「売却はまだ時期尚早」「もっと高く売れる時がやってくる」——兄弟のひとりがそう言って、実家が動かない。Yahoo!知恵袋に、この相談がそのまま残っています。
兄弟4名で親から相続した、共有名義の不動産があるのですが、4名のうちのひとりが頑として売却に応じず、他の3人が困り果てています。兄弟もう60代前半〜50代後半になり、先も長くないので元気なうちに売却して子供にも迷惑をかけたくない思いなのですが、ひとりだけ、『売却はまだ時期尚早』『もっと高く売れる時がやってくる』と、頑なに首を縦に振りません。
——Yahoo!知恵袋・2025年3月の相談（リンクは記事末尾の出典）
答えから書きます。この状態から抜けるのに、兄弟全員の同意は要りません。道は3つあります。ただし、どの道を通るかで手取りが数百万円単位で変わります。神戸市垂水区の築35年・土地40坪の実家なら、持分835万円をほぼそのまま受け取れる道と、418万〜278万円まで下がる道の差です。
この記事でわかること
- ✓ 出口は3つ。兄弟の間で持分を売り買いする／持分だけを業者に売る／裁判所に分割を求める
- ✓ 自分の持分だけなら、他の兄弟の同意なしで売れる。ただし業者の買取は「相場の半分から3分の1」が公称
- ✓ 音信不通の兄弟がいても、2023年4月からは裁判所経由で持分を動かせる（民法262条の2）
- ✓ 「放棄すればタダで抜けられる」は半分だけ本当。登記には、もらう側の協力が要る
実家が止まる仕組み——売るには全員、抜けるにはひとり
共有名義の実家をまるごと売る、取り壊す。これには共有者全員の同意が要ります。だから、ひとりが「時期尚早」と言えば、そこで全部が止まります。冒頭の相談で3人が困り果てているのは、この仕組みのせいです。
ただ、止まっているのは「実家をまるごと動かすこと」だけです。自分の持分——4人共有なら4分の1——を売ることは、ひとりで決められます。2023年4月1日に施行された改正民法では、貸すなどの管理にあたることは持分価格の過半数で決められることも、条文で整理されました（民法252条）。全員一致でないと何もできない、は半分だけ本当なのです。
| 出口 | 兄弟の協力 | 手取りの目安 | 向いている状況 |
|---|---|---|---|
| ① 兄弟の間で持分を売り買いする | 相手ひとりの合意 | 相場×持分に近い額 | 話ができる相手がひとりでもいる |
| ② 持分だけを買取業者に売る | 不要 | 相場×持分の2分の1〜3分の1（業者の公称） | 今すぐ関わりを終えたい |
| ③ 裁判所に共有物分割を求める | 不要（裁判所が分け方を決める） | 命じられた分け方しだい | 反対・音信不通で①も②も選べない |
順に見ていきます。
出口① 兄弟の間で持分を売り買いする——手取りがいちばん減らない道
冒頭の相談のように3人が売りたいなら、向きを変えて、「時期尚早」と言う本人に3人分の持分を買い取ってもらう形があります。あの家の値打ちをいちばん高く見ているのは、外の業者ではなく、売りたくないその人だからです。逆に、自分が実家に残りたい側なら、他の兄弟の持分を自分が買い取ります。どちらの向きでも、合意が要るのは売り買いをする相手だけで、手取りは相場×持分に近い額になります。
この道で必ずもめるのが、「いくらで」のものさしです。同じYahoo!知恵袋に、こんな相談もあります。
親の住んでいた家を売り兄弟４人で分けます。土地は亡き親の名義、建物は末の弟が三分の一、名義を持っています。法律どおり分ける場合、建物分は評価額で分けますか？ それとも建物分を不動産屋等で査定してもらって分けますか？
——Yahoo!知恵袋・2024年11月の相談（リンクは記事末尾の出典）
固定資産税の評価額と、業者の査定額は、別の数字です。どちらを使うかを先に1本に決めないと、あとから高いほうの数字を見た人が話を蒸し返します。金額の交渉より先に、ものさしの合意。順番はここからです。
残りたい側が現金を用意する形の計算は、隣の記事実家に住み続けたいのに兄弟が売りたがる。神戸で用意する現金は1,800万円が目安に神戸市9区の実額で書いています。名義の決め方をこれから選べる段階なら実家の名義は生前と相続どっちが得？が前段です。
出口② 持分だけを買取業者に売る——835万円が418万〜278万円になります
兄弟の誰とも話ができない、今日にでも関わりを終わらせたい。その場合、自分の持分だけを専門の買取業者に売る道があります。他の共有者の同意は要りません。名前のとおり、いちばん速い出口です。
