🗨️「土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に、家は建てられる？」
建てられます。自分が住む家なら、開発の許可も要りません。ただし居室のある建物は、土砂が当たると想定される側の壁を、国が決めた構造にしなければなりません。崖崩れの区域なら、山側の壁は鉄筋コンクリートで厚さ15cm以上、居室に面した部分には窓を付けないのが基本です。壁の代わりに、同じ強さの塀で土砂を受ける方法もあります。
［不動産］ この記事の要点
2026年10月2日 発表
- 自分が住む家を建てるだけなら、開発の許可（特定開発行為）は要らない
- 居室のある建物は、土砂が当たる側の壁を国の告示の構造にする（崖崩れなら鉄筋コンクリート15cm以上・原則窓なし）
- 都市計画区域の外でも、区域の中なら建築確認が要る
自分の家なら開発の許可は要らない
「レッドゾーンに指定されたら、もう家は建てられない」。実家の裏山が指定された人から、よく聞く言葉です。ところが法律は、建てること自体を止めてはいません。止めているのは、決まった用途の開発と、決まった造りでない建物です。
土砂災害防止法の第10条は、特別警戒区域で「特定開発行為」をするには知事の許可が要ると定めています。対象は、建てる予定の建物が住宅や、社会福祉施設・学校・医療施設になる開発です。ただし住宅には「自己の居住の用に供するものを除く」という括弧書きがあります。分譲住宅を造るための造成は許可が要り、自分が住む家を建てる場合は許可の対象から外れます。
| やりたいこと | 開発の許可（法第10条） | 建物の構造の決まり（令第80条の3） |
|---|---|---|
| 自分が住む家を建てる・建て替える | 不要 | かかる |
| 分譲住宅や貸家のための造成 | 必要 | かかる |
| 老人ホーム・学校・病院のための造成 | 必要 | かかる |
| 居室のない物置・車庫 | 造成の目的による | かからない |
出典：土砂災害防止法 第10条、建築基準法施行令 第80条の3。社会福祉施設・学校・医療施設は政令で定めるものに限る
どちらにも効いてくるのが、右の列の構造の決まりです。法第24条を受けて、建築基準法施行令の第80条の3が、特別警戒区域で「居室を有する建築物」の外壁などの造りを定めています。
地図で調べたあと、家に置いておくもの
色がついていても、白でも、家に置くものは変わりません。自治体の備蓄は数日分が前提なので、最初の3日をしのぐ分は各家庭で持っておくものとされています。
一から集めると抜けが出ます。まずセットで用意して、家族の人数分と常備薬だけ足すのが早いです。
飲料水は1人1日3L。4人家族の1週間分で84L＝2Lボトル42本なので、6本入りだと7ケースぶんです。5年保存タイプなら入れ替えの手間が減ります。
断水で最初に困るのがトイレです。備蓄で見落とされやすい一方、代用が効きません。
※ 本記事には広告（アフィリエイトリンク）が含まれます。紹介している商品は、記事の内容に関連するものを編集方針にもとづいて選んでいます。Amazonのアソシエイトとして、おかあさんのおうちは適格販売により収入を得ています。
山側の壁はRCで15cm以上
決まりの中身は、国土交通省の告示第383号にあります。区域の指定のときに、県は土砂の種類ごとに「建物に当たる力の大きさ」と「土石等の高さ」を決めています。告示はその数字に応じて壁の造りを決めています。
崖崩れ（急傾斜地の崩壊）の区域で、力や高さが一定より小さい場合の基本の造りは次のとおりです。
| 部分 | 告示の決まり（急傾斜地の崩壊） |
|---|---|
| 外壁の材料 | 鉄筋コンクリート造（コンクリートの設計基準強度18N/㎟以上） |
| 外壁の厚さ | 15cm以上 |
| 窓・ドア | 設けない（100㎠以内で補強した給気口・排気口は除く） |
| 鉄筋 | 縦筋は力と高さで決まる量以上、横筋は径9mm以上を30cm以下の間隔 |
| 控壁 | 鉄筋コンクリート15cm以上、外壁につなぐ間隔は4m以下 |
出典：平成13年国土交通省告示第383号 第2第1号イ。土砂が当たると想定される高さまでの部分にかかる。力や高さが大きい区域は構造計算など別の方法による
窓を付けない決まりには例外があります。土砂が当たると想定される部分がある階に居室がない場合や、その壁の内側が居室でなく、告示の造りに合った窓のない壁で居室と仕切ってある場合です。山側を納戸や浴室にして居間を谷側に置く間取りなら、山側の外壁の窓の扱いが変わり得ますが、仕切りの壁のほうに同じ造りが求められます。
告示は、移動してくる土石の力が1平方メートルあたり100キロニュートンを超える場合や、土石の高さが2mを超える場合などは、この基本の造りではなく別の方法で確かめるとしています。土石流や地すべりの区域も、それぞれ別の基準です。
うちの土地の「力の大きさ」は、どこで分かるの？
おかあさん県が指定のときに公示していて、法第9条で市町村の事務所でも図書を縦覧できることになっています。設計の前に、市町村の窓口で見せてもらうのが近道です
壁の代わりに門や塀で受ける
