久留米市の土地は町を変えると坪単価が8.1倍ちがいます

久留米市で土地を買うとき、諏訪野町なら1坪43.0万円、善導寺町なら5.3万円です。町名が変わるだけで、同じ広さの土地代は8.1倍ちがいます。しかもどちらも成約が7件と9件あり、1件の外れ値でできた差ではありません。

国土交通省が公表している久留米市の土地成約205件を、町ごとに並べ直しました。市全体の坪単価の中央値は15.2万円。この1つの数字で資金計画を組むと、諏訪野町では候補が出てこず、善導寺町では土地に払いすぎます。

1区画の面積の中央値は310㎡、坪にすると93.8坪でした。候補地がこの25町のどのあたりに立っているかを、先に見てください。

久留米市の土地は1坪15.2万円。1区画93.8坪で概算1,426万円

2024年第4四半期から2025年第3四半期までに久留米市で成約した土地の坪単価は、中央値で15.2万円でした。坪単価が極端に外れた2件を除いたうえでの205件です。除いたあとでも、坪単価は1坪1.5万円から105.8万円まで開いています。

1区画の面積の中央値は310㎡、坪にすると93.8坪です。坪単価の中央値をこの広さに当てると、土地代は概算で1,426万円になります。ただし坪単価と面積は別々に取った中央値なので、この金額で売れた1件が実在するわけではありません。予算の当たりをつけるための概算として使ってください。

仲介会社で「久留米の土地はだいたい坪15万円くらいですね」と言われたとします。205件で見れば外れていない一言です。ただし候補地が諏訪野町にあるのか善導寺町にあるのかで、同じ1坪の値段が8.1倍ちがいます。金額の話をするときは、市名ではなく町名まで下ろしてから計算してください。

町別に並べると諏訪野町43.0万円と善導寺町5.3万円で8.1倍

成約が3件以上あった町は25あります。全部を1本ずつ並べると読めなくなるので、件数と価格帯のばらけ方を見て12町を抜き出し、市全体の中央値を1本足しました。

見出しに出した8.1倍は、諏訪野町7件と善導寺町9件の比較です。成約5件以上の町だけに絞り直しても、この2町の組み合わせは変わりませんでした。

25町の端どうしを取れば差はもっと開きます。ただし端に来る町は成約が3件や4件しかなく、1件の外れ値で中央値が動きます。だから見出しの倍率は、件数のある町どうしで取っています。御井旗崎21.8万円、御井町19.2万円、野伏間18.2万円、長門石14.2万円、藤山町11.9万円あたりは、いずれも3件の数字です。

市全体の15.2万円は、25町のどこかにぴったり当てはまる数字ではありません。グラフで市全体の線より上に立つ町と下に立つ町を分ける目印として使ってください。

坪2.1万円の梅満町を「久留米で一番安い町」と読まない

グラフのいちばん下に置いた梅満町は9件で坪2.1万円です。市の中央値15.2万円の4分の1にも届きません。

これを「久留米には坪2.1万円で買える住宅地がある」と読むと、土地探しが空振りします。住宅を建てる前提の宅地がこの値段で成約するとは考えにくく、農地・山林・市街化調整区域の取引が混ざっている疑いがあるからです。件数は9件あるので、1件の外れ値というより、そういう土地がまとまって動いている町だと見るほうが自然です。

市街化調整区域は市街化を抑えるための区域で、家を建てるには原則として自治体の許可が要ります。農地であれば転用の手続きが挟まります。坪2.1万円は安い住宅地の値段ではなく、住宅地として使えない土地が混ざった数字です。

この記事が「久留米市でいちばん安い町」を見出しに置いていないのは、そのためです。売り出し中の土地で周辺よりはっきり安いものを見つけたら、値段より先に理由を確かめてください。地目と都市計画上の区分は、市の窓口か仲介会社に聞けばその場で分かります。

地価公示の19.2万円と成約の15.2万円。これは値下がりではありません

久留米市の地価公示は住宅地43地点で、坪単価の中央値は19.2万円です。実際に成約した205件の中央値15.2万円との差は-21.0%でした。

この差を「久留米の土地は下がっている」と読むのは、数字の使い方として違います。公示は住宅地として選ばれた標準地の鑑定価格、成約は実際に売れた土地の値段で、数えている対象が違います。205件のほうには、いま見た梅満町のような町の取引も入っています。母集団の違う2つを引き算しても、時間の変化は出てきません。

公示価格は、候補地の周辺に標準地があるときの目安として使う数字です。予算そのものは、候補の町の成約価格で組むことになります。

中古マンションは106件のうち55件が築31〜40年

久留米市の中古マンションは106件で、中央値は1㎡あたり18.6万円でした。築年帯で分けると景色が変わります。

この築年は2026年を基準にした区切りです。築21〜30年は1996年から2005年に建った物件、築31〜40年は1986年から1995年に建った物件を指します。1982年より前に建った物件は元のデータから外してあるので、この表には入っていません。築41年以上の行は5件しかないので、傾向として見るだけにしてください。

