レインズの「売外全」「売外一」とは？物件種目の読み方と使い分け
レインズ（不動産流通機構）の物件情報を見ていると、「売外全」「売外一」という見慣れない表記に出会うことがあります。
これは物件種目（ぶっけんしゅもく）の略記です。広告の可否や取引態様とは関係ありません。3文字を1文字ずつ分解すれば、意味はそのまま読み取れます。
結論：3文字を分解すれば読めます
| 表記 | 取引の種類 | 用途 | 建物のどこまで |
|---|---|---|---|
| 売外全 | 売買 | 住宅以外 | 1棟・1軒まるごと |
| 売外一 | 売買 | 住宅以外 | 建物の一部（1室・1フロア） |
| 賃外全 | 賃貸 | 住宅以外 | 1棟・1軒まるごと |
| 賃外一 | 賃貸 | 住宅以外 | 建物の一部（1室・1フロア） |
読み方は「売外全（ばいがいぜん）」「売外一（ばいがいいち）」です。
1文字目「売」「賃」— 売買か賃貸か
先頭の1文字は取引の種類です。
- 売 — 売買の物件
- 賃 — 賃貸の物件
ですので「売外全」と「賃外全」は、同じ種類の建物でも売るのか貸すのかが違う、というだけの関係です。
2文字目「外」— 住宅以外という意味
ここが分かりにくいところです。「外」は住宅以外、つまり居住用ではない建物を指します。「その他」と説明されることもあります。
具体的には、事務所・店舗・倉庫・工場・診療所といった、事業用の建物です。
「外」は方角でも屋外でもありません。「住宅か、住宅以外か」の仕分けだと考えると間違えません。
3文字目「全」「一」— 建物の全部か一部か
最後の1文字は、登録する範囲です。
- 全 — 建物の全部。1棟または1軒まるごと
- 一 — 建物の一部。1室・1フロア・1区画だけ
分譲マンションで例えると、「建物1棟すべて」が全、「そのうちの1住戸」が一、という関係になります。
住宅系の種目と並べると位置づけが分かります
「売外全」「売外一」だけを見ると特殊に感じますが、住宅系の種目と並べると、単に用途で分かれているだけだと分かります。
| 物件種目 | 何を登録するか |
|---|---|
| 売地 | 土地 |
| 売戸建住宅 | 戸建ての住宅 |
| 売マンション | 区分所有マンションの1住戸 |
| 売外全 | 住宅以外の建物の全部（1棟・1軒） |
| 売外一 | 住宅以外の建物の一部（1室・1フロア） |
住宅なら「戸建住宅」「マンション」、住宅以外なら「外全」「外一」。住宅系には『全・一』が付かないので、3文字表記を見かけたら事業用だと判断できます。
「売外全」に当てはまる物件の例
- 事務所ビルを1棟まるごと売る場合
- 路面の店舗を1軒として売る場合
- 倉庫・工場・作業場
- 一棟貸ししている建物を売る場合
共通しているのは、居住用ではない建物を、まるごと1つの単位で扱っていることです。
「売外一」に当てはまる物件の例
- オフィスビルの1フロアだけを売る場合
- 商業ビルのテナント区画
- 区分所有になっている店舗・事務所
こちらは建物の一部だけが対象です。区分所有の登記になっているケースが多くなります。
判断に迷いやすい組み合わせ
実務で迷うのは、用途と範囲がきれいに分かれない物件です。代表的なものを挙げます。
- 一棟売りの収益マンション — 居住用の建物だが、1棟まるごとの取引
- 店舗兼住宅 — 1階が店舗、2階が住居
- 事務所として使われている戸建て — 建物は住宅、実際の使われ方は事業用
- 1階だけが店舗のマンション — 建物全体は住宅、対象は事業用区画
こうしたケースは、登録先の流通機構（東日本・中部圏・近畿・西日本）のFAQや会員マニュアルに個別の案内があります。機構によって運用や表記が異なることがあるため、迷ったときは自分の登録先の資料で確認してください。この判断だけは、一般論で決め打ちしないほうが安全です。
種目を間違えると何が起きるか
物件種目は、レインズの検索条件そのものです。間違えると次のことが起こります。
- 検索条件から漏れる — 買主側の業者が「売外全」で絞り込んでいると、種目違いの物件は一覧に出てきません。登録したのに反響が来ないという形で現れます
- ポータルサイトへの転記がずれる — SUUMO・HOME’S・athomeでは物件種別の区分がレインズと完全には一致しません。元の種目を取り違えたまま入稿すると、掲載カテゴリごと間違えることになります
- 図面・広告の記載と食い違う — 種目と物件概要の内容が合っていないと、確認や差し戻しの原因になります
登録数が多いほど、後から気づいて直すコストのほうが大きくなります。
検索する側としての使い方
物件を探す立場では、次のように使い分けます。
- 事業用の建物をまるごと探す → 売外全
- 事業用の区画・1フロアを探す → 売外一
- 賃貸で同じことをしたい → 賃外全 / 賃外一
収益物件を探すときは、住宅系の種目と「外」の種目の両方を確認するのが実務的です。同じような物件でも、登録した会社によって種目の選び方が違うことがあるためです。
まとめ
- 「売外全」「売外一」はレインズの物件種目の略記。広告の可否や取引態様とは無関係です
- 1文字目が売買か賃貸（売・賃）
- 2文字目の「外」は住宅以外（事務所・店舗・倉庫などの事業用）
- 3文字目が範囲。全＝1棟・1軒まるごと、一＝建物の一部
- 住宅系の種目（売地・売戸建住宅・売マンション）には「全・一」が付きません
- 一棟売りの収益マンションや店舗兼住宅など迷う組み合わせは、登録先の機構のFAQで確認してください
入稿・物件確認でお困りの方へ
- レインズ物件確認サービス — 物件確認の電話対応を代行します。件数が多い時期の負荷を下げられます
- ポータルサイト入稿代行 — SUUMO・HOME’S・athomeへの入稿を代行します。種目・種別の取り違えが起きやすい部分もこちらで確認します
媒体ごとの入稿の違いについては、こちらでまとめています。
👉 SUUMO・HOME’S・athome、入稿作業の違いと注意点まとめ
本ページはレインズの物件種目の一般的な読み方を整理した参考情報です。物件種目の選択基準・表記・運用は、登録先の不動産流通機構（東日本・中部圏・近畿・西日本）や改定時期によって異なる場合があります。実際の登録にあたっては、必ず所属先および登録先機構の最新の会員マニュアル・FAQをご確認ください。
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