札幌市中央区のマンション、1㎡が高いのは広い部屋ではありません

札幌市中央区で90㎡以上のマンションを見ているなら、1㎡あたり37.0万円が出発点になります。区全体の中央値40.0万円をそのまま当てはめると、この帯を探している人は高いほうに見積もることになります。

国土交通省が公表している成約データで、札幌市中央区の中古マンションは2024年第4四半期から2025年第4四半期までに452件。専有面積で5つに分けると、1㎡がいちばん高いのは50〜70㎡の45.8万円で、いちばん低いのは30㎡未満の17.8万円でした。90㎡以上は37.0万円で、5つの帯のうち下から2番目です。

広い部屋ほど1㎡が高い、という並びにはなっていません。区全体の40.0万円は、自分が探している広さの値段ではないということです。広さの帯を先に決めてから相場を見ないと、予算が上にも下にもずれます。

札幌市中央区の中古マンションを広さで分けた1㎡あたりの価格

452件を専有面積で5つに分け、1㎡あたりの成約中央値を並べました。いちばん下は区全体の中央値で、比べるための参考値として置いています。

並びを下から追うと、30㎡未満の17.8万円から30〜50㎡の45.6万円へ一気に上がり、50〜70㎡の45.8万円で頭打ちになります。そこから70〜90㎡は42.9万円、90㎡以上は37.0万円と、広くなるほど下がっていきます。札幌市中央区で1㎡がいちばん高いのは50〜70㎡の45.8万円で、90㎡以上の37.0万円より上にあります。

ただし50〜70㎡の45.8万円と30〜50㎡の45.6万円は、ほぼ並んだ位置です。この2つを高い低いで語り分けるだけの差はありません。はっきり分かれているのは、この2帯と90㎡以上の37.0万円、そして30㎡未満の17.8万円のほうです。

件数の偏りもあわせて見てください。452件の内訳は、70〜90㎡が173件、50〜70㎡が108件、90㎡以上が95件、30〜50㎡が58件、30㎡未満が18件です。3桁ある70〜90㎡と50〜70㎡は数字が安定しますが、30㎡未満の18件は1件の成約で中央値が動く規模です。予算の根拠には使えません。

70〜90㎡が173件。札幌市中央区の売買は広い部屋に寄っています

札幌市中央区で成約した中古マンション452件のうち、173件が70〜90㎡です。 次に多いのが50〜70㎡の108件、その次が90㎡以上の95件。30〜50㎡は58件、30㎡未満は18件しかありません。取引の重心は広いほうに寄っています。

区全体の中央値40.0万円は、70〜90㎡の42.9万円と90㎡以上の37.0万円のあいだに落ちています。件数の多い帯が全体を引っ張った結果です。

使い方はこうなります。不動産会社の店頭で「中央区は1㎡40万円くらいですね」と言われたとき、70〜90㎡を探している人なら実際は42.9万円なので、その数字を持ち帰っても大きくはずれません。合わなくなるのは別の帯を見ている人です。30〜50㎡を見ている人は実際が45.6万円なので低く見積もることになり、90㎡以上を見ている人は37.0万円なので高く見積もることになります。同じ区の同じ期間の取引で、ずれる向きが逆になります。

30㎡未満の17.8万円は、ほかの4つの帯と切り離して読んでください

狭い部屋ほど1㎡が高くなる、という形にはなっていません。札幌市中央区の30㎡未満は17.8万円で、30〜50㎡の45.6万円より下です。5つの帯でいちばん低い水準にあります。

件数は18件です。1年ぶんの成約が18件という規模は、1件の取引で中央値の位置が変わります。この17.8万円を根拠に「中央区のワンルームは安い」と決めてしまうと、実際に部屋を見に行ったときに合いません。

私は、この18件には自分で住む前提とは条件の違う取引が混ざっていると見ています。ほかの4つの帯と離れすぎているためです。ただし国土交通省が公表しているのは面積・築年・価格までで、買主が誰かは入っていません。ここで言えるのは、18件の中央値がこの位置にあるという事実までです。

1㎡が安い帯を選んでも、支払う総額は増えます

1㎡あたりの単価は「1㎡いくらか」を示す数字で、請求される金額ではありません。90㎡以上の37.0万円は5つの帯で最も低い水準ですが、それは1枚あたりの値段の話です。1㎡が安い帯を選んでも、支払う総額は増えることがあります。

住宅ローンの審査に出るのも、毎月引き落とされるのも総額のほうです。1㎡あたりの単価は割高かどうかを見分ける道具であって、支払う金額そのものではありません。

内見の帰り道に「90㎡台のほうが1㎡あたり安かったから得だね」という会話になったら、そこで一度止まってください。札幌市中央区の90㎡以上は確かに37.0万円で、50〜70㎡の45.8万円より下です。ただし買う㎡数そのものが増えるので、総額の話にはなっていません。

