賃貸 結露 カビ 退去費用/住んだ年数で下がる

借主負担は3つが重なった時

「届かないので結露は放置していました」。2025年1月、6年住んだアパートの角部屋について、知恵袋にこう書いた人がいます。食器棚の後ろの細長い窓の下で、壁紙が剥がれてカビだらけになっていたそうです。

相談の締めくくりは「将来退去する時にいくら修理代を支払わないといけませんか？」。4件ついた回答の1つは「壁紙は退去のとき張り替え費用は請求されると思います。」でした。

この回答は、結露のカビは借りた人が払うもの、という前提に立っています。けれども国土交通省のガイドラインは、結露そのものを「建物の構造上の問題であることが多い」と書いています。

借りた人の負担になる場面として書かれているのは、次の3つがそろった場合です。

• 大家（賃貸人）や管理会社に知らせていない
• 拭き取るなどの手入れをしていない
• その結果、壁などを腐食させた

この項目の区分も「賃借人のその後の手入れ等管理が悪く発生、拡大したと考えられるもの」です。結露が出ること自体は借りた人の責任とされておらず、問われているのは出たあとの扱い方です。

なおＱ＆Ａ（Ｑ10）は、結露を放置するなどして物件にシミ等を生じさせた場合も、善管注意義務に違反すると考えられる、としています。3つそろわなければ必ず負担ゼロ、という意味ではありません。

判決にも同じ考え方があります。名古屋地方裁判所は平成2年、「結露は一般に建物の構造により発生の基本的条件が与えられるものであるから、特別の事情が存しない限り結露による汚損を賃借人の責に帰することはできない」と述べています。退去費用ぜんたいで誰が何を払うかは賃貸の退去費用は誰が払う？経年劣化・傷・汚れの負担を具体例で解説にまとめました。

判決は2割負担と全額返還

ガイドラインには、結露やカビで争った裁判例も載っています。結論が分かれた2件を並べます。

横浜の件は、一審の保土ヶ谷簡易裁判所では敷金が全額返る判決でした。控訴審が重く見たのは、同じ建物のほかの部屋には、ここまでのカビが出ていなかったことです。

枚方の判決は、目に見えるところにカビが残っていないことから、借主は結露に気づくたびに拭いていたと認めました。そのうえで、共働き家庭の日常生活を送っていた借主に過失はないとしています。2件を分けたのは、カビが出たあとにどう手を入れたかでした。

私は、拭き取りと同じくらい、大家や管理会社への1本の連絡が効くと考えています。3つの条件のうち、知らせたかどうかだけは、あとから日付で示せるからです。

ガイドラインのＱ＆Ａは、修繕が必要になった場合に直す義務は賃貸人にあり、借りた人はそのとき賃貸人に通知する必要がある、と書いています。東京簡易裁判所は平成21年、庭の松が枯れていったのに、その変化を大家に知らせなかった借主に善管注意義務違反を認めました。

ガイドラインは知らせ方までは決めていません。Ｑ＆Ａは、入居時と退去時に写真を撮って部屋の状態を残すよう勧めています。結露の窓とカビの写真も、知らせた日付と一緒に残しておけます。

住んだ年数で負担は下がる

借りた人の負担と決まっても、張り替え代をそのまま払うわけではありません。ガイドラインは壁紙（クロス）を、6年で残存価値1円になるように年数で割り引くとしています。

理由は、古くなった分や普通に使って傷んだ分は、借りた人が家賃の中で払ってきたからです。1年で傷めた人と10年で傷めた人の負担が同じでは公平を欠く、とガイドラインは書いています。

実際の判決でも、この割り引きが使われています。東京簡易裁判所は平成14年、入居の直前に張り替えられ、2年余りたった壁紙の残存価値を約60%としました。1㎡あたり1,700円、5㎡分の60%にあたる5,100円が借主の負担です。

冒頭の相談の人は6年住んでいます。入居時に張り替えてあった壁紙なら、6年住んだ時点で、ガイドラインの計算では価値1円まで下がっています。

入居したときに壁紙が新品でなかったら、出発点は100%より下になります。ガイドラインは、入居の直前に張り替えていなければ、建物の築年数や傷み具合を見てグラフを下にずらすとしています。この場合、6年より早く1円に届きます。

