マンション 管理費 高い/理由と今後

結論からいうと、管理費が高いのは「管理会社が取りすぎているから」とは限りません。国の調査では、戸数が少ない・20階以上・関東のマンションほど1㎡あたりの管理費が高く、条件しだいで1.3〜1.5倍ちがいます。

築18年・23世帯のマンションに住む人は、管理費と積立金で月3万円を超え、固定資産税まで入れると「安いワンルームが借りれる金額になります」と知恵袋に書いていました。月3万円は35年で1,260万円。どこで差がつき、これからどうなるのかを、国土交通省とレインズの最新データで見ていきます。

管理費と積立金の平均額

「普通はいくらか」は、調べた相手で変わります。全国の平均と、首都圏で実際に売れた中古、首都圏の新築を並べるとこうなります。

新築は管理費が高く、積立金が安い。中古と並べると、この逆転がはっきり出ます。

全国の管理費11,503円は、駐車場などの使用料から回している分を除いた金額です。足すと17,103円になり、差の約5,600円を駐車場の収入で埋めています。車を手放す人が増えて駐車場が空けば、その分は管理費か積立金から出すことになります。

管理費が高くなる条件

管理費は、管理員の人件費、清掃、エレベーターの点検、共用部分の電気代などを、各戸が専有面積の割合に応じて分けて負担するものです。同じ費用を分ける戸数が少ないほど、1戸の負担が重くなります。

戸数　20戸以下のマンションは、駐車場などの充当を含めた管理費が1戸あたり22,131円。151〜200戸の13,932円の1.6倍です。1㎡あたりでも、30戸以下は176〜179円と、151〜200戸の136円を3割上回ります。

階数　20階建以上は1㎡199円で、いちばん安い11〜19階建の149円の1.34倍です。マンション管理業協会の2025年調査では、複合用途型・タワー型の管理で特に課題と感じているものとして、109社が「高度な要求に対応できる管理員・コンシェルジュの配置」を挙げています。

地域　関東は1㎡189円、中国・四国は125円。同じ70㎡なら月4,500円ほどの差です。首都圏で売れた中古に限ると、東京都区部は261円まで上がります。

積立金が安い物件の注意点

積立金は管理費と逆で、新しい物件ほど安くなっています。国の調査で、2020年以降に建ったマンションの積立金は1㎡124円。全体平均の182円の3分の2です。一方で管理費は183円と、全体の159円より高くなっています。

首都圏で売れた中古でも同じ形です。築10年以内の積立金は10,474円、築21〜30年は16,588円で1.58倍。建物が古くなって工事が近づくほど、積立金は上がっていきます。

理由は集め方にあります。国の調査では、最初を安くして何年かごとに上げる「段階増額方式」が47.1%で、ずっと同じ額の「均等積立方式」の40.5%を上回っています。2020年以降に建った物件に限ると、62組合中53組合（85%）が段階増額方式です。国のガイドラインが示す段階増額の例は、月6,000円で始まり、26〜30年目には21,000円。3.5倍です。計画に対して積立金が足りていないマンションも36.6%あります。

タワーマンションは、管理費が高いのに積立金は1㎡177円で、全体平均とほぼ同じです。国が20階以上に示す目安（計画期間全体の平均）は338円で、いまの額はその約半分です。

私は、新しい物件の積立金の安さは値引きではなく「後払い」だと考えています。いま払わない分は、あとで値上げか、工事の先送りとして返ってきます。

管理費と積立金の今後

どちらも上がる方向です。首都圏で売れた中古では、この5年で積立金が18.5%、管理費が3.5%上がり、2025年度は積立金が管理費を上回りました。

新築はもっと速く動いています。東京カンテイによると、首都圏の新築の管理費は2016年の15,778円から2025年は21,691円で、約1.4倍。近畿圏（14,361円・前年比0.7%増）や中部圏（11,589円・0.3%増）との差が開いています。私は、新築で上がった管理費は、そのまま10年後の中古の管理費になると見ています。

