浸水 告知義務/黙った売主に237万円の判決

一覧に浸水履歴はない

「重要事項説明でハザードマップを見せたのだから、前に浸水したことまで言わなくていい」。売る側がそう考えたくなるのには理由があります。不動産会社が契約前に説明しなければならない項目を並べた宅建業法施行規則16条の4の3には、水害ハザードマップのどこに物件があるかは入っていますが、その家が過去に浸水したかどうかという項目はないからです。

ハザードマップの説明そのものも、位置を示すところまでです。国土交通省は運用の考え方で、中身の説明までは不動産会社に「義務付けるものではない」としたうえで、浸水想定区域に入っていないことを理由に「水害リスクがないと相手方が誤認することのないよう配慮する」よう求めています。くわしくは重説 ハザードマップ/中身の説明は義務ではないで整理しました。

人が亡くなった事実には、国のガイドラインがあります（事故物件の告知義務）。浸水には、そうした指針もありません。では言わなくていいのかというと、そうはなりません。不動産会社については、宅建業法47条1号が、買う人の「判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」を故意に告げないことや、事実と違うことを告げることを禁じています。個人の売主には、民法の契約不適合責任が効いてきます。

黙った業者に237万円

どこで線が引かれるかを示した判決があります。東京高裁が2017年7月19日に出したもので、不動産適正取引推進機構の機関誌「RETIO（レティオ）」117号が経緯をくわしく紹介しています。

舞台は1億700万円の中古の一戸建てです。買った人は内見の翌日、地下駐車場と建物の出入口の間に敷居があるのに気づき、駐車場の排水を調べてほしいと仲介の不動産会社にメールしました。仲介会社が市役所に問い合わせると、その街区には浸水の履歴があるという答えでした。一方、売主の不動産会社は「前の持ち主から、平成17年の大雨でも浸水はなかったと聞いている」と答えます。仲介会社は買う人に「平成17年に関東地方を襲った集中豪雨がありましたが、その際には駐車場内に雨水の浸水はありませんでした」と報告し、2日後に契約が結ばれました。

実際には、平成17年の9月4日に、その地下駐車場は浸水していました。引き渡しから半年後の夏に2回浸水し、買った人は526万円をかけて自動で立ち上がる止水板を付けます。市役所に個人情報の開示を求めて、平成17年の浸水の記録が出てきたのは、裁判を起こしたあとでした。

高裁は、過去に浸水したかどうかは「不動産の売買一般において必ず説明しなければならないものであるということはできない」と認めています。そのうえで、買う人が浸水を気にしていると分かり、街区に浸水の履歴があり、排水ポンプのような水への対策らしい設備もある以上、調べて正確に説明する義務があったと判断しました。売主の会社にも、前の持ち主の話をそのまま伝えるだけでなく、調べる義務があったとしています。

損害の考え方も示されています。浸水を知っていれば、買った人は対策の工事費を見込んで値段の交渉ができた。判決は、その交渉の機会を奪われたことを損害と見ています。この件を検討した機構の委員会は「分からないことは、分からないという勇気が必要」と書いています。

書いた業者は払わずに済んだ

反対側の結論になったのが、東京地裁の2016年12月8日の判決です（RETIO111号）。売主の不動産会社は、新築の家を5,980万円で売り出したあと、集中豪雨で浸水したため排水の逆流を防ぐ弁を付け足しました。そのうえで重要事項説明書に浸水の事情をかなりくわしく書き、口頭でも説明して、1,240万円値引きした4,740万円で売りました。

買った人はその家を貸しに出しましたが、3回浸水して借りていた人が出ていき、158万円あまりの損害賠償を求めました。裁判所は、買った人は大雨のときに浸水しうる物件だと「十分認識していた」として、隠れた瑕疵にはあたらないと請求を退けています。この買主は、のちに家を5,040万円で売りました。

2つを並べると、分かれ目は浸水したかどうかではなく、売る前に伝えたかどうかです。

告知書に書くこと

個人が家を売るときは、仲介の不動産会社から告知書（物件状況報告書）を渡され、家の状態を書いて買う人に渡します。国土交通省の運用の考え方は、過去の履歴など売主しか分からないことを告知書で渡すことを「積極的に行うことが望ましい」としています。ただ、例に挙がっているのは境界、土壌汚染、増改築や修繕の履歴、建物の傾きや腐食などで、「浸水」という言葉は出てきません。

