流山市の土地は坪単価だけで予算を組むと足りません

流山市の土地は1坪67.8万円です。この数字だけで資金計画を組むと足りません。実際に売れた土地は1区画47.8坪あって、坪単価と合わせて概算すると総額は3,239万円になるからです。

国土交通省の不動産情報ライブラリに載っている流山市の土地の成約120件（坪単価が極端な4件は除いています）を集計しました。坪単価の中央値は67.8万円、1区画の面積の中央値は158㎡、坪に直すと47.8坪です。

坪単価と面積は別々に取った中央値なので、掛け合わせた3,239万円は概算です。実在する1件の売買価格ではありません。それでも、流山市で土地を買うときにいくら用意する話なのかは、坪単価よりこの概算のほうが近い数字になります。

流山市の土地は1区画47.8坪。概算の総額は3,239万円

流山市で成約した土地の面積の中央値は1区画47.8坪（158㎡）でした。坪単価の中央値67.8万円と合わせた概算総額は3,239万円です。

坪単価だけを並べて比べていると、この差は見えません。坪単価が手ごろに見える街でも、区画が広ければ総額はふくらみます。

集計に入れた120件の坪単価は、6.6万円から363.6万円まで開いています（極端な4件は除外済み）。同じ流山市内でも値段の桁が変わる取引が混ざっている、ということです。平均ではなく中央値を使っているのはそのためで、平均だと高い側に引っ張られます。

土地情報サイトの絞り込みは、坪単価か総額のどちらかで並びます。坪単価で絞れば47.8坪の区画は候補に残り、総額で絞れば消えます。同じ土地が、絞り方ひとつで候補に入ったり外れたりします。

町別の坪単価は2.8倍。おおたかの森南と大字東深井

取引が3件以上あった21町のうち、上位と下位から12町を抜粋しました。

件数が6件ずつある町どうしで比べると、おおたかの森南153.7万円と大字東深井54.5万円で2.8倍です。同じ広さの土地を買っても、用意する金額が3倍近く動きます。

端どうし、つまりおおたかの森西165.3万円と駒木46.3万円なら3.6倍になります。ただしこちらはどちらも3件の集計です。1件の特殊な取引で中央値が動く規模なので、この記事では6件以上の町どうしで出た2.8倍を採っています。

抜粋から外した町のうち、長崎は坪14.9万円、大字下花輪は坪6.6万円でした。どちらも3件で、市の中央値の4分の1を下回ります。市街化調整区域や農地が混ざるとこの水準になるので、「流山市でいちばん安い町」として住宅用の土地探しに使える数字ではありません。

地価公示より51.9%高い値段で成約している

流山市の住宅地の地価公示は29地点あり、坪単価の中央値は44.6万円です。実際の成約（土地）の中央値67.8万円は、これより51.9%高い水準でした。

これを「1年で値上がりした」とは読まないでください。地価公示は住宅地の標準地を選んで評価した価格、成約は実際に売れた土地の価格で、母集団が違います。売りに出る土地は条件の整ったものから動くので、成約側が上に出やすい構造があります。

使いどころは別のところにあります。公示価格の水準で買える前提の資金計画は、流山市では初めから5割ぶん足りない、という警告として読むほうです。ニュースで見た地価をそのまま予算に入れると、候補が一件も出てこないという結果になります。

戸建ての坪単価は延床坪。土地の坪単価と引き算できません

流山市の他の種別も並べておきます。

この表で気をつけるのは分母です。土地の坪単価は成約総額を土地の面積で割った数字、戸建ての坪単価は成約総額を建物の延床面積で割った数字で、分母が違います。151.9万円から67.8万円を引いて「差が建物の値段」と読むことはできません。

比べてよいのは中古戸建てと新築戸建ての間です。中古124件の中央値は延床坪151.9万円で、中央の50%は127.9万円から185.1万円。新築88件は165.3万円で、138.9万円から192.6万円でした。中古の高い側と新築の安い側は、価格帯として重なっています。

