マンションの1階は浸水したら住めない？千葉豪雨で分かった「床の高さ」と、上の階まで止まる境目

マンションの1階が浸水したあとに住めるかどうかは、「床上か床下か」で決まります。そしてそれを決めるのはハザードマップの色ではなく、その建物の1階の床が、地面から何cm上がっているかです。

ただし、床下で済んでも住めなくなる建物があります。地下に受変電設備や給水ポンプがあるマンションです。2026年8月の千葉豪雨では、千葉市中央区・美浜区の13棟・約700戸で、部屋が濡れていない階まで停電と断水が続きました（8月25日時点の市の発表。読売新聞）。

「2階以上に住んでいれば、浸水は自分の話ではない」。千葉の13棟は、この見方が通らなかった建物です。そして同じ豪雨で浸水した住宅は、8月17日の千葉県のまとめで床上709棟・床下790棟。同じ雨でも、床上と床下はほぼ半々に割れました。この記事は、その境目を自分の住所と自分の建物で確かめる手順を書きます。

ハザードマップの「0.5m」は戸建ての床の高さが基準

「ハザードマップで0.5m未満の色なら、床下で済む」。この読み方は、戸建てには当てはまっても、マンションの1階には当てはまらないことがあります。

国土地理院が運営する浸水ナビは、地図の色分けの区切りをこう説明しています。

浸水深等の閾値は、一般的な家屋の2階が水没する5m、2階床下に相当する3m、１階床高に相当する0.5mに加え、これを上回る浸水深・津波基準水位を表現するため、10m、20mを用いています。

0.5mの線は「一般的な家屋の1階の床の高さ」です。国土交通省の川の防災情報も、浸水深ごとの目安を次のように示しています。

浸水深	目安（国土交通省 川の防災情報）
0〜0.5m	床下浸水（大人の膝までつかる）
0.5〜1.0m	床上浸水（大人の腰までつかる）
1.0〜2.0m	1階の軒下まで浸水する
2.0〜5.0m	2階の軒下まで浸水する
5.0m〜	2階の屋根以上が浸水する

この表の「家屋」には、床の高さが最初から織り込まれています。木造の住宅は、建築基準法施行令第22条で、最下階の居室の床を地面から45cm以上にするよう決められています（床下の防湿の措置をした場合を除く）。だから「0.5mまでは床下」という目安が成り立ちます。

一方、鉄筋コンクリート造のマンションの1階の床を地面から何cm上げるかについて、全国一律に決めた基準は、当サイトが調べた範囲では見つかりませんでした。設計ごとに違います。同じ「0.5m」の色でも、床が地面から10cmしか上がっていない部屋なら、40cmの床上浸水です。

床の高さを確かめる方法　図面・管理会社・メジャー

床が道路と同じ高さにある1階の部屋を買った人の投稿が、Yahoo!知恵袋に残っています。2017年2月の質問です。

「新築マンション、ほとんどバルコニーと室内の境目部分がフラットになってますが、大雨の際に室内に浸水しないのでしょうか？防水塩ビシートと聞いてますが心配です。ちなみに一階です。道路と同じ高さ、つまり外の道から上がってないので心配なのです。」

ベストアンサーは建築士を名乗る人で、冒頭はこうでした。「当然の話ですが『段差があるよりは無い方が、浸水の危険性は上がります』当たり前です。」

ただし、この投稿をもとに「マンションの1階の床は道路と同じ高さ」と一般化はできません。玄関ホールまで5段上がる建物も、半地下に駐車場を入れて1階を持ち上げた建物もあります。建物ごとに違う、が答えです。確かめ方は3つあります。

1. 図面を見る。竣工図や販売時の図面には「1FL（1階の床の高さ）＝GL（グランドレベル＝設計上の地盤面）＋◯◯mm」と書かれています。この◯◯が床の高さです
2. 管理会社か管理組合に聞く。「1階の床は設計GLから何mm上がっていますか」と、数字で答えが返る形で聞きます
3. 自分で測る。前面道路から玄関ホールの床まで、段差をメジャーで測ります。段が無ければ0cmです

自分の部屋が床上か床下かを判定する手順

ここまでの材料を、4つの手順で順番にそろえます。

1. 住所で想定浸水深を引く。洪水だけでなく、内水（雨水出水）のハザードマップも見ます。千葉市の中心部で起きたのは、川があふれたのではなく、排水が追いつかずに地上に水があふれる内水氾濫でした。内水マップを作っていない自治体では、過去の浸水実績の資料を探します。地形から水のたまりやすさを読む方法は冠水しやすい場所の見分け方｜地形・ハザードマップ・道路の確認順にまとめています
2. 1階の床の高さを測る。前の節の3つの方法のどれかで、cmの数字にします
3. 引き算する。想定浸水深から床の高さを引きます。プラスなら床上、ゼロ以下なら床下です。想定1.0mで床が+30cmなら70cmの床上（大人の腰まで）。想定0.5mで床が+60cmなら床下です
4. 浸水継続時間を見る。国が管理する川の洪水ハザードマップには、水が引くまでの時間を載せているものがあります。床下で済んでも、水が数日引かなければ建物から出入りできません