値段を実データで置いてみます。神戸市垂水区の中古戸建ての成約73件（2024年10月〜2026年3月・当サイト集計）のうち、築31〜40年の23件の坪単価の中央値は417,572円でした。築35年・土地40坪の実家なら約1,670万円。兄弟2人で半分ずつなら、持分は835万円に相当します。
ところが、持分だけの買取価格は「市場価格×持分×2分の1〜3分の1」が業者側の公称です。835万円の持分なら418万〜278万円。差額の417万〜557万円が、話し合いを省略するための料金ということになります。
835万円は国土交通省の不動産取引価格情報を当サイトで集計した実測値ですが、「2分の1〜3分の1」のほうは持分買取を扱う業者・税理士法人が自社サイトで公表している目安で、統計ではありません。成約データに持分だけの取引は含まれず実測できないため、この2つは分けて読んでください。
読者
どうして半分以下まで下がるんですか？
おかあさん持分だけを買っても、その家に住むことも貸すことも、単独ではできないからです。買った業者は、残りの共有者との交渉や分割の手続きで回収する前提で値段を付けます。その時間と手間のぶんが、最初から差し引かれています。
出口③ 裁判所に共有物分割を求める——音信不通の兄弟がいても進みます
話し合いがまとまらなければ泣き寝入り、ではありません。共有物の分割は、各共有者がいつでも裁判所に請求できます（民法256条）。2023年4月の改正では、裁判所が命じる分け方として、現物で分ける・一方が取得して相手に代金を払う（賠償分割）・競売して代金を分ける、の3つが条文の上で明文化されました（民法258条）。「時期尚早」と言い続ける人がいても、分け方を決める手続きそのものは進みます。
音信不通の兄弟がいる場合は、2023年4月1日に道がひとつ増えました。民法262条の2です。調べても所在が分からない共有者がいるとき、裁判所の裁判を経て、その持分を他の共有者が取得できます。タダで取れるわけではなく、所在等不明共有者の側は、持分を取得した共有者に時価相当額の支払いを請求できると定められています。
遺産分割がまだ終わっていない共有（亡くなった親の名義のままの状態）では、相続開始から10年を経過していないと、この持分取得の裁判はできません（民法262条の2）。遺産分割前の実家をどう動かせるかは遺産分割前の相続不動産は売れる？で扱っています。
ここから先は書類と期日の世界です。共有物分割請求も、所在等不明共有者の手続きも、進め方は弁護士・司法書士に確認しながらにしてください。この記事が担当するのは、その道が存在するという事実と、入口までの数字です。
「放棄すればタダで抜けられる」は、半分だけ本当です
お金は要らないから関わりだけ終えたい。そう考えた人が最初に思いつくのが、持分の放棄です。放棄そのものは、ひとりでできます。放棄された持分は、他の共有者のものになります（民法255条）。
半分だけ、と書いた理由は登記です。放棄を登記に反映するには、放棄した人と、持分を受け取る共有者との共同申請になります。捨てるのにも、相手の協力が要ります。音信不通の相手や、判を押さない相手からは、この協力が取れません。
受け取った側に贈与税がかかる場合があることも、後からこじれる種になります。額が大きいなら、放棄の前に税理士に確認してください。なお、相続した土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度は、共有の土地では共有者全員で申請する必要があるため、ひとりだけ抜ける道具にはなりません。
読者
相続放棄とは違うんですか？
おかあさん別の制度です。相続放棄は、相続が始まった直後に家庭裁判所へ申し出て、最初から相続人でなかったことにする手続きです。すでに相続して共有名義になった実家から抜ける場面では、もう使えません。ここで話しているのは、相続したあとの持分の放棄のほうです。
このエリアの相場はいくらですか？
住所を入れるだけ。全国175,666件の実際の成約（国土交通省）から、土地・戸建て・マンションの坪単価の目安が5秒で出ます。会員登録も電話番号も要りません。
「もっと高く売れる時」を待つあいだに、実家に起きること
冒頭の「もっと高く売れる時がやってくる」に、実測の数字を当ててみます。同じ垂水区・同じ期間の成約73件を築年帯で分けると、坪単価の中央値はこう並びました。
| 築年帯 | 坪単価の中央値 | 件数 |
|---|---|---|
| 築10年以内 | 1,065,196円 | 11件 |
