていたら、理由を聞いてかまいません。
払った更新料を経費にできるのは、その土地に建てた家を人に貸している、店や事務所に使っているといった場合だけです。所得税法施行令182条は、不動産所得や事業所得などの業務に使う借地権に限っています。自分が住む家の借地の更新料は、経費になりません。
生活・仕事にどう効くか
- 相場：公的統計は無い。更地価格の3〜5%前後が目安として使われる。
- 義務：約束が無ければ払う義務は無い。合意して払わないと解除の原因になり得る。
結局どうすればよいか
- 契約書で更新料の約束と金額の決め方を確かめる
- 土地の価格×借地権割合で目安を計算する
- まとまらなければ法律相談に契約書を持って行く
公式出典
- みずほ中央法律事務所「借地の更新料の金額の相場」（2026年11月2日発表）
- 弁護士ドットコム 相談「旧法借地権の更新で多額の更新料と地代の値上げを要求されています」（2026年11月2日発表）
更新履歴
- 2026年11月2日 初版を公開
※本記事は2026年11月2日時点で公表されている情報にもとづきます。数値・制度・進路などは今後変わる可能性があるため、最新の内容は各公式発表をご確認ください。
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