床上か床下かは、浸水のあとに出る罹災証明の区分にもそのまま効きます。境目は床上10cmで、判定は水の深さで5つに分かれます。詳しくは床下浸水でもり災証明は出ますか？　判定は水の深さで5つに分かれ、境目は床上10cmですで書きました。

1階が浸かる建物は上の階まで止まる　千葉市の13棟・約700戸

ここまでは自分の部屋の話でした。ここからは建物の話です。

千葉市は8月25日時点で、中央区や美浜区の13棟・計約700戸で停電や断水が続いていると発表しました（読売新聞 8月26日）。設備の故障で停電や断水が続いたマンションは、最大で19棟・約1,300戸に上っています（市住宅整備課。読売新聞 9月1日）。中央区のあるマンションでは、断水が1週間以上続きました（共同通信 8月22日）。

止まった理由は、地下に置かれた受変電設備と給水ポンプの水没です。停電すると水を押し上げるポンプが止まり、水道は生きていても各住戸に水が届かなくなります。この仕組みと、停電中でも水が取れることがある直結給水栓については部屋は無事でも住めない？千葉豪雨で浮き彫りになったマンション「地下設備」の浸水リスクに書いたので、ここでは繰り返しません。

同じ壊れ方は、2019年にもありました。国土交通省と経済産業省が2020年6月19日に公表した電気設備の浸水対策ガイドラインは、作られた背景をこう書いています。

令和元年東日本台風（第19号）による大雨に伴う内水氾濫により、高層マンションの地下部分に設置されていた高圧受変電設備が冠水し、停電したことによりエレベーター、給水設備等のライフラインが一定期間使用不能となる被害が発生しました。

それから6年後の千葉で、同じことが13棟で起きました。

1階に住む人にとって、この話は二重にのしかかります。自分の部屋が床上になるかどうかと、建物ごと停電・断水・エレベーター停止になるかどうかの両方です。そして1階の床の高さは、地下設備への入口の高さでもあります。地下へ下りるスロープ、設備室の扉、建物のまわりを掘り下げたドライエリアが地面から何cmの位置にあるか。1階の床を測るついでに、そこも見てください。

千葉市の停電マンションが今どこで何棟あるか、住めない間の住まいをどう探すかは、別の記事で追っています。

「3階か5階に住もうと思っています」への答え　階数より先に見る3つ

階数で水害を避けようとしている人の投稿が、Yahoo!知恵袋にあります。2022年4月の質問です。

「賃貸マンションの一階が水没する水害があったとき、2階以上に住む人に生じる不利な状況を教えてください。5階建てのマンションに引っ越しを考えています。水害が心配なので、3階か5階に住もうと思っています。ハザードマップを見ると、荒川が氾濫すると2〜3メートル水没してしまうようです。その場合、どのような状態で生活することになりますか？浸水継続時間は1〜3日の予測です。また、3階か5階どちらがおすすめか教えていただきたいです。」

ベストアンサーの冒頭は「トイレが使用できない。逆流して噴出する。」でした。3階か5階か、には答えていません。

内閣府の避難行動判定フローは、洪水のときに自宅に留まってよい条件を3つ挙げています。

1. 洪水により家屋が倒壊又は崩落してしまうおそれの高い区域の外側である
2. 浸水する深さよりも高いところにいる
3. 浸水しても水がひくまで我慢できる、水・食糧などの備えが十分にある

「3階以上を選べば安全」。知恵袋には、洪水3〜5mの想定地で新築を検討する人に「ハザードマップから3階以上です」と答えたベストアンサーもあります（2022年10月）。ところが3つの条件に当てはめると、階数で満たせるのは②だけです。①は住所で決まり、③は建物の設備と備蓄で決まります。

だから、階数より先に見るのは次の3つです。

• 住所が家屋倒壊等氾濫想定区域の内か外か（ハザードマップに区域の表示があります）
• 受変電設備と給水ポンプが何階にあるか。地下なら、その入口が地面から何cmか
• 浸水継続時間と、その日数を水・食料・トイレで乗り切れるか

ここからは私の見方です。マンションの水害の話が「何階なら大丈夫か」から始まる限り、床の高さと設備の位置は見えないままだと考えています。千葉の13棟には、共同通信が取材した中央区の12階建ても含まれています。階数は3条件のうち1つにしか効かないのに、問いの入口を独占しています。入口を「床は何cmか」「設備はどこか」に変えるだけで、見るものが変わります。

1階の部屋で、今日できること

止水板や電気設備の移設は管理組合の話で、個人では決められません。市川市の6階建てでは、理事長が高さ80cmの止水板を立てた30分後に水が越えました。その先の修繕費と保険の話はマンションの地下が水没したら、修繕費は誰が払うの？　千葉18棟が停電・断水、復旧の見通しが立たない建物もに書いています。

