【南向きVS北向き】実は南向きがいいとは限らないわけ　北向きの方が高いエリアがある、その理由

坪50万円・50坪の土地を買うとき、南向きと北向きでは値段が約170万円ちがいます。国土交通省が公開している実際の成約価格を74,364件数えて出た差です。ただし、その170万円で買っているのは日当たりではありません。

南向きを100とすると、北向きは93.2。差は6.8ポイント、約7%です。ネットでよく見る「南向きは1〜2割高い」より、ずっと小さい。しかも同じ町の中だけで比べると、3つに1つの町では北向きのほうが高く売れていました。

そもそも土地の広告に出てくる「南向き」は、家の向きのことではありません。南側に道路があるという意味です。

自分の市区町村の土地がいくらで売れているかは、当サイトのかんたん相場検索で確認できます。前面道路の「幅」のほうはお盆に実家へ帰ったら、前の道の幅を測ってください｜道幅4m未満の土地は、駅から遠い地域ほど3割安いで先に数えていて、この記事はその続きにあたります。

「南向きの土地」とは、南に道路がある土地のことです

国土交通省は、実際に売買が成立した不動産の価格を「不動産情報ライブラリ」で公開しています。1件ごとに、どこで・何㎡が・いくらで売れたかが並んでいて、その中に方位の欄があります。項目名は「前面道路：方位」です。

同じ並びには「前面道路：種類」と「前面道路：幅員（m）」があります。方位・種類・幅員の3つで1組。この欄は、建物や部屋がどちらを向いているかではなく、その土地の前にある道路がどちら側にあるかを書く欄です。

裏づけになる事実があります。同じデータで中古マンションの取引を2025年から2026年まで60,949件見たところ、方位の欄は100%が空欄でした。マンションには前面道路の方位が付かないので、空になります。もしこの欄が「住戸の向き」を表しているなら、こうはなりません。

ところが、最大手の住宅ポータルであるSUUMOの住宅用語大辞典は、「向き」をこう定義しています。

「向きとは、不動産・住宅関連サイトや雑誌等で使用される場合、最大開口部（最も大きな窓など）が面する方向のこと」

窓の向きです。国の統計は道路の位置で、辞典は窓の向き。同じ「南向き」という言葉が、業界の中で二重に使われています。

この食い違いは、すでに読者のほうが気づいています。2024年6月、Yahoo!知恵袋で北向きの家について聞かれた回答者は、ベストアンサーの中でこう書きました。

「北向きと言っても、道路に面しているのが北なだけで南側からの日は当たりますよね」

別の相談では、回答者が「『北向きの家』・・という表現が曖昧だと思います。何が、北側なのか？」と書き出しています。曖昧なのは読者の理解ではなく、言葉のほうでした。

南向きと北向きの土地は、坪単価がどれだけ違うか

数えたのは、宅地（土地）のうち住宅地で、面積を100〜200㎡にそろえた取引です。市区町村ごとに「その方位の㎡単価の中央値 ÷ 南向きの㎡単価の中央値」を出し、その比の中央値を全国値としました。対象は74,364件です。

南向きを100として、北向きは93.2。差は6.8ポイント、約7%です。坪単価50万円の街で50坪を買うなら、南向きが2,500万円、北向きが約2,330万円。差は約170万円になります。

倍ちがうわけでも、2割ちがうわけでもありません。同じ街の同じくらいの広さの土地で、1割に届かない差です。

もうひとつ、この表には見落とされやすい事実が写っています。いちばん安いのは北ではなく、北西の92.9でした。北93.2と北東93.1もほとんど並んでいます。「南＞東＞西＞北」ときれいに一列に並ぶ順位は、実際の取引価格には現れていません。

面積をそろえないと、南北の差は5%まで縮みます

なぜ面積を100〜200㎡にそろえたのか。そろえないと、答えが変わってしまうからです。同じデータで面積の条件だけを外すと、こうなりました。

• 南 100.0（33,083件）
• 南東 100.0（20,985件）
• 南西 96.9（20,074件）
• 東 94.7（25,949件）
• 北 94.7（28,505件）

南東が南と並び、南北の差は約7%から約5%へ縮みます。同じデータ、同じ計算で、変えたのは面積の条件だけです。

理由はひとつです。㎡単価は、土地が広くなるほど下がります。総額が上がって買える人が減るからです。だから面積を混ぜたまま方位を並べると、「方位のぶん」と「広さのぶん」が同じ数字に溶けてしまいます。

この罠は、形の記事でも同じものを潰しました。詳しい仕組みは不整形地が安い理由は「形」だけではありません。79,980件の取引を数えたら、安さの2割は「広さ」のぶんでしたにまとめてあります。坪単価と1区画の総額がずれる話は宝塚の土地は尼崎より坪17%安いのに、1区画では340万円高くつきますのほうです。

立地のぶんではないのか。同じ町の中だけで比べても93.5でした

「南向きが高いのは、南向きの土地が良い場所にあるからだ」。この疑いは、市区町村単位の集計では消せません。同じ市の中でも、駅前と外れでは値段が何倍も違うからです。

そこで3つの角度から確かめました。

まず、方位ごとに土地の条件が偏っていないか。面積の中央値は155〜160㎡、前面道路の幅員の中央値は5.5〜6.0m、不整形の割合は20.0〜24.5%、私道の割合は12.1〜15.1%。8方位のどれをとっても、ほとんど同じでした。南向きだけ広いとか、南向きだけ道が広いということはありません。

