擁壁 隣地/持ち主は境界線で決まる

持ち主は高さではなく境界線で決まる

「擁壁は上の家が土を支えるために造ったものだから、上の家のもの」と考える人は多いはずです。ところが、持ち主を決めるのは土地の高い・低いではありません。擁壁が境界線のどちら側に立っているかです。

擁壁は建物ではないので登記されません。登記簿を取っても、擁壁の持ち主はどこにも書かれていません。だから、土地の一部として扱われ、立っている土地の持ち主のものになります。民法242条は、不動産にくっついて一体になった物の所有権は、その不動産の持ち主が取得すると定めています。

民法229条は「境界線上に設けた境界標、囲障、障壁、溝及び堀は、相隣者の共有に属するものと推定する」と書いています。擁壁がこの「障壁」に当たるかは条文に書かれておらず、個別の事情で判断されます。推定なので、どちらかが自分で造った証拠を出せば覆ります。

では、自分の家の擁壁はどちら側にあるのか。境界線の位置は、法務局にある地積測量図と、現地の境界標（杭や金属のプレート）で確かめます。擁壁の天端や足元に境界標が埋まっていることが多いので、まず現地で探します。

古い分譲地では、地積測量図そのものが法務局に無いこともあります。図面が無い、境界標も見当たらない、隣と話がかみ合わない、という場合は、土地家屋調査士に測量を頼むか、法務局の筆界特定という手続きを使います。隣が立会いに応じてくれないときの進め方は境界の立会いを拒否された　裁判しかない？にまとめました。

崩れて隣に被害が出たら払うのは誰か

大雨の夜に擁壁が崩れ、下の家のブロック塀と車が土砂に埋まった、という場面を考えます。ここで効くのが民法717条です。

717条は、土地の工作物の「設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたとき」、まずその工作物の占有者に賠償の責任を負わせています。占有者が「損害の発生を防止するのに必要な注意をしたとき」は、所有者が賠償します。所有者のほうには、この「注意をしたら免れる」という一文が書かれていません。

• 自分で住んでいる家の擁壁なら、占有者と所有者が同じ人になる
• 貸している家の擁壁なら、まず借りている人、次に持ち主
• 造った業者の手抜きが原因なら、払った人は業者に請求できる（717条3項）

盛土規制法の規制区域の中なら、別の決まりも重なります。法22条は、区域の中の土地の所有者に、区域の指定より前に造られた擁壁も含めて「常時安全な状態に維持するように努めなければならない」としています。危険が大きいと判断されれば、知事が改善の工事を命じることもできます（法23条）。規制区域は全国のほぼ全域に広がっていて、盛土規制法 規制区域/ほぼ全国が区域内で自分の地域の始まった日を確かめられます。

どの幅のひびから要注意かは、国と横浜市のチェックシートで数字が違います。詳しくは擁壁 ひび割れ/国は1mm、横浜市は5mmで表にしました。

水抜き穴の水は止めてもらえるか

「上の家の擁壁の穴から、うちの庭に水が流れてくる。塞いでほしい」。隣地とのトラブルでいちばん多い形の一つです。ところが、その穴は付けなければいけない穴です。

盛土規制法の施行令12条は、擁壁に「壁面の面積三平方メートル以内ごとに少なくとも一個の内径が七・五センチメートル以上」の水抜穴を設けるよう定めています。建築基準法施行令142条も、高さ2メートルを超える擁壁に水抜穴を求めています。船橋市は、水抜き穴が土や植物で埋まると「擁壁に想定以上の水圧が加わり、擁壁が大きく変形、もしくは崩壊する原因となります」と注意しています。

民法には、水について向きの違う2つの条文があります。

斜面から自然にしみ出す水なのか、雨どいの水を集めて隣へ向けている構造なのかで、当てはまる条文が変わります。どちらにしても、穴を塞ぐのは擁壁を壊す方向の頼みごとです。話し合うなら「塞いで」ではなく「水を側溝まで導く経路をどうするか」にすると、両方の家を守る話になります。