土地を買って建てる案を考えている人にとっては、ここが分かれ目です。土地の概算3,239万円に建築費を足した総額が、新築戸建ての成約帯と比べてどこに来るのか。これを先に出しておくと、建売にするか土地から建てるかを金額で決められます。

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土地から買う場合の総額の組み方を、間取りを描く前に確認できます

中古マンションは築11〜20年と築21〜30年の間で落ちる

流山市の中古マンション70件の中央値は39.3万円/㎡です。築年帯で分けると、下がる場所がはっきりしています。

段差は築11〜20年と築21〜30年の間にあります。53.8万円から32.2万円へ落ちる一方、築0〜10年の52.5万円と築11〜20年の53.8万円はほぼ同じ水準です。築浅を1つ2つずらしても㎡単価はあまり動かず、境目をまたいだ瞬間に動きます。

築年帯はデータを作った2026年を基準に数えています。築21〜30年は1996年から2005年に建った建物、築31〜40年は1986年から1995年に建った建物です。1982年（新耐震）より前の物件は元データから除かれているので、この表の築41年以上の9件も新耐震の建物です。

面積帯で見ると、70〜90㎡が48件で43.8万円/㎡と最も高く、50〜70㎡は32.0万円、90㎡以上は31.0万円でした。90㎡以上は5件しかないので、この31.0万円は幅を持って読んでください。

段差の位置が分かると、予算の削り方が具体的になります。流山市で㎡単価を下げたいなら、広さを削るより、築年の条件を1996年より前まで広げるほうが効きます。

私はこう見ています

流山市の数字で目を引いたのは、区画の広さと町別の差が両方とも効いていることです。1区画47.8坪、町別2.8倍。この2つが重なると、同じ「流山市の土地」でも用意する金額が別物になります。

私は、流山市は町名を先に決めたほうがいい市だと考えています。条件を細かく詰めるより、町を1つ動かすほうが金額には効きます。この見方の根拠は、6件ずつの町を比べて出た153.7万円と54.5万円という実数です。

そのうえで正直に書いておくと、この記事の町別集計は3件から11件の町を並べたものです。件数の少ない町の中央値は1件で動きます。順位そのものより、「上位と下位で2.8倍ある」という幅のほうを持ち帰ってください。

予算を決める前にやる3つのこと

1. 坪単価ではなく総額から逆算する。 流山市の1区画は47.8坪、概算総額は3,239万円です。狭い区画を思い浮かべて立てた資金計画では、この市の土地は買えません。

2. 町を先に絞る。 おおたかの森南153.7万円と大字東深井54.5万円で2.8倍です。同じ広さでも用意する金額が変わります。長崎と大字下花輪の安さは、調整区域や農地が混ざった数字なので当てにしないでください。

3. 戸建てとマンションは分母をそろえて比べる。 戸建ての坪単価は延床坪、マンションは専有㎡、土地は土地面積です。3つを同じ「坪単価」として並べると、判断を間違えます。

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千葉県内のほかの市と見比べたいときは千葉県の不動産相場まとめから辿れます。同じ集計方法で並べています。

この記事の数字の出どころ

• 成約価格：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報。集計期間は2024年第4四半期から2025年第4四半期。土地120件（坪単価が極端な4件を除外）、中古戸建て124件、新築戸建て88件、中古マンション70件
• 坪単価と1区画の面積は、それぞれ別に取った中央値です。掛け合わせた3,239万円は概算であり、実在する1件の売買価格ではありません
• 町別の集計は取引3件以上の21町のみ。グラフはそのうち上位と下位から12町を抜粋しています。件数の少ない町の中央値は1件の取引で動くため、順位は幅を持って読んでください
• 中古戸建て・新築戸建ての坪単価は、成約総額を建物の延床坪数で割った値です。土地の坪単価（土地面積あたり）とは分母が違います
• 中古マンションは1982年以降に建てられた物件のみ。築年数は2026年を基準に数えています
• 地価公示：国土交通省の地価公示。流山市内の住宅地29地点の中央値
• 賃貸：流山市の募集賃料21,160件の㎡単価の中央値