神戸市兵庫区は広い部屋ほど1㎡が安くなります

神戸市兵庫区の中古マンションは、30㎡未満が1㎡あたり95.0万円、50〜70㎡が1㎡あたり40.0万円で成約しています。同じ区の中で、広い部屋のほうが1㎡あたりでは倍以上安く買えています。

ただし、これは「広い部屋を買うほうが安く済む」という話ではありません。広い部屋は買う㎡数そのものが増えるので、1㎡が安くなっても支払う総額は上がります。ここを取り違えたまま予算を組むと、内見の段階で計算が合わなくなります。

国土交通省が公表している兵庫区の中古マンション成約265件を、部屋の広さで並べ直しました。部屋の広さがどれだけ値段を左右しているかが、はっきり出ています。

30㎡未満は1㎡あたり95.0万円、50〜70㎡は40.0万円

2024年10-12月から2025年10-12月までに兵庫区で成約した中古マンション265件を、専有面積で4つに分けた数字です。いちばん下は区全体の中央値で、比べるための参考値として置いています。

広くなるほど順に安くなる、という形ではありません。30㎡未満の95.0万円から30〜50㎡の85.7万円までは緩やかに下がり、50〜70㎡で40.0万円へ落ちます。70〜90㎡は44.3万円で少し戻ります。段差があるのは50㎡と70㎡のあいだではなく、30〜50㎡と50〜70㎡のあいだです。

件数の偏りもあわせて見てください。265件のうち180件が30㎡未満です。50〜70㎡は33件、70〜90㎡は12件しかありません。

私は、区全体の中央値88.0万円という数字は、この180件の値段だと見ています。ワンルームの単価がそのまま区の代表値になっているので、家族で住む広さを探している人が88.0万円を予算の目安に使うと、実際の売り出し価格と噛み合いません。自分が住む広さの帯の数字を見るほうが早いです。

そのうえで、50〜70㎡の33件と70〜90㎡の12件という件数は幅を持って読んでください。1件の成約が中央値を動かす規模です。

1㎡が安い部屋を選んでも、支払う総額は増える

㎡単価は「1㎡あたりいくらか」を示す数字で、請求される金額ではありません。50〜70㎡の部屋は、30㎡未満より1㎡が安くても、その1㎡を何十枚も買うことになります。1㎡が安い帯を選んでも、支払う総額は増えます。

住宅ローンの審査に出るのも、毎月引き落とされるのも総額のほうです。㎡単価は割高かどうかを見分ける道具であって、支払う金額そのものではありません。

内見の帰り道に「こっちのほうが1㎡あたり安かったから得だね」と話しているなら、そこで一度止まってください。広さの違う2部屋を㎡単価で比べても、どちらが払えるかは分かりません。㎡単価が働くのは、同じくらいの広さの候補が2つ並んだときです。そこでは高いほうが割高だとはっきり出ます。

広さの違う物件を並べるときは、総額と、管理費・修繕積立金を足した毎月の支出で比べてください。兵庫区のように面積帯で㎡単価が倍以上ちがう区では、㎡単価だけを見て順位をつけると判断を間違えます。

築年別では築0〜10年が164件でいちばん多い

同じ265件を築年数で分けると、並びは素直です。

新しいほど高く、古いほど安い。そして件数がいちばん多いのは築0〜10年の164件です。兵庫区で売買されている中古マンションは、築浅に寄っています。中古を探しているつもりでも、実際に売れているのは新しい建物のほうだということです。

築年数はこの集計を作った2026年を基準に数えています。築21〜30年は1996年から2005年に建った物件、築31〜40年は1986年から1995年に建った物件です。物件広告の「築30年」とこの表の帯がずれることがあるので、気になる物件は建築年を西暦で確認してください。

もうひとつ、この265件は1982年以降に建った物件だけを集めたものです。1982年より前に建ったマンションは、元データの段階で除かれています。それより古い建物を検討するなら、この表の数字は目安になりません。

新築マンションは87件で1㎡あたり100.0万円でした。築0〜10年の中古が96.0万円なので、両者はほぼ並んでいます。築浅の中古を狙えば新築より大きく下がる、という区ではありません。値段が動き出すのは築11〜20年の72.0万円から下です。

