中古マンションの室内は、内装のきれいさよりも「あとから直すのにいくらかかるか」で見ます。壁紙や設備は交換できますが、結露やコンクリートの状態、配管の位置は簡単には変えられません。ここでは専有部分で優先して見るところを整理します。
先に結論：直せるものと直しにくいものを分ける
内見では、気になった点を「安く直せる」「費用がかかる」「変えられない」の3つに仕分けます。この仕分けができていれば、価格交渉やリフォーム予算の判断がぶれません。
壁・天井・窓まわり
- 北側の部屋の壁紙が浮いていないか、黒い点（カビ）が出ていないか
- 窓枠や窓下の壁のシミ、サッシのパッキンの劣化
- 押入れ・クローゼットの奥の壁の臭いと湿り気
- 天井の角のシミ（上階からの漏水跡の可能性）
マンションの結露はコンクリートの断熱性能と生活の仕方の両方が原因になります。内見時に閉め切った状態の臭いを確認しておくと、湿気のこもりやすさが分かります。
床・建具
- ビー玉やスマホの水平器アプリで床の傾きを確認する
- 歩いたときのきしみ、部分的な沈み
- ドアや引き戸が自然に動いてしまわないか
- 二重床か直床か（直床は水回り移動の自由度が下がる）
水回りと設備
- 給湯器の製造年と設置場所（バルコニー設置なら交換費用の目安も確認）
- 洗面台下・キッチンシンク下の配管の水漏れ跡とカビ
- 排水口の臭い（封水切れか通気の問題か）
- 浴室の換気扇の動作音、乾燥機能の有無
- 分電盤のアンペア数とブレーカーの数
キッチンや浴室の位置を大きく動かすリフォームは、排水管の勾配が取れるかで可否が決まります。間取り変更を考えている場合は、管理規約の制限とあわせて先に確認してください。
注意：内見は専門調査の代わりにはならない
床の傾きも配管の劣化も、内見で分かるのは「疑わしいかどうか」までです。気になる点が複数出たら、購入申込の前に専門家の調査を検討してください。
次に見るところ
続けて音・日当たり・眺望の確認方法を確認すると、内見の抜けが減ります。
全体の流れと印刷用チェックリストは中古マンション購入の注意点15選にまとめています。
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