土浦市で実際に売れた土地は、1区画315㎡でした。坪に直すと95.3坪、坪単価の中央値8.3万円と組み合わせると、土地だけで概算787.5万円になります。建物の予算を先に決めてから土地を探すと、この95.3坪という広さが後から効いてきます。
数字の出どころは国土交通省の不動産情報ライブラリです。土浦市の土地の成約212件（2024年第4四半期〜2025年第4四半期）のうち、坪単価が極端な26件を集計から外しました。残った取引の坪単価は0.6万円から30.7万円まで開いていて、その真ん中が8.3万円という並びです。
町別に見ると、取引5件の西根南が坪20.5万円、取引12件の右籾が坪2.8万円。同じ土浦市内でも、町が変われば坪単価は7.4倍ちがいます。
先に結論
- 土浦市の土地は1区画315㎡（95.3坪）。坪単価の中央値8.3万円と合わせた総額は概算787.5万円です
- この総額は別々に取った2つの中央値を掛けた概算で、実在する1件の値段ではありません
- 町別は西根南（5件）坪20.5万円、右籾（12件）坪2.8万円で7.4倍。町選びがそのまま総額に効きます
- 地価公示（住宅地34地点）は坪10.6万円。実際の成約はそれより22.4%低い水準です
- 中古戸建ては延床坪76.6万円、新築戸建ては87.7万円。土地の坪単価とは分母が違うので引き算できません
町別の坪単価は7.4倍。取引が5件以上あった12町
土浦市で取引が3件以上あったのは27町です。ここではそのうち取引が5件以上あった町だけを抜粋しました。3件や4件の町は、1件の特殊な取引で中央値が丸ごと動いてしまうからです。
土浦市の土地の成約坪単価（中央値・2024年4Q〜2025年4Q・取引3件以上の27町から、取引5件以上の12町を抜粋）
自分の町の相場を調べる
この記事の数字は市全体の中央値です。町ごとの相場は住所を入れるとその場で出ます。
このツールは農地や山林が混ざった極端な取引も除かずに集計します。そのため市全体の数字はこの記事より低く出ます。町ごとの傾向を見るのに使ってください。
上と下で7.4倍です。西根南は5件、右籾は12件の集計で、どちらも住宅地とみられる町どうしの比較になります。27町の端どうしで測ればもっと開きますが、端に来るのは件数が3件や4件の町で、1件の取引で中央値が跳ねます。この記事では件数の揃った西根南と右籾で測りました。
表から外した町についても書いておきます。取引が5件以上あるのに載せていない町が2つあります。藤沢の坪2.0万円（6件）と菅谷町の坪0.3万円（8件）です。さらに沖宿町の坪1.6万円（4件）も同じ性質でした。いずれも市の中央値8.3万円の4分の1を下回っていて、市街化調整区域や農地・山林の取引が混ざっている疑いがあります。土浦でいちばん安い町として住宅用の予算に使える数字ではないので、比較から外しました。
窓口で「土地は概算787.5万円くらいで」と伝えたとき、西根南を勧める担当者と右籾を勧める担当者では、出してくる区画の広さがまるで変わります。坪単価が7.4倍ちがうというのは、そういうことです。
1区画95.3坪。総額787.5万円は掛け合わせた概算です
土浦市で成約した土地の面積の中央値は315㎡、坪に直すと95.3坪でした。坪単価の中央値8.3万円と組み合わせた総額は、概算で787.5万円になります。
この787.5万円は、実在する1件の値段ではありません。坪単価の中央値と面積の中央値は別々に取った数字で、それを掛け合わせた概算です。同じ95.3坪でも、西根南なら上に、右籾なら下に大きく振れます。
それでも、この面積は予算の組み方を変えます。95.3坪あれば、駐車場と庭を取ったうえでまだ余ります。平屋も選べる広さです。土浦市で土地を探すというのは、この規模の区画を扱う話になります。区画を割って売り出されていない限り、坪単価が手ごろに見えても総額はこの水準から始まります。
坪単価の幅も見ておきます。極端な26件を除いたあとでも、坪0.6万円から30.7万円まで開いていました。中央値の8.3万円は、この長い裾野の真ん中にある数字です。上端は坪30.7万円ですから、売り出し中の土地の坪単価が中央値の何倍かあっても、それだけで相場から外れているとは言えません。
地価公示は坪10.6万円。実際の成約はそれより22.4%低い
土浦市の住宅地の地価公示は34地点あり、坪単価の中央値は10.6万円です。実際に成約した土地の中央値8.3万円は、これより22.4%低い水準でした。
これを「土浦の土地が値下がりした」とは読まないでください。地価公示は住宅地として選ばれた標準地の評価額、成約価格は実際に売れた土地の値段で、母集団が違います。成約のほうには、住宅地として整った区画ではない土地も入っています。二つは別の物差しです。
使いどころはこうです。ニュースで見た地価をそのまま95.3坪に当てはめると、予算を高いほうへ見積もることになります。逆に、売り出し価格が公示の水準で出ていても、それだけで高すぎるという証拠にはなりません。
戸建ての坪単価は延床坪。土地の坪単価と引き算できません
土浦市の土地以外の成約も並べておきます。
| 種別 | 成約価格（中央値） | 件数 |
|---|---|---|
| 土地 | 8.3万円/坪（土地面積あたり） | 212件 |
| 中古戸建て | 76.6万円/坪（建物の延床あたり） | 86件 |
| 新築戸建て | 87.7万円/坪（建物の延床あたり） | 54件 |
| 中古マンション | 22.8万円/㎡（専有面積あたり） | 34件 |
| 賃貸 | 1,754円/㎡ | 19,420件 |
