借地権 相続放棄/地主と建物はどうなる

親の借地の家を相続放棄すると、借地権も建物も、地代の支払いも、まとめて引き継がないことになります。借地権だけ、建物だけを選んで放棄することはできません。相続人が全員放棄したときは、地主が家庭裁判所に「相続財産清算人」を選んでもらい、その人と借地の後始末を進めます。

放棄で借地はどうなる

「借地権は地主に返すもので、相続放棄すれば地主のものに戻る」と考える人がいます。けれど条文の上では、放棄しても借地権がその場で地主に戻るわけではありません。

民法939条は、相続放棄をした人を「初めから相続人とならなかったもの」とみなします。放棄した人は、親の財産のうち借地権・建物・預金を、借金や滞納した地代と一緒にすべて引き継ぎません。そのぶん、相続の順番は次の人に移ります。

表の3行目は民法951条と952条です。相続人がいるか分からない状態になると、相続財産そのものが法人として扱われ、家庭裁判所が利害関係人の申立てで清算人を選びます。裁判所の案内も、相続人全員が相続放棄をした場合がこれに含まれると書いています。

放棄の前にしないこと

相続放棄は、相続を知った時から3か月以内に、亡くなった人の最後の住所地の家庭裁判所に申し立てます（民法915条・938条）。裁判所の案内によると、費用は申し立てる人1人につき収入印紙800円と、連絡用の郵便切手です。

気をつけたいのは、その3か月の間の動き方です。民法921条1号は、相続人が相続財産を「処分」したら、相続を受け入れた（単純承認した）ものとみなすと決めています。借地の家でいえば、次のような行為は処分に当たるおそれがあります。

• 建物を取り壊す、取り壊しの契約をする
• 借地権や建物を人に売る
• 地主と「土地を返す」「建物を置いていく」と合意する
• 家の中の家具や家電を売る

同じ号のただし書きで、財産を傷めないための「保存行為」は処分に含まれません。雨漏りの応急処置や戸締まりは保存の側です。私は、地主から「早く更地にして返して」と言われても、放棄を決めるまでは返事を保留するのがいちばん安全だと見ています。

住んでいた家の保存義務

親と同居していた家を放棄する場合は、もう1つ条文があります。民法940条は、放棄した時に相続財産を「現に占有している」人は、次の相続人か相続財産清算人に引き渡すまで、自分の財産と同じ注意で保存しなければならないとしています。

同居していた子が放棄して引っ越すときは、家の鍵や管理を次の相続人か清算人に引き渡すまで、空き家を荒れたまま放っておけないということです。離れて暮らしていて家に出入りしていなかった人は、条文の「現に占有」に当たりにくくなります。

放棄したあとの実家に残った仏壇や遺影をどうするかは、別の記事にまとめました。

全員が放棄したら地主は

地主の側から見ると、相続人が全員放棄した借地には、地代を払う人も、建物を片付ける人もいなくなります。地主が自分で建物を壊すことはできず、話をする相手を家庭裁判所に選んでもらうところから始まります。

裁判所の案内によると、申し立てられるのは被相続人の債権者などの利害関係人と検察官です。未払いの地代がある地主は、この債権者として申し立てる立場になります。費用は次のとおりです。

清算人が選ばれると、相続人を探す公告（6か月以上）、債権者への公告（2か月以上）を経て、清算人が借地権や建物を処分し、地代などを支払います（民法952条・957条）。それでも残った財産は国庫に入ります（959条）。古い家と借地権しかなく、買い手がつかない場合、予納金の負担は地主に回ってきます。

放棄の前に比べる道

借地権は、売れば地主の承諾料を払っても現金が残ることがあります。放棄すると、その値段ごと手放します。借金がないなら、放棄の前に「相続してから売る」「相続してから地主に返す」と比べてください。

相続してから売る流れは地主が承諾しないのに、借地権は売れる、相続してから地主に返すときの決まりは借地 返還/更地で返す義務と建物買取請求にまとめました。

相続する側を選ぶなら、地主の承諾がいらないことや名義変更料の扱いは借地権 相続/名義変更料と地主の承諾で確かめられます。

アイキャッチ写真の出典

長野県安曇野市の沿道の住宅（2024年8月・イメージ）。撮影 Immanuelle／クリエイティブ・コモンズ 表示 4.0（ウィキメディア・コモンズ）。