| 築11〜20年 | 964,186円 | 11件 |
| 築21〜30年 | 661,156円 | 17件 |
| 築31〜40年 | 417,572円 | 23件 |
| 築41年以上 | 390,683円 | 11件 |
築21〜30年と築31〜40年では、土地40坪に換算して約2,645万円と約1,670万円。築年帯がひとつ進んだ家との差は975万円です。
これは同じ時期に成約した別々の家の比較で、同じ家が10年後にこの額だけ下がるという意味ではありません。ただ、待っている家も毎年古くなる側にいることは変わりません。
増えるものもあります。共有者です。4人のうち誰かが亡くなれば、その持分は配偶者や子へ相続され、判をもらう相手は世代が替わるたびに増えていきます。名義を置いたままにした家の後始末は父名義のまま母も亡くなった実家、名義変更は2回分かかる？のとおり二重になります。しかも相続登記は、取得を知った日から3年以内の申請が義務で、それより前の相続分も2027年3月31日が期限です。待つという選択にも、期日と値札が付いています。
わたしはこう考えています
ここからは事実ではなく、わたしの見方です。順番は①→③→②だと考えています。②の業者買取は今日でも動く速い道ですが、417万〜557万円の差額は、あとから取り返せません。まず①のテーブルに数字を1つ載せて、それでも動かないなら③で分け方を裁判所に決めてもらう。②は、時間をお金で買うと自分で決めた人の、最後の道だと見ています。
それからもうひとつ。「もっと高く売れる時がやってくる」と言う人は、値段の話をしているように見えて、実家を手放す決心のほうがまだ付いていないことが多いのだと、わたしは思っています。だから相場の議論を正面からぶつけるより、「あなたが買い取る」という①の形を示すほうが、話が動くはずです。あの家にいちばん高い値を付けられるのは、外の業者ではなく、売りたくないその人だからです。
よくある質問
兄弟の同意なしに、実家をまるごと売ることはできますか
できません。共有している不動産全体の売却には、共有者全員の同意が要ります。同意なしで動かせるのは自分の持分だけで、その場合の値段の目安は本文の出口②のとおりです。
持分を放棄すると、税金はかかりますか
放棄した本人ではなく、持分を受け取った側に贈与税がかかる場合があります。放棄はタダで済む手続きに見えて、受け取る相手に負担を渡すことがあるので、金額を出したうえで税理士に確認してから動いてください。
音信不通の兄弟の持分は、いくらで取得できますか
時価相当額です。民法262条の2の裁判で持分を取得した場合、所在等不明共有者の側は時価相当額の支払いを請求できると定められています。タダにはなりません。また、遺産分割が終わっていない共有では、相続開始から10年を経過している必要があります。
出典
- Yahoo!知恵袋「兄弟4名で親から相続した、共有名義の不動産があるのですが…」（2025年3月22日投稿。冒頭に引用した相談。2026年8月29日に原文を確認）
- Yahoo!知恵袋「親の住んでいた家を売り兄弟４人で分けます…」（2024年11月17日投稿。出口①に引用した相談。2026年8月29日に原文を確認）
- 法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法）」（共有制度の見直し・2023年4月1日施行、相続登記の申請義務化・2024年4月1日施行）
- e-Gov法令検索「民法」（第252条・第255条・第256条・第258条・第262条の2。第262条の2は2026年8月29日に条文APIで原文を確認）
- 垂水区の成約データは当サイトの集計です。国土交通省の不動産取引価格情報から神戸市垂水区の中古戸建て73件（2024年10月〜2026年3月成約分）を抽出し、坪単価の中央値を築年帯別に算出しました。835万円は「築31〜40年の坪単価中央値417,572円×土地40坪×持分2分の1」の試算で、個別の家の査定額ではありません。
- 「市場価格×持分×2分の1〜3分の1」は、共有持分の買取を扱う複数の買取業者・税理士法人が自社サイトで公表している目安です（2026年8月29日確認）。取引統計ではないため、本文では当サイトの実測値と分けて記載しています。
※ 2026年8月29日時点の法令・公表情報にもとづいています。共有物分割請求・所在等不明共有者の持分取得・持分放棄の登記・税金の扱いは、個別の事情で結論が変わります。実行する前に、弁護士・司法書士・税理士に確認してください。
コメント