兵庫区の土地・戸建て・賃貸もまとめて並べる

同じ期間・同じ兵庫区の成約価格を種別ごとに並べました。

件数を見れば分かるとおり、兵庫区は土地の取引が32件しかありません。この記事で土地を主役にしないのはそのためです。ひとつだけ挙げると、1区画の面積の中央値は88㎡、坪に直すと26.6坪でした。戸建てを建てる区画としては小さい部類で、駐車場と庭を前提にした間取りはそのまま載りません。

地価公示のほうも触れておきます。兵庫区の住宅地は21地点で坪64.1万円、実際の土地の成約は坪82.6万円で、差は+28.9%です。ただし公示は住宅地の標準地を選んで評価した価格、成約は実際に売れた32件の値段で、そもそも数えているものが違います。この差を「値上がりした」と読まないでください。

中古戸建ては坪116.7万円で、下位25%が80.3万円、上位25%が138.8万円。新築戸建ては19件で坪135.2万円です。マンションの面積帯が40.0万円から95.0万円まで開いているのに比べると、戸建ての振れ幅は小さく収まっています。

買う前に、同じ広さを借りたらいくらかを見ておく

兵庫区の賃貸は、募集賃料の中央値が1㎡あたり2,298円です。32,780件から取った数字なので、売買の265件よりはるかに厚みがあります。

買う話を先に進める前に、同じ広さの部屋を借りたらいくらかを一度見ておいてください。特に50〜70㎡は、1年ぶんの成約が33件しかない帯です。買う側にとって選択肢が多い状態とは言えず、条件の合わない物件を無理に追いかける理由もありません。借りる案の家賃が手元にあると、待つか決めるかを自分で選べます。

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買う案と借りる案を、同じ広さで並べて比べられます

兵庫区で部屋を見に行く前にやる3つのこと

1. 自分が住む広さの帯だけを見る。 区全体の88.0万円は、265件のうち180件を占める30㎡未満の値段です。50〜70㎡を探しているなら40.0万円、70〜90㎡なら44.3万円が出発点になります。

2. 建築年を西暦で確認する。 築21〜30年は1996年から2005年、築31〜40年は1986年から1995年に建った物件です。1982年より前の建物はこの集計に入っていないので、古い物件を見るときは別に相場を調べてください。

3. 総額と月々の支出で並べる。 1㎡あたりが安いのは広い部屋ですが、買う㎡数が増えれば総額は上がります。管理費と修繕積立金まで足した金額で、候補どうしを比べてください。

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同じ集計方法で並べた近隣の記事は尼崎の中古マンションは築年数で値段が段差になっていますと明石の土地は町ごとに坪単価がここまで違いますにまとめています。神戸から範囲を広げて探している人はあわせてどうぞ。

この記事の数字の出どころ

• 成約価格：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報。集計期間は2024年第4四半期から2025年第4四半期。中古マンション265件、新築マンション87件、宅地32件、中古戸建て33件、新築戸建て19件
• 中古マンションは1982年（新耐震基準）以降に建てられた物件に限定し、取引総額を専有面積で割った1㎡あたりの価格です。築年数は2026年を基準に数えています。1982年より前の物件はこの集計に入っていません
• 面積帯の内訳は30㎡未満180件、30〜50㎡40件、50〜70㎡33件、70〜90㎡12件。50〜70㎡と70〜90㎡は件数が少なく、1件の影響が大きい数字です
• 宅地32件は、坪単価が極端な4件を除いた集計です。除外後の坪単価は11.2万円から244.6万円まで開いています
• 町別に出せたのは取引3件以上の2町だけでした。塚本通が3件で坪145.5万円、荒田町が3件で坪100.8万円、上下で1.4倍です。1町あたり3件なので、順位も倍率も幅を持って読んでください
• 中古戸建て・新築戸建ての坪単価は、取引総額を建物の延床坪数で割った値です。土地の坪単価とは分母が違うので、そのまま引き算はできません
• 地価公示：国土交通省の地価公示。兵庫区内の住宅地21地点の中央値で坪64.1万円
• 賃貸：不動産情報ライブラリの賃貸募集情報から、1㎡あたりの募集賃料の中央値（32,780件）