京都府の地価は住宅地＋2.3％・工業地＋8.2％　ところが京都市のオフィス募集賃料だけ下がっています

この記事でわかること

• 京都府の地価が用途ごとにどれだけ違う伸び方をしているか
• 622地点のうち、上がっていない地点がいくつあってどこに集まっているか
• 地価が上がっているのにオフィスの募集賃料だけ下がっている、という食い違い

三菱地所リアルエステートサービスが2026年8月21日、「エリアマーケットレポート／関西」の2026年8月号を公開しました。京都は公示地価が全用途で上昇傾向、マンションの賃料指数も上昇傾向。ところが同じレポートで、京都市のオフィス募集賃料だけは下落傾向が続いていると書かれています。しかも「京都の土地はどこも上がっている」わけではありません。府内622地点のうち、144地点は前年から上がっていません。

8月21日に公開されたのは、関西3都市を四半期ごとに見るレポートです

このレポートは大阪市・京都市・神戸市の売買、賃貸、マクロ経済指標をまとめたもので、年4回（2月・5月・8月・11月）出ています。今回の号で京都に関係する部分を抜き出すと、次のようになります。

• 公示地価は大阪市・京都市・神戸市の全用途で上昇傾向。大阪市と京都市は商業地の変動率が最も高い
• 関西3都市のオフィス空室率はいずれも低下傾向。ただし募集賃料は大阪市・神戸市が上昇基調で、京都市だけ下落傾向が続いている
• マンション賃料指数は大阪市・京都市とも総じて上昇傾向。京都市では直近でシングルタイプとコンパクトタイプが上昇
• 2026年4月の宿泊施設客室稼働率は京都府76.5%、大阪府75.1%、兵庫県65.4%。大阪府と京都府は外国人宿泊者数が日本人を上回っている
• 大阪市の建築費指数（工事原価）は2021年から上昇率が高い。住宅（木造）の高騰が顕著で、直近では集合住宅（鉄筋コンクリート造）の上昇も目立つ

京都府の地価は商業地が全国3位　ただし用途で伸びが3.5倍違います

地価そのものは、京都府が公表している令和8年地価公示の概要（2026年3月18日公表、2026年1月1日時点）で確認できます。

全国順位でみると、京都府は住宅地が11位、商業地が3位、工業地が5位です。商業地は前年の2位から順位を1つ下げましたが、変動率は+7.9%で据え置き。全国平均は住宅地+2.1%、商業地+4.3%、工業地+4.9%なので、京都府はどの用途も全国平均より上を走っています。

注目したいのは伸びの差です。住宅地は+2.3%、工業地は+8.2%。同じ府内で、伸びが3.5倍違います。いちばん上がったのは、観光地でも住宅地でもなく工業地でした。これは京都府だけの話ではなく、全国でも工業地の平均変動率（+4.9%）が住宅地（+2.1%）を大きく上回っています。物流施設や工場の用地が取り合いになっている状況が、京都でも同じように出ています。

622地点のうち144地点は上がっていません

ここから先は、平均値では見えない話です。国土交通省の2026年地価公示から、京都府の622地点を1地点ずつ当サイトで数えました。

上がっていない地点は144、全体の23.2%です。4地点に1つは、去年と同じか去年より安くなっています。府の平均が+3.9%だと聞いて「京都なら上がる」と受け取ると、この4分の1が見えなくなります。

下がった72地点がどこにあるかも、はっきりしています。

舞鶴・福知山・綾部の北部3市だけで30地点、下落全体の42%を占めます。同じ「京都府」という名前でも、値段の動き方はまったく別の市場です。そして京都市のなかにも8地点、下がった場所があります。

