首都圏の新築マンションは高値が続いています。ただし、「マンションは全部まだ上がる」と考えるのは危険です。2026年上半期の新築平均価格は1億135万円、中央値は8,040万円でした。一方、6月の中古マンションは成約件数が3か月連続で前年を下回り、在庫は4か月連続で増えています。いま見るべきなのは平均価格だけでなく、中央値と実際の売れ方です。
・首都圏新築の2026年上半期平均：1億135万円
・同じ期間の中央値：8,040万円（7期連続上昇）
・1億円以上の新築：2,783戸
・6月の中古成約：4,241件（前年同月比1.3％減）
・中古在庫：4万5,995件（前年同月比3.5％増）
平均1億円でも、真ん中の価格は8,040万円
不動産経済研究所が8月13日に公表した2026年上半期データによると、首都圏新築マンションの平均価格は1億135万円、中央値は8,040万円でした。中央値は前の半期より1,023万円、14.6％上昇し、7期連続の上昇です。
平均と中央値の差は2,095万円あります。都心の超高額物件が平均を押し上げるため、「平均1億円」をそのまま一般的な購入価格と受け取ると実感とずれることがあります。ただし、中央値も8,000万円を超えたため、幅広い価格帯で負担が重くなっていることは確かです。
特に東京23区は中央値1億2,153万円、平均1億4,249万円。上半期に発売された2,684戸のうち1,756戸、65.4％が1億円以上でした。建築費、人件費、用地費の上昇が価格を押し上げています。
中古は「価格上昇」と「売れにくさ」が同時に出ています
東日本不動産流通機構（REINS）の6月データでは、首都圏中古マンションの成約件数は4,241件で前年同月比1.3％減。前年を下回るのは3か月連続です。成約価格は5,208万円でほぼ横ばい、在庫は4万5,995件で3.5％増え、4か月連続で前年を上回りました。
さらに、在庫物件の売出し平均価格は6,745万円で前年同月比29.3％上昇しています。売り手の希望価格は高い一方、成約価格は横ばいに近い。これは、立地・築年・管理状態・価格設定によって、売れる物件と時間がかかる物件の差が広がっていると読めます。
固定金利の目安も3％台です
全期間固定型のフラット35は、2026年8月の最も多い金利が、借入期間21年以上35年以下で年3.29％です。15年以上20年以下は年2.97％となっています。変動金利は金融機関や審査条件で異なるため、広告の最低金利だけでなく、自分に適用される金利で返済額を確認してください。
物件価格が高いと、金利が少し動くだけでも総返済額の差は大きくなります。購入できる上限ではなく、教育費・修繕・収入減があっても持ち続けられる上限から物件価格を逆算することが大切です。
いま検討する人が見る3つの数字
- 毎月の住居費総額：ローン返済だけでなく、管理費、修繕積立金、駐車場、固定資産税の月割りまで入れます。
- 金利が上がった場合の返済額：変動金利なら、現在より1％上がったケースも試算します。
- 同じ棟・近隣の成約履歴：売出し価格ではなく、実際にいくらで成約したかを確認します。
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まとめ
首都圏の新築マンション価格は、平均も中央値も高い水準です。しかし中古市場では、成約減と在庫増が同時に起きています。買う人にとっては「市場全体が上がるか下がるか」を当てるより、無理なく持ち続けられる価格と、将来売りやすい物件条件を決めることが先です。
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