個人の売主にとって効いてくるのは民法です。引き渡した家が契約の内容に合わないとき、買った人は修理や代金の減額を求められます（562条・563条）。期限は、買った人が不具合を知ってから1年以内に売主へ知らせることですが、売主が引き渡しのときに知っていたなら、この期限もかかりません（566条）。そして、責任を負わないという特約を付けて売っても、572条は「知りながら告げなかった事実」については責任を免れないと定めています。中古の家でよく付ける免責の特約は、知っていて黙った浸水には効きません（契約不適合責任の免責とは？）。

書くなら、次の5つをそろえると、買う人が値段と対策を判断できます。

• 浸水した年月日と、そのときの雨（台風の名前など）
• 水が来た場所と高さ（床下か床上か、何cmか）
• 罹災証明書をもらっていれば、その区分
• 直した内容と時期（排水ポンプ・逆流防止弁・止水板など）
• 直したあとに浸水したかどうか

RETIO111号の解説は、「本件不動産には浸水被害の履歴があり、今後も発生する可能性があること」を契約書に明記しておけば、争いを防ぐのにさらに役立ったと書いています。告知書だけで終わらせず、契約書の特記事項にも同じことを入れてもらうと確実です。床下と床上で修理の重さがどう違うかは床上浸水と床下浸水の違いにまとめています。

私は、床下浸水でも告知書に書いて売るべきだと考えています。237万円の判決は、止水板の代金と弁護士費用で組み立てられていました。書いていれば、その分は最初に値段の交渉で片づいた額です。黙って売った場合に残るのは、同じ額の支払いに加えて、引き渡したあとも何年か続く争いの種です。

よくある質問

Q. 買う側は、その家が前に浸水したかをどう確かめればいいですか。
A. まず売主に「過去に浸水したことはありますか」と聞き、答えを告知書か書面でもらいます。市区町村の浸水実績図では、街区の単位で記録が見られることがあります。高裁の事件でも、市役所が答えたのは街区の履歴までで、その家の記録は持ち主本人の開示請求で出てきました。調べ方は過去の浸水履歴を調べる方法にあります。

Q. 毎年のように浸水する家は、どう扱われますか。
A. RETIO117号は、毎年のように浸水被害が出る新築マンションの1階について、東京地裁が2003年4月10日に瑕疵を認め、買った人の契約解除と入居にかかった費用などの賠償を認めた例を紹介しています。近くのマンションでは盛り土などの対策がされていたのに、その建物には対策がなかった事案です。

Q. 不動産会社が売主のときは、何か違いますか。
A. 宅建業法40条で、不動産会社が売主の場合は、不具合を知らせる期限を引き渡しから2年以上とする特約を除き、買う人に不利な特約は無効になります。浸水を知っていて告げなかったときは、47条の問題にもなります。

売る前に、自分の家の場所の浸水の深さと、まわりの土地の値段を見ておくなら、下のボタンから調べられます。

生活・仕事にどう効くか

• 前に浸水した家を売る人：浸水した日・水の高さ・直した内容を告知書に書き、契約書の特記事項にも入れてもらうと、あとで争いになりにくくなります
• 中古の家を買う人：重要事項説明でハザードマップを見せられても、その家が前に浸水したかは分かりません。売主に直接たずね、答えを書面に残してもらいます

公式出典

• e-Gov法令検索 宅地建物取引業法施行規則 第16条の4の3（2026年10月3日発表）
• e-Gov法令検索 宅地建物取引業法 第40条・第47条（2026年10月3日発表）
• e-Gov法令検索 民法（第562条・第563条・第566条・第572条）（2026年10月3日発表）
• 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」令和8年4月1日施行版（PDF）（2026年10月3日発表）
• 不動産適正取引推進機構 RETIO117号（2020年春号）p104〜112「過去の浸水事故についての調査説明義務違反があったとして、売主業者と媒介業者への損害賠償請求が一部認められた事例」（東京高裁 平成29年7月19日判決）（2026年10月3日発表）
• 不動産適正取引推進機構 RETIO111号（2018年10月）p78〜79「集中豪雨の際に建物の浸水被害が生じ得ることを買主は認識しており隠れた瑕疵に当たらないとされた事例」（東京地裁 平成28年12月8日判決）（2026年10月3日発表）
• アイキャッチ写真 Pexels（2026年10月3日発表）

更新履歴

• 2026年10月3日　初版を公開（宅建業法・民法の条文、国土交通省の運用の考え方、不動産適正取引推進機構が紹介した2つの判決を確認したもの）