1階の住戸で個人ができるのは、この3つです。

• 水のう。40リットル程度のごみ袋を二重か三重にして水を半分ほど入れ、きつく縛って玄関ドアの内側と掃き出し窓の下に並べる。板橋区の案内では、2段以上重ねられないので水深10cm程度が限界とされています
• 排水口の逆流止め。浴室・洗面・洗濯機パンの排水口に水のうを載せ、トイレは便器にごみ袋を張ってから水のうを置く
• かさ上げ。延長コード・電源タップ・通帳・薬を、床から腰の高さより上へ移す

床上になったあとの手順（写真を撮る・ブレーカーを落とす・乾かす）は家が浸水したらまず何をするの？にまとめています。

買う前・借りる前に、下の階の部屋で聞くこと

千葉市中央区の中古マンション（専有50〜70m²）の成約価格は、1m²あたり415,385円が中央値です（当サイト集計・59件・2024年10〜12月期から2025年10〜12月期）。60m²なら約2,490万円。その金額を決める前に、1階の部屋なら次の3つを数字で聞いておきます。

• 1階の床は設計GLから何mm上がっているか（図面の1FL）
• 受変電設備と給水ポンプは何階にあるか。地下なら入口の高さと止水板の有無
• 建物・前面道路・地下駐車場が浸水したことがあるか。管理組合の議事録と修繕履歴に残ります

給水方式や非常用電源の聞き方まで含めた内見の7項目は、部屋は無事でも住めない？千葉豪雨で浮き彫りになったマンション「地下設備」の浸水リスクの後半に表でまとめています。

冒頭の床上709棟・床下790棟に戻ります。この境目を分けたのは雨の量だけではなく、それぞれの家の床が地面から何cm上がっていたかでした。マンションの1階でその数字を知っている人は、ほとんどいません。図面を1枚めくるか、玄関前の段差をメジャーで測るか。どちらも今日できます。

よくある質問

マンションの1階は、浸水したら住めなくなりますか

床上か床下かで分かれます。床上なら、床材と壁の下地を乾かして消毒するまで住めません。床下で済んでも、地下の受変電設備や給水ポンプが水没した建物では、停電と断水で住めない期間が出ます。千葉市では8月25日時点で13棟・約700戸がその状態でした。

マンションの2階の高さは何mですか。想定3mだと2階は浸かりますか

国土地理院の浸水ナビは、3mを「一般的な家屋の2階床下に相当」、5mを「2階が水没」と説明しています。これは戸建てを基準にした数字です。マンションの2階の床の高さは、図面の2FL（2階の床の高さ）がGLから何mm上がっているかで分かります。想定浸水深からその数字を引いて、プラスなら2階も床上です。

1階だけが浸水した場合、上の階の人は普通に住めますか

受変電設備と給水ポンプが浸かっていなければ住めます。地下にあって浸かった場合は、上の階も停電・断水・エレベーター停止になります。内閣府の3条件（倒壊区域の外・浸水深より高い・水が引くまでの備え）を全部満たすかで判断します。

出典

• 国土交通省 川の防災情報「浸水深と避難行動について」（浸水深ごとの目安。2026年9月3日確認）
• 国土地理院 浸水ナビ「よくある質問」回答7（色分けの閾値0.5m・3m・5mの根拠。2026年9月3日確認）
• 内閣府「避難行動判定フロー」（自宅に留まる3条件）
• 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」（2020年6月19日公表。背景の引用は埼玉県の紹介ページの転載文による）
• 建築基準法施行令 第22条（居室の床の高さ及び防湿方法。木造の最下階の居室の床高45cm以上）
• 読売新聞 千葉版「停電・断水続くマンション住民向けの避難所を開設」（2026年8月26日。8月25日時点で中央区・美浜区の13棟・約700戸）
• 読売新聞オンライン「千葉市、停電続くマンション住民も賃貸型応急住宅の対象に」（2026年9月1日。最大19棟・約1,300戸）
• 共同通信「地下設備のリスク浮き彫り　千葉豪雨でマンション停電」（2026年8月22日。中央区で断水1週間以上）
• 全国社会福祉協議会 災害ボランティアセンター情報（第1報）（千葉県発表の転載。8月17日10時時点で床上浸水709棟・床下浸水790棟）
• 気象庁「台風の平年値」（1991〜2020年。上陸数9月1.0個・年間3.0個）
• 板橋区「浸水対策のお願い」（簡易水のうの作り方と「水深10センチメートル程度が限界」。2024年8月20日更新、2026年9月3日確認）
• Yahoo!知恵袋：1階の床が道路と同じ高さの新築マンション（2017年2月14日）／3階か5階に住もうと思っています（2022年4月21日）／洪水3〜5mの想定地で新築を3階以上で検討（2022年10月19日）／1階が約20cmの床下浸水で2階が長期断水（2020年7月8日）。引用は投稿本文のままで、要約していません
• 千葉市中央区の中古マンション成約価格：当サイトが国土交通省の不動産取引価格情報から集計（専有50〜70m²・59件・2024年10〜12月期〜2025年10〜12月期の中央値415,385円/m²）