上がる方向の材料は、次の3つです。

• 人件費　2026年度の最低賃金は、国の目安どおりなら全国加重平均で55円上がって1,176円。管理員や清掃の時給に直結します
• 管理会社の提案　マンション管理業協会の2025年調査では、回答304社のうち280社が、直近1年に積立金の値上げを管理組合に提案しています。184社は修繕工事の見送りや仕様を落とす提案もしていました。値上げが実現しなかった例では、140社が「反対意見が多く、議案を出すのを見送った」を挙げています
• 値上げの決め方　2026年4月施行の改正区分所有法で、修繕などの決議は、管理規約に定めが無ければ「集会に出席した人（委任状・議決権行使書を含む）の多数決」になりました。以前の法律は、欠席した人も含めた全員の多数決でした

最後の法改正で変わるのは、管理規約に決め方の定めが無いマンションです。規約で「出席者の過半数」と決めているマンションは、以前からこの決め方です。私は、無関心な人の票が反対の側に数えられなくなる分、値上げは通りやすくなる方向だと見ています。自分の管理規約で、総会の決め方も確認してください。

積立金は、集めたあとの使われ方も見ておく必要があります。2026年9月28日には、関東のマンションの大規模修繕工事で談合があったとして、公正取引委員会が排除措置命令を出しました。

うちの管理費の判定方法

月額をそのまま比べると、部屋の広さの差で判断を誤ります。月額を専有面積で割って、1㎡あたりにしてから比べます。70㎡で管理費16,000円なら、16,000÷70で229円です。

229円なら、全国平均より高く、首都圏の中古とはほぼ同じです。数字が高い・安いと分かったら、次の3つを総会の資料で見てください。

• 管理費の収入に、駐車場の使用料がいくら入っているか
• 長期修繕計画で、積立金をいつ・いくらに上げる予定か
• 計画に対して積立金が足りているか

これから買う人は、住宅ローンの返済額と合わせて考えます。借入額の試算には管理費と積立金が入らないので、出た毎月の返済額に足して比べてください。

冒頭の23世帯のマンションは、戸数で見れば管理費が高くなりやすい側です。月3万円が高いかどうかは、1㎡あたりに直して、同じくらいの戸数の物件と比べると分かります。

出典

• 国土交通省「令和5年度マンション総合調査」（2024年6月公表・調査時期2023年10月〜2024年1月）管理組合向け調査の集計表 27②⑥⑦・28⑥（充当額を除く管理費・修繕積立金の戸当たり・㎡当たり平均）、29②（修繕積立金の積立方式・完成年次別）
  国土交通省 マンション総合調査（2026年9月29日取得）
• 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
  修繕積立金に関するガイドライン（PDF）（2026年9月29日取得）
• 東日本不動産流通機構「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2025年度）」2026年5月28日。建築年・総戸数・管理費・修繕積立金がすべて登録された成約物件が対象
  REINS TOPIC（PDF）（2026年9月29日取得）
• 東京カンテイ「三大都市圏 新築マンションのランニング・コスト」2026年7月1日（分譲年ベース・70㎡換算）
  東京カンテイ プレスリリース（PDF）（2026年9月29日取得）
• マンション管理業協会「マンション管理状況調査2025」2025年9月4日（回答304社）
  マンション管理業協会（PDF）（2026年9月29日取得）
• 法務省「マンションの管理・再生の円滑化等のための改正法について」（区分所有法の改正部分は2026年4月1日施行）
  法務省（2026年9月29日取得）
• 厚生労働省「令和8年度地域別最低賃金額改定の目安について」2026年7月28日
  厚生労働省（2026年9月29日取得）

※ 国交省の調査は全国の管理組合への抽出調査、レインズは首都圏で実際に売買が成立した中古マンション、東京カンテイは分譲された新築マンションの数字で、対象がそれぞれ違います。※ 最低賃金は目安どおりに引き上げた場合の全国加重平均で、実際の額は都道府県ごとに決まります。※ 2026年9月29日時点の公表資料にもとづいています。