退去時のハウスクリーニング代は誰の負担？　掃除をして出た人はどうなるか

結論からいうと、通常の掃除をして部屋を出たなら、国のガイドラインの上でハウスクリーニング代は借りた人の負担になりません。国土交通省の資料は「賃借人の負担は０円です」とまで書いています。

ただしそれは、契約書に何も書かれていない場合の話です。「クリーニングに要する費用は賃借人が負担する」という一行があるだけで、結論は変わります。しかも、その一行が効くかどうかは、東京地方裁判所が同じ年に出した2つの判決で逆に割れました。

東京都消費生活総合センターには「普段から掃除も行っており、全額を負担することに納得できません」という相談が寄せられています。この言い分が通るかどうかを分けていたのは、掃除の程度ではありませんでした。

通常の掃除をして出れば、ガイドラインでは借主負担にならない

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」は、退去時にどちらが何を負担するかを部位ごとに整理した資料です。クリーニングについて、その行にはこう書かれています。

経過年数は考慮しない。賃借人負担となるのは、通常の清掃を実施していない場合で、部位もしくは住戸全体の清掃費用相当分を全額賃借人負担とする

読みどころは2つあります。ひとつは、住んだ年数でクリーニング代が減らないこと。壁のクロスや畳床・カーペットのように、年数がたつほど借主の負担割合が下がる仕組みは、クリーニングには使えません。年数で下がる部位と下がらない部位の一覧は敷金はいくら返ってくるにまとめてあります。

もうひとつが本題です。借主の負担になるのは「通常の清掃を実施していない場合」だけだと書いてあります。裏返すと、掃除をして出た人は、この表の上では払う側に入りません。

国土交通省が令和5年3月に出した参考資料は、もっとはっきり書いています。

④ クリーニング費用　・ハウスクリーニング（専門業者による）は３頁の図の「A」に該当します。⇒退去時にしっかりと掃除をしているため、有効な特約が付されていない場合には、クリーニング費用は賃貸人負担になります。賃借人の負担は０円です。

「有効な特約が付されていない場合には」。この記事の残りは、全部この一句の話です。

契約書に「クリーニング特約」があると、話が変わる

ガイドラインは法律そのものではありません。貸す側と借りる側は、これと違う取り決めを契約に入れられます。それがクリーニング特約です。

ただし、何を書いてもよいわけではありません。ガイドライン本体は、借りる人に特別の負担を課す特約が成り立つための条件を3つ挙げています。

【賃借人に特別の負担を課す特約の要件】
① 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

ふだんの言葉に直すと、金額に理由があること、借りる人がその負担を分かっていたこと、そのうえで負担すると意思表示していること、の3つです。①には「暴利的でない」という言葉が入っています。金額が妥当かどうかは、このあと2件の判決で実際に争われています。

もうひとつの物差しが消費者契約法10条です。法令の規定を適用する場合に比べて消費者の義務を重くする条項のうち、民法の基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは無効になる、という条文です。クリーニング特約が争われるとき、裁判所はこの条文にも当てはめて判断しています。

有効になった特約と、無効とされた特約　東京地裁の2件

ガイドラインは、クリーニング特約が有効か無効かについて、実際の裁判例を2件そのまま載せています。どちらも東京地方裁判所で、しかも同じ平成21年です。

有効とされたのは、こう書かれた特約でした。

契約終了時に、本件貸室の汚損の有無及び程度を問わず専門業者による清掃を実施し、その費用として2万5000円（消費税別）を負担する旨の特約が明確に合意されている（東京地方裁判所判決 平成21年9月18日）

裁判所が妥当だと見た理由は3つです。借りる人は退去時に通常の清掃を免れる面もあること、その金額が月額賃料の半額以下であること、専門業者による清掃費用として相応な範囲であること。そのうえで、消費者契約法10条にも違反しないと判断しました。

同じ年の1月に出た判決は、逆でした。

（畳の表替え等や）「ルームクリーニングに要する費用は賃借人が負担する」旨の特約は、一般的な原状回復義務について定めたものであり、通常損耗等についてまで賃借人に原状回復義務を認める特約を定めたものとは言えない（東京地方裁判所判決 平成21年1月16日）

2件を分けたのは、掃除をしたかどうかでも、部屋の汚れ方でもありません。契約書に何が書いてあったかです。金額まで書いてあった特約は生き、「賃借人が負担する」とだけ書いた特約は、当たり前の原状回復義務を確認しただけのものと読まれました。

ガイドラインは、判断のしかたもまとめています。

①賃借人が負担すべき内容・範囲が示されているか、②本来賃借人負担とならない通常損耗分についても負担させるという趣旨及び負担することになる通常損耗の具体的範囲が明記されているか或いは口頭で説明されているか、③費用として妥当か等の点から有効・無効が判断されます

クリーニング代3万円は、家賃の安い街ほど重くなる

退去時のクリーニング代を「3万円」と示す記事は多くあります。ただし、同じ3万円が判決の物差しのどこに立つかは、住んでいる街で変わります。

総務省の住宅・土地統計調査（令和5年）から、当サイトは全国1,525市区町村ぶんの共同住宅の家賃（1㎡あたりの中央値）を集計しています。25㎡の部屋に置き直すと、こうなりました。

クリーニング代3万円は、新宿区では25㎡の家賃の3分の1ほどです。青森市では、その部屋の家賃（27,050円）そのものを超えます。表の上と下では、半額の目安が43,275円と13,525円で3.2倍ひらきます。

