敷金はいくら返ってくる

引かれるのは2つだけ

敷金は預けたお金です。そこから引けるのは、家賃などの未払いと、借りた人の責任で傷めた部分の修繕費に限られます。国土交通省のガイドラインは、この「借りた人の責任」の線をどこに引くかをまとめたものです。もとになる考え方は、通常の使い方で生じた傷みは家賃に含まれている、というものです。

年数がたつほど、借主の負担は下がる

ここがいちばん効きます。ガイドラインは、傷つけた部分の価値を経過年数で割り引いて負担額を出します。最終的な残存価値は1円で、住んだ年数が長いほど負担割合は小さくなります。

7年住んだ部屋でクロスを汚したとしても、ガイドラインの考え方では負担割合は1円まで落ちています。ただし張り替え工事そのものは行われるので、費用がゼロになるという意味ではありません。

「きれいに使っていたのだから全額戻る」とは限りません

戻る前提で次の家の初期費用を組んでいると、ここで困ります。きれいに使っていても、鍵をなくしていれば交換費用は全額です。通常の清掃をしていなければクリーニング代も乗ります。さらに、ガイドラインは法律そのものではなく、契約書に別の取り決めがあればそちらが優先される場面があります。まず自分の契約書を出してきて、原状回復と敷金の条項を読むのが先です。

どちらが負担するかの分かれ目

補修の範囲にも決まりがあります。ガイドラインは「毀損部分の補修費用相当分」に限るとし、模様あわせ・色あわせのための追加は借主の負担にしないと書いています。壁の一部を汚しただけで部屋全体の張り替え代を求められたときは、この一文が効きます。

精算書が届いたらやること

項目ごとに住んだ年数を書き足して、6年を超えているものに印をつけます。次に、その項目が上の表のどちら側かを見ます。そのうえで納得できない部分だけ、根拠を聞いてください。敷金と原状回復のもめごとは、消費生活センターに寄せられる相談の3〜4割程度を占めるとされています。感情ではなく年数と項目で話すほうが、結果として早く終わります。

生活・仕事にどう効くか

• 退去の精算：6年以上住んだ部屋のクロス張り替えは、ガイドラインの考え方では借主の負担割合が1円まで下がります。全額を請求されたときは根拠を聞く余地があります。
• 住み方：たばこのヤニ、ペットのキズ、結露を放置して広がったカビは借主負担になりやすい項目です。入居中の手入れがそのまま金額に出ます。
• 引っ越しの資金繰り：敷金が全額戻る前提で次の家の初期費用を組むと足りなくなります。戻る額は退去後1か月前後に確定するのが一般的です。

公式出典

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（2026年9月2日発表）
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について（2026年9月2日発表）

更新履歴

• 2026年9月2日　初版を公開