借地 返還/更地で返す義務と建物買取請求

借地を地主に返すときは、建物を取り壊して更地で返すのが原則です。ただし、契約の期間が満了して更新しないときは、地主に建物を時価で買い取るよう請求できます（借地借家法13条）。途中で合意して返す場合はこの請求が使えないので、建物とお金の扱いを合意書で決めます。

返すときは更地が原則

「借地の家は古くなったら、そのまま置いて出ていけばいい」と思っている人もいます。条文はそうなっていません。民法601条は、借りた人は契約が終わったら借りた物を返すと決めていて、622条で準用する599条1項は、借りた後に土地に付けた物を取り除く（収去する）義務を借りた人に負わせています。借地の上の家は、借地人が土地に付けた物です。

返し方は、どういう形で借地が終わるかで変わります。

相続した借地を手放したい人は、返す前にもう1つ道があります。地主以外に借地権を売る方法で、地主の承諾か裁判所の許可が要ります。

建物買取請求ができる場合

13条1項が求めているのは2つで、借地権の存続期間が満了したことと、契約の更新がないことです。この2つがそろえば、建物だけでなく、借地人が権原によって土地に付けた物（塀や門など）も含めて、時価で買い取るよう地主に請求できます。

期間満了の前に地主の承諾なく残りの期間を超えて使う建物を建て直していた場合は、2項により、裁判所は地主の請求で代金の支払いを待たせることができます。

そもそも期間満了で必ず返さなければならないわけでもありません。5条は、建物があれば借地人が更新を請求すると更新したものとみなし、地主が異議を述べるには6条の「正当の事由」が要るとしています。正当の事由の判断では、地主が出す立退料も考慮されます。

合意書に書くこと

途中で地主と話し合って返すときは、13条の条件に当たらないので、買取りは請求ではなく交渉になります。あとで「そんな約束はしていない」とならないよう、少なくとも次の項目は書面に残してください。

• 土地を返す日（明け渡す日）
• 建物を取り壊すか、そのまま地主に引き渡すか
• 取り壊しや残った家財の片付けの費用をだれが払うか
• 地主が払うお金（建物の代金・立退料）の額と支払日
• 最後の月の地代の精算と、預けた保証金の返し方

私は、建物の扱いと費用の負担を1行ずつはっきり書くことが、いちばん揉めにくいと見ています。「現状のまま引き渡す」と書けば、取り壊し費用は地主の側が持つ前提になります。逆に何も書かなければ、599条1項の原則どおり借地人が取り壊す話に戻りやすくなります。

受け取るお金と税金

地主からお金を受け取って借地を返すと、税金の申告が要る場合があります。国税庁のタックスアンサーNo.3105は、譲渡所得の対象になる資産に借地権を挙げ、譲渡を「有償無償を問わず、所有資産を移転させる一切の行為」と説明しています。

地主の側の扱いはNo.1382にあります。土地だけを貸して借地人が建物を持っている場合に、借地人に立ち退いてもらうための立退料は、通常、借地権の買い戻しの対価となり、地主の土地の取得費になるとしています。借地人から見ると、受け取るお金のうち借地権の対価にあたる部分は、借地権を手放した代金ということです。

金額が大きいときや、建物の代金・引っ越し代が混ざるときは、どこまでが借地権の対価かで計算が変わります。申告の前に税務署で確かめてください。

相続した借地を返すとき

親の借地を相続して、そのまま地主に返したいという相談はよくある形です。相続しても地主の承諾はいりませんが、返すときは上のとおり建物の扱いを決める必要があります。相続の段階でやることは借地権 相続/名義変更料と地主の承諾にまとめました。

借金が多いなどで相続そのものをしない場合は、借地権も建物もまとめて手放すことになります。その流れは借地権 相続放棄/地主と建物はどうなるにまとめました。

アイキャッチ写真の出典

東京都渋谷区恵比寿の古い家の解体（イメージ）。撮影 Syced／CC0（ウィキメディア・コモンズ）。