1㎡あたりの単価が働くのは、同じくらいの広さの候補が2つ並んだときです。どちらも70〜90㎡に入る部屋どうしなら、42.9万円より上か下かで割高かどうかを判定できます。広さの違う物件を並べるときは、総額と、管理費・修繕積立金を足した毎月の支出で比べてください。予算の枠そのものは年収と家族の人数でわかる家賃・住宅ローンの早見表で先に決めておくと、内見の順番が組みやすくなります。

築年帯で見ると1996〜2005年築が1㎡あたり38.8万円です

同じ452件を築年数で分けると、並びは素直です。

新しいほど高く、古いほど安い。件数がいちばん多いのは築21〜30年の120件で、次が築31〜40年の119件です。札幌市中央区で売りに出ているものは、この2つの帯に固まっています。

面積帯でいちばん高かったのは50〜70㎡の45.8万円でしたが、築0〜10年は75.0万円で、それより上の水準にあります。広さを選び直すより築年を選び直すほうが、1㎡あたりの数字は大きく動くということです。

築年数はこの集計を作った2026年を基準に数えた区分です。 西暦に直すと、築21〜30年は1996年から2005年に建った物件、築31〜40年は1986年から1995年に建った物件です。物件広告に書かれた築年数とこの表の帯がずれることがあるので、気になる部屋は建築年を西暦で確認してください。

もうひとつ、この452件は1982年以降に建った物件だけを集めたものです。1982年より前に建ったマンションは、元データの段階で除かれています。それより古い建物を見るなら、この表の数字は目安になりません。

新築マンションは8件で1㎡あたり80.7万円でした。築0〜10年の中古が75.0万円なので、両者は近い位置にあります。ただし8件は1件の成約で中央値が動く件数なので、幅を持って読んでください。

面積帯と築年帯は、それぞれ別々に中央値を取った集計です。「90㎡以上で築21〜30年ならいくら」という数字は出していません。2つを掛け合わせて読まないでください。

札幌市中央区で借りると1㎡あたり1,976円です

賃貸の募集賃料は、1㎡あたり1,976円が中央値でした。77,050件から取った数字で、売買の452件よりはるかに厚みがあります。

買うか借りるかで迷っているなら、この数字は判断に使えます。築31〜40年の中古マンションは1㎡あたり25.0万円、築0〜10年は75.0万円。同じ広さでも築年でこれだけ位置が違うので、いま急いで決めるか、数年借りて候補が増えるのを待つかで結果が変わります。同じ広さを借りたらいくらかを先に見ておくと、待つという選択を自分で選べます。

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借りたときの金額が分かると、買う時期を自分で決められます

札幌市中央区の土地・戸建ての成約価格と、公示価格との差

同じ期間・同じ札幌市中央区の成約価格を種別ごとに並べました。

この表は縦に並んでいますが、種別をまたいだ引き算はできません。 土地は土地面積（坪）あたり、戸建ては建物の延床面積（坪）あたり、マンションは専有面積（㎡）あたりで、割っている分母が違うからです。土地の82.6万円と中古戸建ての130.8万円を引いても、建物の値段は出てきません。比べられるのは中古戸建てと新築戸建てのあいだ、中古マンションと新築マンションのあいだだけです。

土地は115件で坪82.6万円。坪単価が極端な3件を除いた集計で、除外後でも坪14.2万円から727.3万円まで開いています。1区画の面積の中央値は220㎡（66.6坪）で、坪単価の中央値と掛け合わせた概算は5500.0万円です。ただし2つの中央値は別々に取った値なので、実在する1件の価格ではありません。

町別に坪単価を出せたのは取引3件以上の17町でした。件数が5件以上ある町どうしで見ると、北５条西が5件で坪115.7万円、南１０条西が5件で坪62.8万円、上下で1.8倍です。件数を3件まで下げると北１条西の254.5万円と円山西町の20.7万円で12.3倍まで開きますが、どちらも3件から4件なので1件の外れ値で跳ねます。区内の開き方を見るなら1.8倍のほうを使ってください。

地価公示も並べておきます。札幌市中央区の住宅地は39地点で、公示価格の坪単価の中央値は87.6万円。実際に売れた土地115件の中央値は82.6万円で、公示より5.7%低い位置にあります。

ただしこの5.7%を「値下がりした」とは読まないでください。公示は住宅地の標準地を選んで評価した価格、成約は実際に売れた宅地115件の値段で、そもそも数えているものが違います。年をまたいだ変化ではなく、同じ時期に別々のものさしで測った2つの数字の開きです。