同じ金額でも、家賃の安い街の借主にいちばん重く乗ります。判決が金額の妥当性を見るときに使ったのは全国どこでも同じ額ではなく、その部屋の月額賃料でした。

間取りで金額が決まる契約が多いことは、国も把握しています。令和4年のアンケートをまとめた参考資料は、実務で結ばれることが多い特約としてハウスクリーニング特約とエアコンクリーニング特約を挙げ、ハウスクリーニング特約は部屋の広さや間取りに応じて定額の費用を負担する内容になっていることが多い、と書いています。

もめた部位を並べると、クリーニングは4番目

同じ参考資料には、原状回復でトラブルになった部位の集計が載っています（上位9項目・回答437件・複数回答）。クリーニングは30.2%で4番目です。

クロスや床は「傷つけたのは誰か」でもめますが、クリーニングは傷つけていなくても、掃除をしていても請求が来るところが違います。争点が事実ではなく契約書の文言に寄るのは、そのためです。

請求書が届いたら、順に3つ見る

1. 契約書に金額が書いてあるか。「ハウスクリーニング費用は賃借人の負担とする」で終わっているのか、「〇〇円」と額まで書いてあるのか。ガイドラインの判断基準①「負担すべき内容・範囲が示されているか」がここです。
2. 契約のときに説明を受けたか。②は、契約書に書いていなくても口頭で説明されていたかを見ます。重要事項説明書と特約欄に、自分がどこまで説明されて署名したかをたどります。
3. 明細を出してもらう。ガイドラインは「賃貸人には、敷金から差し引く原状回復費用について説明義務があり」と書いています。金額の内訳を求めるのは、無理な頼みごとではありません。

クリーニング代以外の項目まで含めた退去費用の全体像は賃貸の退去費用は誰が払う？経年劣化・傷・汚れの負担を具体例で解説に、敷金から引かれる仕組みと年数の考え方は敷金はいくら返ってくるにあります。入居のときに前払いした「室内清掃費」が何の費目だったかは、契約時の見積書で確かめられます（賃貸の初期費用はいくら？見積書で確認したい8項目と契約前チェックリスト）。

私はこう見ています

私は、クリーニング特約の争いは掃除の問題ではなく、文章の問題だと考えています。

根拠は、2件の判決を分けたのが金額の記載の有無で、部屋の汚れ方ではなかったことです。ガイドラインの判断基準も、①内容・範囲が示されているか、②趣旨と範囲が明記または説明されているか、③費用として妥当か、と3つとも「書いてあるか」「説明したか」を見ています。掃除をがんばったかどうかは、そこに入っていません。

だから借りる側にとって効く順番は、退去の日に掃除をがんばることではなく、契約する日に特約欄の金額を読むことだと考えています。契約したあとに残るのは、明細を求めることと、書かれ方を確かめることの2つだけです。

それでも、掃除をして出た人が定額を請求される場面は残ります。有効な特約があるなら、掃除をしても払うのが契約の中身だからです。ガイドラインの言い方を借りれば、そのぶん借りる人は退去時の清掃を免れている、という整理になります。「普段から掃除も行っており、全額を負担することに納得できません」という気持ちは、その整理を聞いても消えないと思います。消えないまま、契約書の一行だけが結論を決めています。

よくある質問

掃除をして退去すれば、クリーニング代は払わなくてよいのですか

契約書にクリーニング特約が無いなら、ガイドラインの上での借主の負担は０円だと国土交通省の参考資料が書いています。特約があるときは、その特約が有効かどうかで変わります。有効と判断された事例は、汚損の有無や程度を問わず定額を払う内容でした。

特約に金額が書いていない場合はどうなりますか

ガイドラインが載せている東京地方裁判所判決 平成21年1月16日は、「ルームクリーニングに要する費用は賃借人が負担する」旨の特約について、一般的な原状回復義務を定めたものであって、通常損耗まで借主に負わせる特約とは言えないと判断しました。金額が無ければ必ず無効になるという意味ではありませんが、判断基準①の「負担すべき内容・範囲が示されているか」で見られます。

入居のときに前払いした「室内清掃費」は、退去時にもう一度払うのですか

何の対価として払ったのかが、契約書に書いてあるかどうかで決まります。同じ清掃費を入居時と退去時の二重に負担する内容になっていないか、契約書と請求の明細を並べて確かめてください。前払いの形そのものを扱った裁判例は、今回の資料の中には見つけられませんでした。

金額に納得できないとき、どこに相談できますか

お住まいの自治体の消費生活センターが窓口です。東京都消費生活総合センターは、同じ型の相談事例と考え方を『東京くらしねっと』で公開しています。

出典と確認日

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」本体（PDF）。負担区分表のクリーニングの行、特約の3要件、クリーニング特約の判断基準と裁判例2件、Q17（敷金から差し引く原状回復費用の説明義務）。2026年9月8日に本文を確認
• 国土交通省住宅局参事官「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に関する参考資料」（令和5年3月・PDF）。クリーニング費用の具体例、令和4年11月29日〜12月15日のアンケート、トラブルになった部位（回答437件）
• 東京都消費生活総合センター『東京くらしねっと』相談の窓口から（相談事例）
• 消費者契約法（平成十二年法律第六十一号）第10条（e-Gov法令検索）
• 総務省「住宅・土地統計調査」（令和5年・e-Stat 統計表ID 0004021510「借家の家賃」）を当サイトで集計。共同住宅・借家の1㎡あたり家賃の分布から市区町村ごとの中央値を線形補間で算出し、25㎡を掛けて月額に換算した