建物の壁を厚くする代わりの方法も、令第80条の3に書かれています。土石等の高さ以上の高さの門や塀で、壁と同じ以上の強さを持つものが、土砂の衝撃を遮るように設けられていれば、建物の壁の決まりはかかりません。
山と家の間に、鉄筋コンクリートの塀を立てるイメージです。建物を木造のままにしたい場合や、山側にも窓が欲しい場合の選択肢になります。どちらが安く済むかは土地の形と高さで変わるので、設計の段階で比べてもらいます。
都市計画区域の外でも建築確認
山あいの土地では、都市計画区域の外にあって、小さな木造の家なら建築確認が要らない場所があります。ところが特別警戒区域の中では、法第25条で、居室のある建物は建築確認の対象になります。告示の造りになっているかを、確認の段階で審査されるということです。
すでに建っている家については、知事が移転などを「勧告することができる」と法第26条にあります。命令ではありません。勧告をしたときは、知事が移転先の土地のあっせんなどに努めることになっています。
私は、レッドゾーンの土地で一番大きいのは「建てられるか」ではなく「建てる費用がいくら上がるか」だと見ています。山側の壁を鉄筋コンクリートにするか、塀を立てるか、どちらにしても普通の木造より費用がかかります。全国の特別警戒区域は2026年6月30日時点で621,287区域あり、珍しい土地ではありません。土地を買う前に建物の見積もりまで取る、を順番として守るのが安全です。売るときの扱いや相続税の評価はレッドゾーン 土地 売買の記事にまとめました。
この住所は浸水しやすい場所ですか？
住所を入れるだけ。ハザードマップの指定（浸水・土砂・津波）と地盤の強さが5秒で出ます。会員登録も電話番号も要りません。
よくある質問
Q. イエローゾーン（警戒区域）でも、同じ構造の決まりがありますか。
A. ありません。構造の決まりは特別警戒区域（レッド）だけです。イエローとレッドの違いは土砂災害警戒区域とは？家は建てられる？レッド・イエローの違いで整理しています。
Q. レッドゾーンに新築すると、住宅ローン控除は使えますか。
A. 入居の時期で扱いが変わります。くわしくは住宅ローン控除が使えない土地ができますにまとめました。
Q. 火災保険の保険料は、レッドゾーンだと上がりますか。
A. 保険料の目安を作る機構の資料では、水災の料率は市区町村ごとに分かれていて、区域の線では分けていません。くわしくは土砂災害警戒区域 火災保険/料率は市区町村で決まるにあります。広島市の区域の場所は広島市 土砂崩れ どこが危ないの？で地図にしています。
自分の土地が特別警戒区域にかかっているかは、住所からまとめて確認できます。下のボタンから、浸水と土砂と地盤をひとまとめに見られます。
生活・仕事にどう効くか
- レッドゾーンにかかる土地で建て替えを考えている人：県が指定のときに定めた「力の大きさ」と「土石等の高さ」で壁の仕様が変わります。設計の前に、市町村の窓口で指定の図書を見せてもらいます
- レッドゾーンの土地を買おうとしている人：壁を鉄筋コンクリートにする分だけ、建てる費用が上がります。土地の値段と合わせて、建物の見積もりを先に取ります
結局どうすればよいか
- 市町村の窓口で、特別警戒区域の指定の図書（区域・自然現象の種類・力の大きさ・高さ）を見る
- 設計を頼む建築士に、建築基準法施行令第80条の3と告示第383号に合わせた設計か、門・塀で受ける設計かを相談する
- 都市計画区域の外の土地でも、建築確認の手続きと日数を工程に入れておく
あわせて読む・調べる
くわしく知る（保存版の記事）
- 土砂災害警戒区域 火災保険/料率は市区町村で決まる
- 住宅ローン控除が使えない土地ができます｜2028年入居の新築から、土砂災害の区域は対象外
- 広島市 土砂崩れ どこが危ないの？
- 「ハザードマップ、気にしすぎでしょうか」——色のない場所から、被害報告の55.7%が届きました
- 土砂災害警戒区域の解除、工事が終わっても消えない区域があるのはなぜ？
ほかに使える無料ツール
- 不動産相場検索 — 市区町村ごとの土地・戸建て・マンション相場を見る
公式出典
- 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律 第9条・第10条・第24条・第25条・第26条（e-Gov法令検索）（2026年10月2日発表）
- 建築基準法施行令 第80条の3（e-Gov法令検索）（2026年10月2日発表）
- 国土交通省告示第383号「土砂災害特別警戒区域内における居室を有する建築物の外壁等の構造方法…を定める件」（2026年10月2日発表）
- 国土交通省「全国における土砂災害警戒区域等の指定状況」（2026年6月30日時点）（2026年10月2日発表）
- アイキャッチ写真 Pexels（2026年10月2日発表）
更新履歴
- 2026年10月2日 初版を公開（土砂災害防止法・建築基準法施行令・国土交通省告示第383号の原文を確認したもの）
※本記事は2026年10月2日時点で公表されている情報にもとづきます。数値・制度・進路などは今後変わる可能性があるため、最新の内容は各公式発表をご確認ください。
Googleで「おかあさんのおうち」の新着を優先表示する
災害・道路・住まいの新しい記事がGoogleのトップニュースに出やすくなります。ボタン1回で登録できます。
コメント