件数が集まっているのは築31〜40年の55件で、106件の半分以上がこの1帯に入っています。中央値は13.3万円/㎡、市全体の18.6万円より下です。久留米で中古マンションを見に行くと、目にする部屋の半分がこの帯だという意味になります。同じ市の中古マンションでも、築0〜10年は45.2万円/㎡、築31〜40年は13.3万円/㎡。1㎡あたりの水準が別物の帯が同居しています。

広さで分けた並びも出しておきます。90㎡以上が30.8万円/㎡（10件）、70〜90㎡が22.7万円/㎡（45件）、50〜70㎡が18.3万円/㎡（27件）、30〜50㎡が13.7万円/㎡（11件）、30㎡未満が10.8万円/㎡（13件）でした。狭いほど1㎡あたりが下がります。借りる側の相場は1㎡あたり1,662円で、こちらは46,820件から取った中央値です。

築31〜40年の帯を選ぶと、買う値段は下がる代わりに、内装と設備の工事費が乗ります。工事費は部屋ごとに変わるので、成約価格の表からは出てきません。1社の見積もりだけでは高いのか安いのかも判定できないので、総額で比べたい人は複数社に出してもらうところからになります。

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工事費が出てはじめて、築浅の部屋と総額で並べられます

戸建ての坪単価を土地の坪単価と引き算しない

建物つきの数字も並べておきます。ただし久留米市の戸建ては中古60件・新築27件と件数が少なく、土地の205件や中古マンションの106件ほどの密度では読めません。傾向をつかむ用途にとどめてください。

この表の坪単価は、土地と戸建てで分母が違います。土地は成約総額を土地の面積で割った値、戸建ては成約総額を建物の延床坪数で割った値です。93.1万円から15.2万円を引いても建物代は出てきません。土地と戸建てを比べたいなら、坪単価ではなく総額で並べてください。

引き算してよいのは中古戸建てと新築戸建てのあいだだけです。中古は下位25%が65.2万円、上位25%が118.5万円。新築は96.0万円から130.5万円です。中古の上位25%は、新築の下位25%を上回っています。坪単価だけでは新旧が分かれません。ここも中古60件・新築27件の上での話です。

私はこう見ています

久留米市のデータで目を引くのは、公示19.2万円と成約15.2万円の21.0%差よりも、25町のばらけ方のほうです。諏訪野町43.0万円から善導寺町5.3万円まで、市の中央値をまたいで両側に町が並んでいます。

私は、市の中央値15.2万円は「候補地がその線の上か下か」を確かめるためだけの数字だと考えています。線そのものを予算にすると、諏訪野町では候補が出てこず、善導寺町では土地に払いすぎます。25町ぶんのデータが並ぶ市では、平均像を1つ出すこと自体が判断を鈍らせる方向に働くと見ています。

同じことは公示価格にも言えます。43地点の中央値19.2万円は、諏訪野町の43.0万円も梅満町の2.1万円も代表していません。ここは私の読みなので、持ち帰ってほしいのは「市の1つの数字を予算の基準に使わない」の一点だけにしてください。

久留米市で予算を決める前にやる3つのこと

1. 町名まで決めてから坪単価を当てる。 市の15.2万円ではなく、候補の町の数字で計算します。グラフに出した12町以外でも、住所を入れれば周辺の実勢から出ます。

2. 極端に安い町は、値段の理由を先に確かめる。 梅満町の坪2.1万円のような水準は、農地・山林・市街化調整区域が混ざっている疑いがあります。安さの理由が土地の使い道にあるなら、それは予算の話ではありません。

3. 中古マンションを同じ土俵に乗せる。 106件のうち55件が築31〜40年で、この帯は1㎡あたり13.3万円です。工事費を足した総額で並べてから、土地を買って建てるかどうかを決めてください。

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この記事の数字の出どころ

• 成約価格：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報。集計期間は2024年第4四半期から2025年第3四半期。土地205件、中古戸建て60件、新築戸建て27件、中古マンション106件
• 土地の集計では、坪単価が極端に外れた2件を除いています。除いたあとの幅は1坪1.5万円から105.8万円です
• 町別の集計は成約3件以上の町のみで25町。件数の少ない町の中央値は1件の取引に動かされるため、見出しの8.1倍は成約5件以上ある諏訪野町（7件）と善導寺町（9件）で取っています
• 1区画の面積の中央値310㎡（93.8坪）と坪単価の中央値15.2万円は別々に取った値です。掛け合わせた1,426万円は概算で、実在する1件の価格ではありません
• 中古戸建て・新築戸建ての坪単価は、成約総額を建物の延床坪数で割った値です。土地の坪単価（土地面積あたり）とは分母が違うため、そのまま引き算はできません。どちらも件数が60件・27件と少ない集計です
• 中古マンションの築年帯は2026年を基準にした区切りです。1982年（新耐震）より前に建った物件は元データから除外されています
• 地価公示：国土交通省の地価公示。久留米市内の住宅地43地点の中央値。成約価格とは母集団が違うため、両者の差は値上がり・値下がりを示すものではありません
• 賃貸：久留米市の46,820件から算出した1㎡あたりの中央値