「観光客が来ているから京都の地価は上がる」とは限りません

ここは私の見方を分けて書きます。インバウンドが理由で地価が上がった、という説明を私は取りません。データがそこまで言えていないからです。

確認できている事実は、次の3つが同じ時期に観測されている、というところまでです。

1. 2026年4月の京都府の宿泊施設客室稼働率は76.5%で、外国人宿泊者数が日本人を上回っている
2. 京都市の商業地は+10.1%、なかでも南区+19.6%、東山区+14.4%と、京都駅周辺と観光エリアが大きく動いている
3. 同じ府内で、京都市南区の京都駅から260mの地点が1平方メートル543万円・前年比+22%になる一方、舞鶴市では14地点が下落している

3つ目が効いてきます。観光客の増減も、府の人口の動きも、府全体にかかる要因です。それなのに結果は+22%から下落まで散らばっている。府単位の要因だけでは、地点ごとの結果を説明できません。上がっているのは「京都」ではなく、京都のなかの特定の場所です。

オフィスの募集賃料だけが逆を向いています

もう一つ、同じレポートのなかでかみ合っていない数字があります。

関西3都市のオフィス空室率は、大阪市・京都市・神戸市のいずれも低下傾向です。空室が減っているということです。ところが募集賃料は、大阪市と神戸市が上昇基調を維持しているのに対して、京都市だけ下落傾向が続いているとレポートは書いています。土地は上がり、住宅の賃料指数も上がり、空室は減っているのに、オフィスの募集賃料は下がっている。京都だけがこの組み合わせになっています。

理由はレポートに書かれていないので、ここで決めつけることはしません。ただ、住まいを探している人にとって意味があるのは次の点です。京都の不動産市況は一枚岩ではなく、住宅と業務用で別々に動いています。「京都の不動産は上がっているらしい」という一言でまとめられた情報は、どの市場の話なのかを確かめてから受け取ったほうが安全です。

京都で買う人・借りる人・売る人が、それぞれ見るところ

ここまでの数字を、立場ごとに整理します。

• 買う人：府や市の平均変動率は判断材料になりません。候補の住所に近い標準地の価格と変動率を1地点ずつ見ます。京都市内でも8地点は下がっています
• 借りる人：京都市のマンション賃料指数は上昇傾向で、直近ではシングルタイプとコンパクトタイプが上がっています。単身・二人暮らしの部屋ほど値上がりの影響を受けやすい局面です
• 売る人：商業地の平均は1平方メートル100万円を超えましたが、これは商業地147地点の平均です。住宅地の平均は164,100円で、6分の1ほどの水準にとどまります。用途が違えば別の相場だと考えます
• 北部で持っている人：舞鶴・福知山・綾部では下落地点が続いています。府全体のニュースを自分の物件の追い風だと受け取らないほうが確実です

候補地の実際の取引水準は、当サイトの土地相場ツールで住所から確認できます。

実際の取引データから目安を出します

税金と手数料を引いた手残りの目安が出ます

生活・仕事にどう効くか

• 家を買う：府の平均は+3.9%だが、地点別では11.6%が下落、11.6%が横ばい。京都市内にも下落した標準地が8地点ある。候補の住所に近い地点で確認する。
• 部屋を借りる：京都市のマンション賃料指数は上昇傾向で、直近ではシングルタイプとコンパクトタイプが上昇。単身・二人暮らし向けほど影響を受けやすい。
• 家を売る：商業地の平均は1平方メートル1,006,700円だが、住宅地の平均は164,100円。商業地の数字を自宅の相場だと受け取らない。
• 北部で持っている：下落した72地点のうち30地点が舞鶴市・福知山市・綾部市。府全体のニュースが自分の物件に当てはまるとは限らない。

公式出典

• 三菱地所リアルエステートサービス「『エリアマーケットレポート／関西』2026年8月号を公開」（2026年8月21日発表）
• 京都府「令和8年地価公示の概要（京都府）」（令和8年1月1日現在・2026年3月18日公表）（2026年3月18日発表）
• 京都府「京都府の地価について（地価公示・地価調査）」（2026年3月18日発表）
• 国土交通省 地価公示（2026年・京都府）※622地点の変動率を当サイトで集計（2026年3月18日発表）

更新履歴

• 2026年8月21日　初版を公開