同じ土地なのに、公的な値段は3つあります　公示地価・路線価・基準地価の違い

この記事でわかること

• 3つの価格の基準日・公表時期・出しているところ
• 自分の目的ならどれを見ればいいか
• 9月に出る基準地価で何が分かるか

3月・7月・9月。土地の値段は年に3回、別々の役所から出ます

土地の値段を調べていて、サイトごとに数字が違って戸惑った人は多いはずです。数字が割れているのは、どれかが間違っているからではありません。国が出している土地の値段が、そもそも3種類あるからです。

1月1日時点の値段が3月と7月に、7月1日時点の値段が9月に出る。ここが分かると、数字が割れて見える理由の半分は片づきます。

おかあさん

そう思いますよね。ただ、使い道がまるで違うんです。路線価は税金を計算するための価格で、公示地価と基準地価は取引や公共事業の目安になる価格です。目的が違うので、1つにまとめると片方が使えなくなります。

自分の目的で、見る価格は1つに絞れます

3つ全部を見比べる必要はありません。やりたいことが決まっていれば、見るべき価格は1つです。

• 相続した土地の税額を見積もりたい → 路線価
• 売り出す値段の目安がほしい → 公示地価と基準地価
• 買おうとしている土地が高くないか知りたい → 公示地価と基準地価、それに実際の取引価格

相続でよく間違えるのが、基準日です。相続税の土地の評価に使うのは、亡くなった年の1月1日時点の路線価です。7月に亡くなったからといって、7月時点の値段を使うのではありません。

国土交通省は、地価公示の役割として「土地取引の指標」「不動産鑑定の規準」「公共事業用地の取得価格の算定基準」に加えて、相続税評価と固定資産税評価の基準を挙げています。税金の価格も、もとをたどると同じ地価公示につながっている、という関係です。

9月に出る基準地価は、半年ぶん新しい値段です

この3つのうち、いま次に出るのが都道府県地価調査です。国土利用計画法施行令に基づいて、各都道府県知事が毎年7月1日時点の標準価格を判定します。

前回、令和7年の調査は2025年9月16日に公表され、全国21,441地点が対象でした。結果は全用途平均・住宅地・商業地のいずれも4年連続の上昇で、上昇幅が拡大。三大都市圏だけでなく、地方圏も3年連続で上昇しています。

基準地価の使いどころは、3月に出た公示地価から半年たった地点で、向きが変わっていないかを見ることです。1月1日と7月1日、同じ年のなかに半年ずれた2つの断面があるので、上げ止まったのか、まだ伸びているのかを年の途中で確かめられます。

公的な価格は「点」でしかありません

ここからは私の見方です。3つの価格は制度としてよくできていますが、売り買いの現場で使うときには弱点があります。どれも、選ばれた地点の値段でしかないことです。

令和7年の地価調査は全国で21,441地点でした。日本の市区町村はおよそ1,700あるので、単純に割れば1市区町村あたり十数地点です。町ひとつに1地点しかない、ということも実際に起こります。自分が見ている土地の隣に地点があるとは限りません。

だから私は、公的な価格は「向き」を知るために使い、「いくらか」は近くの実際の取引価格で確かめる、という分け方をしています。上がっているか下がっているかは公的な価格が教えてくれます。自分の土地がいくらかは、教えてくれません。

生活・仕事にどう効くか

• 相続の申告：相続税の土地の評価に使うのは路線価。1月1日時点の価格なので、亡くなった日が7月でも、その年の1月1日時点の路線価で計算する。
• 売り出し価格を決めるとき：1月1日時点の公示地価しか見ていないと、半年分の動きが抜ける。7月1日時点の基準地価を重ねると、直近の向きが分かる。
• 買うとき：公示地価も基準地価も、選ばれた地点だけの価格。自分が見ている土地の隣に地点があるとは限らないので、実際の取引価格と併せて見る必要がある。

公式出典

• 国土交通省「地価公示」（2026年8月26日発表）
• 国土交通省「都道府県地価調査」（2026年8月26日発表）
• 国土交通省 報道発表「全国の地価動向は全用途平均で４年連続上昇～令和７年都道府県地価調査～」（2025年9月16日発表）
• 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」（2026年8月26日発表）

更新履歴

• 2026年8月26日　初版を公開