マンション 地下 浸水/国は水防ラインを決めろと

止まるのは電気だけではない

地下の受変電設備が水に浸かると、順番に他のものが止まります。国のガイドラインが冒頭で挙げているのは、令和元年東日本台風のときに実際に起きたことです。

ここが戸建てと決定的に違うところです。戸建ての停電は「不便」ですが、高層マンションの停電は水が上がらないことと同義になります。部屋そのものは1階分も浸かっていないのに、住み続けられない状態になります。

ガイドラインが言っている「水防ライン」

このガイドラインの中心にあるのは、設備を高い場所へ移せという話だけではありません。建物のどこまで水を入れないかという線を、先に決めておくという考え方です。

洪水等の発生時においても建築物の機能継続（居住継続及び使用継続）を確保するためには、洪水等による浸水被害に備え、建築物における電気設備の浸水対策の充実を図ることが望ましい。（ガイドライン「はじめに」より）

線を決めたら、そこを越えて水が入る経路をひとつずつ塞ぎます。ガイドラインが挙げている経路は主に3つです。

2つ目の「からぼり」は、地下室に光を入れるために建物の脇を掘り下げた空間のことです。水が集まる形をしているので、道路が冠水すると、玄関より先にここから入ります。

個人では決められない

ここが実務でいちばん引っかかるところです。地下の電気室も、からぼりも、換気口も、すべて共用部分です。自分の部屋の窓に止水板を付けるのとは話が違い、管理組合の決議がいります。

ガイドラインが「建築主、設計者、施工者、所有者・管理者、電気設備関係者」と関係者を並べて、それぞれの役割を書いているのもそのためです。誰が設定浸水規模を決めるのか、誰が発災時に動くのか。決めていないと、水が来てから相談することになります。

買う前に見るなら、2つ

物件を選ぶ側でできることは、わりと単純です。ひとつは、ハザードマップでその場所の想定浸水深を見ること。もうひとつは、受変電設備と給水ポンプがどの階にあるかを管理会社か図面で確かめることです。この2つが重なったとき、部屋の階数や間取りとは関係なく、住み続けられるかどうかが決まります。

ガイドラインは新築だけでなく既存の建築物も対象にしていて、既存建築物向けの留意点の章が別に設けられています。いま住んでいる建物でも打てる手はある、という構成です

生活・仕事にどう効くか

• 住み続けられるか：部屋が無事でも、エレベーターと水が止まれば高層階では生活が成り立たない。避難ではなく「戻れない」状態が続く。
• 管理組合の決議：地下は共用部分。対策はひとつの住戸では決められず、総会の議案になる。
• 売るとき・買うとき：浸水想定区域かどうかは重要事項説明の対象。設備がどこにあるかは、図面か管理会社に聞かないとわからない。

公式出典

• 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」（2020-06発表）
• 国土交通省 報道発表「『建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン』をとりまとめました」（2020-06発表）

更新履歴

• 2026年9月15日　初版を公開。