家賃減額 ガイドライン/エアコンは10%に変更

民法は「減額される」

民法611条1項は、借りている部屋の一部が使えなくなり、それが借りている人のせいでないときは、賃料は使えない割合に応じて「減額される」と書いています。2020年4月の改正前は「減額を請求することができる」でした。国交省の賃貸住宅標準契約書の解説は、これを「当然に減額」と説明しています。

ただ、条文には何％とも何日とも書かれていません。標準契約書の第12条も、減額の程度や期間は貸主と借主が「協議する」としています。その協議の出発点にされているのが、日管協のガイドラインです。

おかあさん

私はおすすめしません。いくら減るかはまだ決まっていないので、引きすぎると「家賃の不足」と扱われるおそれがあります。先に金額を書面かメールで合意してから払うほうが、あとで揉めません。

暑さを抑えるために先に手を入れるもの

家の性能をすぐに変えるのは難しいので、窓と空気の流れから対処します。効果と費用の釣り合いが良い順です。

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窓から入る熱を止めるのが、エアコンの効きを上げる一番安い方法です。西向きの部屋は特に差が出ます。買う前に窓の幅と丈を測ってください。

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エアコンの冷気は下にたまります。天井方向へ空気を回すと、設定温度を上げても体感が変わります。

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家賃7万円なら何円戻るか

ガイドラインは、設備ごとに「減額の割合」と「免責日数」を決めています。免責日数は、代わりの物や修理の手配に普通かかる日数のことで、この日数は減額の計算に入りません。

家賃7万円の部屋で、それぞれが7日間使えなかったときを計算しました。1か月は30日で割ります。

計算式は「家賃×割合×（使えなかった日数−免責日数）÷30」です。電気・ガス・水の3つは「A群」で、先にここに当たるかを見ます。当たらなければトイレ以下の「B群」で計算します。給湯器が壊れてお湯が出ないときは、ガスと風呂のどちらに当てるかを管理会社とすり合わせることになります。

雨漏りの割合が5〜50％と幅広いのは、天井から1滴落ちる程度と、部屋が使えないほどの雨漏りを同じ数字にできないからです。

エアコンだけ変わった

2020年3月19日版のガイドラインでは、エアコンは「1か月あたり5,000円・免責3日」でした。2024年10月4日版で、ここだけが「10％・免責3日」に変わり、季節や地域、間取り、設置台数を見て割合を調整する、という注がつきました。ほかの7項目は数字が同じです。

家賃5万円未満の部屋では、反対に旧版の5,000円より少なくなります。「5,000円」を前提に話している管理会社には、2024年10月4日付の版があることを伝えると話が早く進みます。

減額にならないとき

ガイドラインは、次の場合を対象から外しています。

• 借りている人の使い方が原因で壊れたとき（善管注意義務違反）
• 停電や断水の原因が部屋の設備ではなく、電力会社や水道局の側にあるとき
• 建物が全壊して住めなくなったとき（契約そのものが終わるため）

台風や地震のように、貸主にも借主にも責任がない故障は、減額の対象に入ります。浸水した部屋の修理を誰が持つかは賃貸 浸水/部屋は大家、家財は自分の保険で、水道局側の断水が戻ったあとの注意は断水 復旧後 トイレ/空気を抜いてから流すで取り上げました。

もう1つ見ておきたいのが契約書の1枚目です。標準契約書の頭書には「冷暖房設備 有・無」「給湯設備 有・無」の欄があります。エアコンが部屋にあっても「無」になっているなら、前に住んでいた人が置いていった物の可能性があり、修理を貸主に頼めるかから確かめる必要があります。

壊れた日からの手順

1. その日のうちに管理会社へ連絡する。民法615条は、修理が必要なとき借主が「遅滞なく」知らせることを求めています。電話のあとにメールでも送り、壊れた日と連絡した日を残します
2. 直らないなら、自分で直せる場合がある。知らせたのに貸主が相当の期間内に直さないとき、または急ぎの事情があるときは、借主が修理できます（民法607条の2）。貸主が持つべき修理代は、すぐに返すよう求められます（民法608条1項）
3. 直ったら、金額を出して協議する。使えなかった日数で計算した額を添えて、翌月の家賃から引くのか、返金にするのかを決めます

自分で業者を呼ぶ前には、見積書を管理会社に送ってひと言断っておくと、修理代の返金で揉めにくくなります。退去のときに何を誰が払うかは賃貸の退去費用は誰が払う？経年劣化・傷・汚れの負担を具体例で解説にまとめています。

生活・仕事にどう効くか

• エアコン：旧版は月5,000円、2024年版は家賃の10％。家賃5万円を超える部屋なら新しい版のほうが減額は大きい
• 電気・水：減額の割合が40％・30％と大きく、数えない日数も2日と短い
• 雨漏り：数えない日数が7日あり、1週間で直れば減額は0円

公式出典

• 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」（令和6年10月4日）（2026-10-05取得発表）
• 同ガイドライン（令和2年3月19日版）エアコン「5,000円（1ヶ月あたり）・3日」（2026-10-05取得発表）
• 国土交通省「賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版・連帯保証人型）」第4条・第9条・第12条・頭書・解説コメント（2026-10-05取得発表）
• 民法 606条・607条の2・608条・611条・615条（e-Gov法令検索）（2026-10-05確認発表）

更新履歴

• 2026年10月5日　初版を公開（日管協ガイドラインの2020年版・2024年版と民法・標準契約書の原文で確認）