草加市の土地は40.8坪。実際に売れた81件で調べました

草加市で売れた土地81件を集計すると、1区画の広さの真ん中は135㎡（40.8坪）、坪単価の真ん中は66.1万円/坪でした。この2つを掛けると総額は概算2,700万円になります。土地代だけでこの水準なので、建物代と諸費用は別に用意する前提で資金計画を組むことになります。

数字の出どころは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格です。ポータルサイトに並ぶ売出価格（売主の希望額）ではなく、実際に売買が成立した金額なので、値引きが終わったあとの数字にあたります。

ただし草加市の土地の成約は、2024年4Q〜2025年4Qを合わせて81件しかありません。（坪単価が極端な1件は集計から除いています。）同じ期間の中古戸建て141件、中古マンション125件と比べても母数が小さく、高い取引・安い取引が1件入るだけで中央値が動きます。ここから先の数字は、すべてその前提で読んでください。

町別に坪単価の中央値を並べると、こうなります。成約が3件以上あった12町だけを載せました。件数が5件に満たない町は薄い色にしています。

上に来たのは谷塚町と西町の89.3万円/坪、下に来たのは稲荷と青柳の46.3万円/坪です。ただし3件・4件の町は取引1件で中央値が動くので、件数が5件以上ある町どうしで比べます。谷塚町（6件）と稲荷（5件）で1.9倍でした。

同じ40.8坪の区画でも、坪単価が1.9倍違えば総額も1.9倍違います。市全体の中央値66.1万円/坪で予算を組むと、上に並んだ町では足りず、下に並んだ町では余ります。市の中央値は「どの町を見に行くか決める前の目安」で、町が決まった時点で見る数字が変わります。

1区画の広さは135㎡（40.8坪）。総額2,700万円は概算です

草加市で成約した土地81件の面積の中央値は135㎡（40.8坪）、坪単価の中央値は66.1万円/坪でした。この2つを掛けた2,700万円が、この記事でいう総額の目安です。

この2,700万円は概算で、実在する1件の成約価格ではありません。面積の中央値と坪単価の中央値は別々に取った数字なので、135㎡の土地が66.1万円/坪で売れた実績がある、という意味にはならないからです。実際の1件は、区画の広さと坪単価の組み合わせでこの金額から上下します。

使い方としては、2,700万円を土地代の出発点に置いて、買う町と区画の広さで上下させます。町別のグラフのとおり坪単価は1.9倍の開きがあるので、市の中央値だけで最終予算を決めることはできません。

坪単価は13.2万円から158.7万円まで開いている

81件の坪単価は13.2万円/坪から158.7万円/坪まで分布しています（極端な1件を除いたあとの範囲）。中央値の66.1万円/坪は、この幅の真ん中にある1点にすぎません。

幅の中身は町別の表がある程度説明します。谷塚町89.3万円/坪と稲荷46.3万円/坪があり、市の中央値66.1万円/坪はその間に落ちます。ただし町別に出せたのは成約が3件以上あった12町だけで、それ以外の町は件数が足りず数字を出していません。

私は、この66.1万円/坪を「自分の土地はいくらか」の答えとして使うのは無理があると見ています。根拠は母数です。81件は1つの市の成約としては少なく、町別に割ると1町あたり3件から8件しか残りません。現実的なのは、不動産会社から出てきた坪単価が13.2万〜158.7万円/坪のどのあたりに乗っているかを確かめる物差しとして使うことです。

公示価格44.5万円と成約66.1万円、どちらを予算の基準にするか

草加市の地価公示は住宅地が34地点あり、坪単価の中央値は44.5万円/坪です。実際に売れた土地の中央値66.1万円/坪との差は+48.7%あります。

この差を「草加の土地が48.7%値上がりした」と読むのは誤りです。公示価格は国が選んだ標準地を1月1日時点で評価した価格、成約価格は実際に売買が成立した価格で、母集団が違います。同じ土地の時系列を並べた数字ではありません。

予算に使うのは成約価格側です。公示価格は公共用地の取得や税の評価の基準として使われる数字で、買主が窓口で払う金額とは別の物差しになります。売主から「公示価格ではこの水準だから」と説明されたときは、成約の中央値と幅を並べて確かめてください。

土地の坪単価と戸建ての坪単価は足し算できない

草加市の中古戸建ては141件で坪単価の中央値132.2万円/坪、新築戸建ては99件で148.0万円/坪です。土地の66.1万円/坪と並ぶと「差が建物のぶん」と読みたくなりますが、この読み方は成立しません。

戸建ての坪単価は成約総額を建物の延床面積で割った数字、土地の坪単価は成約総額を土地面積で割った数字です。分母が違うので、引いても足しても意味のある金額になりません。

比べてよいのは同じ分母どうしです。中古戸建て132.2万円/坪（25%〜75%は111.4〜165.3万円/坪）と新築戸建て148.0万円/坪（同125.4〜175.1万円/坪）は、どちらも延床坪あたりなので比較できます。中央値も四分位の帯も、新築のほうが上に来ています。

マンションはさらに別です。中古マンション125件の中央値は専有面積1㎡あたり40.0万円で、坪ではなく㎡で見ます。戸建てや土地の坪単価と同じ表に並べないでください。

土地代の外にかかるお金を先に見ておく

土地の2,700万円は土地だけの概算です。ここに建物代、外構、登記や仲介の費用が乗ります。中古戸建てを買う場合も、土地代の外に修繕の予定が付いてきます。

分かりやすいのが外壁と屋根の塗り替えです。同じ工事でも見積もりは会社ごとに出てきます。1社だけ見て決めると、その金額が高いのか安いのか判断する材料が手元にありません。土地の予算を詰めている段階で、あとから来る工事の相場感も一緒に持っておくほうが計画が崩れません。

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複数の会社の見積もりを並べて比べられます。

買う前に、その住所の地盤と浸水を確かめる

価格と同じくらい先に見ておきたいのが、候補地の地盤と浸水の想定です。成約データが教えてくれるのは価格だけなので、災害の想定は別に調べることになります。

art-pi.com の災害リスク診断は、住所を入れると河川の氾濫や地盤沈下の想定をまとめて表示します。同じ町の中でも想定は変わるので、候補の区画が決まったらその住所で見てください。価格の比較は土地相場の検索側で続けられます。

まとめ：草加市の土地の数字

草加市の土地は、1区画40.8坪・坪単価66.1万円/坪・総額の概算2,700万円が真ん中です。町別では谷塚町と稲荷で1.9倍の開きがあり、市の中央値そのままでは買う町の予算になりません。

成約81件という母数と、13.2万〜158.7万円/坪という幅も一緒に覚えておいてください。中央値は「よくある1件」ではなく、並べたときの真ん中の1点です。

• 出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格、および地価公示
• 集計期間：2024年4Q〜2025年4Q
• 件数：土地81件（坪単価が極端な1件を除外）／中古戸建て141件／新築戸建て99件／中古マンション125件／地価公示の住宅地34地点
• 記事中の金額はすべて中央値です（平均値は一部の高額取引に引っ張られるため使っていません）