土地の8.3万円と戸建ての76.6万円は、割っている分母が違います。土地は成約総額を土地面積で割った値、戸建ては成約総額を建物の延床面積で割った値です。76.6万円から8.3万円を引いて、差が建物のぶんだと読むことはできません。
比べてよいのは、同じ延床坪で計算している中古戸建てと新築戸建てのあいだだけです。中古86件の中央値は76.6万円で、中央の50%は63.6万円から94.3万円。新築54件は87.7万円で、76.0万円から100.0万円でした。中古の高い側と新築の安い側は、価格帯として重なっています。
土地を買って建てる案を考えているなら、ここが分かれ目になります。土地の概算787.5万円に建築費を足した総額が、新築戸建ての成約帯と比べてどこに来るのか。95.3坪という広さは、建物の配置にも外構の費用にも効いてきます。土地と建物を足した総額の形を先に置いておくと、建売にするか土地から建てるかを金額で決められます。
土地から買う場合の総額の組み方を、間取りを描く前に確認できます
中古マンションは築21〜30年と築31〜40年の間で落ちる
土浦市の中古マンション34件の中央値は22.8万円/㎡です。築年帯で分けると、落ちる場所がはっきり出ます。
| 築年帯 | 件数 | 中央値 |
|---|---|---|
| 築11〜20年 | 9件 | 25.7万円/㎡ |
| 築21〜30年 | 11件 | 24.3万円/㎡ |
| 築31〜40年 | 11件 | 9.9万円/㎡ |
段差は築21〜30年と築31〜40年の間にあります。25.7万円と24.3万円はほぼ並んでいるのに、そこから9.9万円まで落ちます。築年を10年ずらしても㎡単価はあまり動かず、この境目をまたいだ瞬間に動く、という形です。
築年帯はデータを作った2026年を基準に数えています。築21〜30年は1996年から2005年に建った建物、築31〜40年は1986年から1995年に建った建物です。1982年（新耐震）より前の物件は元データから除かれているので、この表に旧耐震の建物は入っていません。
面積帯で見ると、70〜90㎡が18件で25.3万円/㎡、50〜70㎡は13件で20.0万円/㎡でした。広いほうが㎡単価も高いという並びで、狭い部屋を選んでも単価が下がるわけではありません。
賃貸は19,420件の募集から1㎡あたり1,754円。買う前にまず借りて土浦市を見る、という進め方を残すなら、家賃が10年でどう動いたかをまとめた記事も合わせてどうぞ。
私はこう見ています
土浦市の数字で目を引いたのは、区画の広さと町別の差が両方とも効いていることです。1区画95.3坪、町別7.4倍。この2つが重なると、同じ「土浦市の土地」でも用意する金額が別物になります。
私は、土浦市は町名を先に決めたほうがいい市だと考えています。条件を細かく詰めるより、町を1つ動かすほうが金額には効きます。この見方の根拠は、5件と12件を比べて出た坪20.5万円と坪2.8万円という実数です。
正直に書いておくと、この記事の町別集計は3件から15件の町を並べたものです。件数の少ない町の中央値は1件の取引で動きます。順位そのものより、上と下で7.4倍あるという幅のほうを持ち帰ってください。
予算を決める前にやる3つのこと
1. 区画の広さから逆算する。 土浦市の中央値は315㎡（95.3坪）、坪単価8.3万円と合わせた概算総額は787.5万円です。狭い区画を思い浮かべたまま立てた資金計画では、この市の土地には届きません。
2. 町を先に絞る。 西根南の坪20.5万円と右籾の坪2.8万円で7.4倍です。藤沢・沖宿町・菅谷町の安さは調整区域や農地が混ざった数字なので、住宅用の予算には当てにしないでください。
3. 分母をそろえて比べる。 土地は土地面積あたり、戸建ては建物の延床あたり、マンションは専有㎡あたりです。3つを同じ坪単価として並べると、判断を間違えます。
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この記事の数字の出どころ
- 成約価格：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報。集計期間は2024年第4四半期から2025年第4四半期。土地212件、中古戸建て86件、新築戸建て54件、中古マンション34件
- 土地の212件のうち、坪単価が極端な26件は集計から除いています。除外後の坪単価は0.6万円から30.7万円
- 坪単価の中央値と1区画の面積の中央値は、それぞれ独立に取った数字です。掛け合わせた総額787.5万円は概算で、実在する1件の成約価格ではありません
- 町別の集計は取引3件以上の町のみ（27町）。グラフはそのうち取引5件以上の町を抜粋しています。件数の少ない町の中央値は1件の取引で動くため、順位は幅を持って読んでください
- 市の中央値の4分の1を下回る町（藤沢・沖宿町・菅谷町）は、市街化調整区域や農地・山林の取引が混ざっている疑いがあるため、住宅地の比較からは外しました
- 中古戸建て・新築戸建ての坪単価は、成約総額を建物の延床坪数で割った値です。土地の坪単価（土地面積あたり）とは分母が違うため、引き算や大小の比較はできません
- 中古マンションは1982年以降に建てられた物件のみ。築年数はデータ生成時の2026年を基準に数えています
- 地価公示：国土交通省の地価公示。土浦市内の住宅地34地点の中央値。標準地と実際の成約は母集団が違うので、差を値上がり・値下がりとは読めません
- 賃貸：土浦市の募集賃料19,420件の1㎡あたり中央値
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