6年過ぎてもゼロではない

ガイドラインは、年数の計算を書いた同じページで、こう念を押しています。

落書きは故意の例です。カビを争った判決にも、18年以上住んだ部屋で壁紙以外の費用が残ったものがあります。川口簡易裁判所の平成19年の判決です。

裁判所は各部屋のカビを、「部屋の管理及びカビが発生した後の手入れに問題があった結果でもある」と認めました。そのうえで、壁紙については経過年数を考えると借りた人が負担する原状回復費はない、としています。

一方で、壁紙の下地のボード、天井の塗装、玄関扉のサビは別扱いでした。どれも費用の20%を残存価値として、借りた人の負担としています。敷金13万8000円のうち、返ってきたのは11万1330円です。

年数で消えるのは壁紙の価値で、下地のボードなどの費用まで消えるとは限りません。

張り替える範囲にも上限があります。ガイドラインは、傷めたのが一部なら、そこを含む一面分までを借りた人の負担としてよいとしています。部屋全体の張り替えは「原状回復以上の利益を賃貸人が得ることとなり、妥当ではない」という書き方です。壁紙以外の部位が年数で下がるかどうかは敷金はいくら返ってくるに一覧があります。

部位別によくある質問

Q. フローリングにカビが出た場合も、年数で下がりますか。
A. 部分補修なら下がりません。ガイドラインはフローリングの部分補修を「経過年数は考慮しない」としています。床全体を張り替えた場合だけ、建物の耐用年数で割り引きます。カーペットとクッションフロアは、壁紙と同じく6年で1円です（22ページ）。

Q. 浴室やトイレのカビも、結露と同じ扱いですか。
A. 別の項目です。ガイドラインは風呂・トイレ・洗面台の水垢やカビを、清掃や手入れを怠った結果なら借主負担になることが多い、としています（21ページ）。退去のときの掃除の範囲は退去時のハウスクリーニング代は誰の負担？　掃除をして出た人はどうなるかで扱っています。

Q. 退去の立ち会いで、カビがあるという確認書にサインしてしまいました。
A. ガイドラインのＱ＆Ａは、傷があることを確認しただけなら、費用の負担まで了承したことにはならないと考えられる、としています。負担することまで了承していても、原状回復の特約がなければ、故意・過失によらない傷みの分まで払う理由はない、とも書いています（43〜44ページ）。

Q. 請求書に、壁紙の張り替え代の合計しか書いていません。
A. 大家には敷金から差し引く原状回復費用を説明する義務があり、借りた人は明細を求められる、とＱ＆Ａは書いています（45ページ）。何年分を割り引いたのかを聞けば、上の表と照らし合わせられます。

Q. 次の部屋では同じことを繰り返したくありません。
A. 内見で結露のあとを見る場所は中古マンションの室内はどこを見る？結露・床の傾き・水回りの内見チェックに、日本の家が冷えやすく窓が結露しやすい理由は日本の家はなぜ寒い？北欧・スウェーデン住宅と断熱・窓・暖房を図解比較にまとめています。

6年住んで、届かないまま放置していた窓の下の壁紙は、計算の上では1円です。それでも下地まで傷んでいれば、その費用は残ります。気づいた今、大家か管理会社に伝え、その日から拭き取りを続ければ、退去の精算で説明できる材料が残ります。

生活・仕事にどう効くか

• いま窓まわりの壁紙にカビを見つけた人：大家か管理会社に知らせ、見つけるたびに拭き取れば、ガイドラインが挙げる3つの条件のうち「知らせていない」「手入れをしていない」の2つに当たらなくなります。知らせた日付とカビの写真を残しておくと、退去の精算で説明できます
• 退去の精算書でカビの張り替え代を請求された人：入居した年と、入居時に壁紙が新しかったかを確かめ、張り替え代が住んだ年数で割り引かれているか、範囲が一面分を超えていないかを明細で確認します

公式出典

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」第1章（12〜15・18・21〜23ページ）
• 同 Ｑ＆Ａ（Ｑ1・Ｑ10・Ｑ14・Ｑ17／37・41・43〜45ページ）
• 同 第3章 原状回復にかかる判例の動向（事例1・9・17・23・26・32）
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）のダウンロード
• 知恵袋の相談（2025年1月8日投稿）

更新履歴

• 2026年10月2日　初版を公開（ガイドライン第1章・Ｑ＆Ａ・第3章の原本PDFと、知恵袋の相談を同日に確認したもの）