境界線の上の擁壁を直す費用

擁壁が境界線の上にあって共有と推定される場合、費用の分け方は共有の決まりに従います。民法253条は「各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い」と定めています。持分の取り決めが無ければ、ふつうは半分ずつです。

• 水抜き穴の掃除やひびの補修のような保存の行為は、一方だけでもできる（252条5項）
• 造り直して形を大きく変えるなら、もう一方の同意が要る（251条1項）
• 相手が1年以上費用を払わないときは、償金を払ってその持分を取得できる（253条2項）

造り直しには、区や市の助成を使える場合があります。上限は自治体で大きく違い、多くは交付の決定前に契約すると対象外になります。比べ方は擁壁 助成金/区によって上限が50倍にまとめました。

私は、擁壁のある土地を買う人は、契約の前に地積測量図を1枚取るべきだと考えています。440円から500円で、擁壁がどちらの土地にあるかが分かるからです。擁壁は登記簿に載らないので、売買の書類をそろえても持ち主の欄はどこにも出てきません。造り直しに数百万円かかる工作物の持ち主を、図面1枚で確かめないまま買うのは割に合いません。

よくある質問

Q. 擁壁の所有者の調べ方は？
A. 登記簿には載らないので、法務局の地積測量図と現地の境界標で、擁壁が境界線のどちら側にあるかを見ます。高さ2メートルを超える擁壁なら、市や県の建築の窓口に工作物の確認の記録が残っていることがあり、造った人の手がかりになります。

Q. 隣の擁壁が崩れそうで怖いときは？
A. まず持ち主に写真を見せて伝えます。応じてもらえず、盛土規制法の規制区域の中なら、県や市の宅地の担当課に相談できます。法23条で、知事が持ち主に工事を命じられる仕組みがあるからです。

Q. 擁壁の上にブロック塀を積み増したいときは？
A. 擁壁が共有なら、形を大きく変える工事にはもう一方の同意が要ります。擁壁の上に重さを足すと崩れる原因にもなるので、造った当時の図面か専門家の確認が先です。がけの近くの建物の決まりはがけ条例 距離/同じ3mの崖で千葉6m、福岡0mにあります。

Q. 大谷石の古い擁壁でも同じ考え方ですか。
A. 持ち主と責任の考え方は材料で変わりません。大谷石の擁壁の点検の目安は大谷石 擁壁/法令に大谷石の文字はないで整理しています。崖崩れが起きやすい場所は横浜市 土砂崩れ　どこが危ないの？のように市ごとに地図で見られます。

自分の土地が土砂災害の区域や盛土の近くにあるかは、住所からまとめて確認できます。下のボタンから、浸水と土砂と地盤をひとまとめに見られます。

生活・仕事にどう効くか

• 隣の家と高さの違う土地に住んでいる人：境界線と擁壁の位置関係を地積測量図で一度見ておくと、ひび割れや造り直しの話が出たときに、誰が費用を出すかで揉めにくくなります
• 擁壁のある土地や中古住宅を買おうとしている人：擁壁は登記されないので、契約前に境界標と測量図で擁壁がどちらの土地にあるかを不動産会社に確かめてもらいます

公式出典

• 民法 第214条・第216条・第218条・第229条・第251条〜第253条・第717条（e-Gov法令検索）（2026年10月1日発表）
• 宅地造成及び特定盛土等規制法 第22条・第23条（e-Gov法令検索）（2026年10月1日発表）
• 宅地造成及び特定盛土等規制法施行令 第12条（e-Gov法令検索）（2026年10月1日発表）
• 建築基準法施行令 第142条（e-Gov法令検索）（2026年10月1日発表）
• 船橋市「擁壁（ようへき）の安全に関すること」（2026年10月1日発表）
• 法務局「登記手数料はどのようになっていますか？」（令和7年4月1日〜）（2026年10月1日発表）
• アイキャッチ写真 Pexels（2026年10月1日発表）

更新履歴

• 2026年10月1日　初版を公開（民法・盛土規制法の条文と、法務局の手数料表を同日に確認したもの）