賃貸住宅を退去するとき、「壁紙に跡がある」「クリーニング費用が高い」などの理由で、想定外の請求を受けることがあります。原状回復は、借りた当時の新品状態に戻すことではありません。ただし、契約書の特約や借主の使い方によって負担が生じる場合があります。
先に結論
- 通常の使用による損耗や年月の経過による劣化は、一般に貸主側の負担と考えられます。
- 借主の故意・過失、善管注意義務違反、通常使用を超える損耗は借主負担になり得ます。
- クリーニング費用などの特約が明確に合意されている場合は、特約の内容も確認します。
- 入居時と退去時の写真、契約書、請求明細が重要な資料になります。
原状回復とは「入居前の状態に戻すこと」ではない
国土交通省のガイドラインでは、原状回復を、借主の居住・使用により生じた建物価値の減少のうち、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常使用を超える損耗・毀損を復旧することと整理しています。経年変化や通常使用による損耗の修繕費用は、賃料に含まれるという考え方です。
ただし、ガイドラインは一般的な基準です。個別の請求は契約書、特約、損傷の原因、範囲、入居期間などによって判断されます。
貸主・借主の負担になりやすい具体例
| 状態の例 | 一般的な考え方 | 確認事項 |
|---|---|---|
| 家具の設置による床・カーペットのへこみ | 通常損耗として貸主側 | 通常の設置によるものか |
| 日照による壁紙や床の変色 | 経年変化として貸主側 | 結露放置など別原因がないか |
| 画びょう等の小さな穴 | 通常使用の範囲となる例がある | 下地交換が必要な大きさか |
| 引越し作業で付けた傷 | 借主側になり得る | 作業業者の補償対象か |
| たばこのヤニ・臭い | 通常使用を超えるとして借主側になり得る | 範囲と消臭・張替えの必要性 |
| ペットによる柱・壁の傷や臭い | 借主側になり得る | ペット特約、補修範囲 |
| 結露を放置して拡大したカビ | 手入れや連絡を怠った場合は借主側になり得る | 建物側の原因、連絡記録 |
| 鍵の紛失・破損 | 借主側になり得る | 交換範囲と契約条項 |
経過年数で負担割合が変わることがある
借主に原因がある損傷でも、常に新品交換費用の全額を負担するとは限りません。ガイドラインでは、建物や設備の価値が時間とともに減少する考え方を取り入れています。壁紙などは経過年数を考慮して借主負担を算定する例があります。
一方、清掃、鍵、襖・障子など、経過年数を同じ方法で考慮しない項目もあります。部材、補修単位、施工範囲を明細で確認してください。
クリーニング特約はどう見る？
契約書に「退去時クリーニング費用は借主負担」と記載されていることがあります。特約の有効性は、負担内容や範囲が明確か、借主が内容を認識して合意しているかなどを踏まえて判断されます。
- 金額または算定方法が書かれているか
- 通常清掃をしても負担するのか
- エアコン清掃など別項目が重複していないか
- 敷金から差し引く項目が明示されているか
- ペット・喫煙など追加特約があるか
入居から退去までの対策
契約前
原状回復、クリーニング、短期解約、ペット、喫煙に関する特約を確認します。初期費用の見方は賃貸初期費用の契約前チェックリストも参考にしてください。
入居時
貸主側と可能な限り一緒に状態を確認し、日付の分かる写真とメモを残します。床、壁、建具、水回り、エアコンの動作を確認し、既存の傷や汚れを管理会社へ送ります。
入居中
水漏れ、雨漏り、設備故障、結露などは放置せず、貸主側へ連絡します。無断修理は別のトラブルにつながるため、緊急時を除き対応方法を確認します。
退去時
家具を搬出した後に全体と傷の近接写真を撮ります。立会い書類へ署名する前に、記載内容が事実と一致するか確認し、控えを受け取ります。
高額な請求が届いたときの確認手順
- 請求明細を求める：部位、面積、単価、工事内容を確認します。
- 契約書・特約と照合する：負担根拠がどこにあるか確認します。
- 入居時・退去時の記録を比べる：傷の発生時期と原因を整理します。
- ガイドラインを参照して話し合う：経年変化、通常損耗、補修範囲を確認します。
- 解決しない場合は相談する：自治体の消費生活センターまたは消費者ホットライン188を利用できます。
よくある質問
敷金を超える請求は支払わなくてよいですか？
敷金を超えたことだけで支払義務がなくなるわけではありません。借主負担となる損傷や有効な特約があり、敷金で足りなければ追加請求される場合があります。明細と根拠を確認してください。
立会い確認書に署名したら争えませんか？
書類の内容や契約条件によって異なります。国土交通省のQ&Aでも、負担する原因・理由のない費用まで当然に負担するとは限らない考え方が示されています。早めに貸主側や消費生活センターへ確認してください。
壁紙に傷があれば部屋全体の張替え費用ですか？
補修範囲は損傷箇所と施工上必要な範囲を踏まえて判断されます。傷が一部だから必ず一部だけ、または一面全部と一律にはいえません。面積、単価、経過年数を明細で確認します。
まとめ
賃貸の退去費用は、傷や汚れの原因、通常使用の範囲、経過年数、契約上の特約で判断します。入居前の状態と退去時の状態を記録し、請求が来たら明細と契約書を照合しましょう。納得できない場合は、感情的に拒否するのではなく、根拠を確認して話し合い、必要に応じて公的相談窓口を利用してください。
参考資料
- 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（国土交通省）（確認日：2026年7月31日）
- 原状回復をめぐるトラブルとガイドラインQ&A（国土交通省）（確認日：2026年7月31日）
- 賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意！（国民生活センター）（確認日：2026年7月31日）
- 賃貸住宅の原状回復トラブル・相談件数と傾向（国民生活センター）（確認日：2026年7月31日）
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