中古戸建ては24件で延床坪130.8万円、下位25%が106.7万円、上位25%が160.3万円。新築戸建ては6件で延床坪138.5万円、25%から75%は129.8万円から138.5万円でした。新築戸建ての6件は中央値が1件で動く規模なので、水準の目安としてだけ見てください。金利が上がると総額がどう動くかは住宅ローンの金利が1%上がると総返済額はいくら増えるかで試算しています。

私はこう見ています

事実は、札幌市中央区の中古マンション452件のうち173件が70〜90㎡、95件が90㎡以上で、1㎡あたりは50〜70㎡の45.8万円が最も高く、90㎡以上が37.0万円だということです。

私は、札幌市中央区の中古マンション市場は広い部屋の在庫で成り立っていると見ています。70〜90㎡と90㎡以上に取引が集まっていて、そのぶん1㎡あたりの数字が下がっているからです。狭い部屋が高値をつける都心型の並びとは、逆の形になっています。

そのうえで、広さを1段上げれば1㎡は下がる、とも読めます。90㎡以上は37.0万円で、5つの帯で下から2番目です。ただし買う㎡数が増えるので、総額が下がるという意味ではありません。単価だけで狙う帯を決めると、予算の枠と合わなくなります。

なぜ広い帯に取引が寄っているのかは、この成約データからは分かりません。国土交通省が公表しているのは面積・築年・価格までで、買主の属性は入っていないからです。ここで言えるのは、帯によって値段の出方が違うという事実までです。

札幌市中央区でマンションを見に行く前の3つの手順

1. 広さの帯を先に決める。 30㎡未満は17.8万円、30〜50㎡は45.6万円、50〜70㎡は45.8万円、70〜90㎡は42.9万円、90㎡以上は37.0万円です。区全体の40.0万円から入ると、探している帯によって上にも下にもずれます。
2. 建築年を西暦で確認する。 築21〜30年は1996年から2005年、築31〜40年は1986年から1995年に建った物件です。1982年より前の建物はこの集計に入っていないので、古い部屋を見るときは別に相場を調べてください。
3. 総額と月々の支出で並べる。 1㎡あたりが低いのは90㎡以上ですが、買う㎡数が増えれば総額は上がります。管理費と修繕積立金まで足した金額で、候補どうしを比べてください。

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札幌市中央区の種別ごとの成約価格は札幌市中央区の不動産相場ページにも一覧でまとめています。

この記事の数字の出どころ

• 成約価格：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報。集計期間は2024年第4四半期から2025年第4四半期。中古マンション452件、新築マンション8件、宅地115件、中古戸建て24件、新築戸建て6件
• 中古マンションは1982年（新耐震基準）以降に建てられた物件に限定し、取引総額を専有面積で割った1㎡あたりの価格です。築年数は2026年を基準に数えた区分で、1982年より前の物件はこの集計に入っていません
• 面積帯別と築年帯別は、それぞれ独立に中央値を取った集計です。2つを組み合わせた数字はこの記事にはありません
• 面積帯の内訳は30㎡未満18件、30〜50㎡58件、50〜70㎡108件、70〜90㎡173件、90㎡以上95件。30㎡未満は18件で、1件の成約が中央値を動かす規模です
• 新築マンション8件、新築戸建て6件も同じく件数が少なく、1件で中央値が動きます
• 宅地115件は、坪単価が極端な3件を除いた集計です。除外後の坪単価は14.2万円から727.3万円まで開いています
• 1区画の概算5500.0万円は、坪単価の中央値と面積の中央値を掛けた値です。実在する1件の価格ではありません
• 町別に出せたのは取引3件以上の17町です。件数5件以上に絞った北５条西（5件・坪115.7万円）と南１０条西（5件・坪62.8万円）の1.8倍を、区内の開き方の目安にしています。3件まで下げると12.3倍まで開きますが、外れ値で跳ねる数字です
• 中古戸建て・新築戸建ての坪単価は、取引総額を建物の延床坪数で割った値です。土地の坪単価（土地面積あたり）とは分母が違うので、そのまま引き算はできません
• 地価公示：国土交通省の地価公示。札幌市中央区内の住宅地39地点の坪単価の中央値で87.6万円。成約115件の中央値82.6万円との差は-5.7%ですが、公示は標準地を選んで評価した価格、成約は実際に売れた土地で母集団が違います。値下がり率ではありません
• 賃貸：不動産情報ライブラリの賃貸募集情報から、1㎡あたりの募集賃料の中央値（77,050件）