次に、前面道路の幅員を4m以上6m未満にそろえて数え直しました。

• 南 100.0（4,458件）
• 東 93.2（2,999件）
• 西 91.8（2,876件）
• 北 92.2（3,396件）

道の広さをそろえても、南北の差は残りました。93.2が92.2になっただけです。

最後に、立地の影響を完全に消す方法をとりました。同じ町名の中だけで南向きと北向きを比べます。同じ町名なら、駅からの距離も学校も生活の便もほぼ同じです。

市区町村単位で出た93.2と、同じ町名の中だけで比べた93.5は、ほとんど同じ数字でした。立地を消しても差が消えない。つまりこの約7%は、場所のぶんではなく方位そのもののぶんです。

（東と西は対象の町が153〜166しかなく、市区町村単位の順位と入れ替わっています。この記事で結論に使うのは、対象の町が206ある南北の比較だけです。）

3つに1つの町では、北向きの土地のほうが高く売れています

同じ町名で南向きと北向きの両方が数えられた町は206ありました。その内訳です。

3つに1つの町では、北向きの土地のほうが高く売れていました。市区町村単位でも同じで、南北とも8件以上あった368市区町村のうち132（36%）で北のほうが高く出ています。

全国の中央値としては「南向きが高い」で合っています。合っているのに、自分の町でもそうだとは限らない。上位の記事が揃って書いている「南＞東＞西＞北」の一列は、全国を平らにならしたときだけ見える形です。

同じ町名で比べたときに何が起きているのかを、実際に北側道路の土地を選んだ人の言葉で見てみます。SUUMOの実例記事に登場するTさんは、こう振り返っています。

「1年半続いた土地探しでしたが、一気に契約。北側道路を希望する人は比較的少なくて買い手市場でした。値引交渉ができた分、設備にお金をかけられました。」

北向きが安く出る町では、この通りのことが起きます。ただし3つに1つの町では、この前提そのものが成り立ちません。

南向きで買っているのは、日当たりではなく「南隣に建物が建たないこと」

ここがこの記事の芯です。2022年1月、Yahoo!不動産の「教えて！住まいの先生」に、こんな相談が投稿されました。

「南側に隣家が建ち、日当たりが悪くなりました。11月〜2月の間、正午から15時頃までリビングは完全に日陰です。」
「分譲地なので南に戸建てがいずれ建つのは想定されましたが、『これだけ距離があれば日当たりは全く問題ありません』とハウスメーカーに言われたのを鵜呑みにしてしまいました。」
「寒いのも辛いですが、暗くて電気つけるのも悲しいです。外は明るいのに…」

この人の土地は、南側が道路ではありませんでした。本人が書いているとおり、南側は分譲地の別の区画です。だから南に家が建ちました。

土地の広告でいう「南向き」、つまり南側が道路の土地では、これが起きません。道路の上に家は建たないからです。南向きの土地が約束しているのは日照量ではなく、南隣に建物が建たないという一点です。

私は、南向きに払っている約170万円は日当たり代ではなく、南側の空が将来ふさがれない確度への支払いだと考えています。根拠は3つです。国のデータで方位は前面道路の欄にあること。南側が道路でない土地では、いま日が入っていても将来ふさがれた実例があること。そして同じ町名の中で比べても差が残る、つまり場所ではなくこの条件そのものに値段が付いていることです。

同じ相談に付いた回答のひとつは、その170万円をこう言い換えていました。

「お隣さんは太陽をお金でかって、質問者さんは太陽にお金を払わず家族のためにキープしておいた、と考えて、そのお金を家族の思い出作りに奮発すれば良いと思います。」

ただし、南側が道路でも安心できない場合があります。道が狭いと、向かいの建物の影が届くからです。前面道路の幅は、方位よりずっと大きく値段を動かします。道幅4m未満の土地は駅から遠い地域ほど3割安く、方位の差は約7%。桁がひとつ違います。幅の話はお盆に実家へ帰ったら、前の道の幅を測ってください｜道幅4m未満の土地は、駅から遠い地域ほど3割安いにまとめました。

「1〜2割高い」という数字は、どこから来たのか

「南向き 北向き 価格差」で検索して出てくる上位15本を、1本ずつ開いて確かめました。土地の価格差について具体的な数字を出していたのは6本です。そして、その6本に出典を書いていた記事は1本もありませんでした。

出ている数字も、6本の間でここまで割れています。

• 南道路と北道路で5〜10%の差、と書いている記事が2本
• 北向きを基準に、南向きは15〜20%上乗せ、と書いている記事が1本
• 南は10%高く北は10%安い（2,200万円と1,800万円）と図示している記事が1本
• 南100・東96・西95・北90という指数を出している記事が1本
• 西・東を基準に南側道路は10%以上高い、と書いている記事が1本

南向きを100としたときの北向きの数字が読み取れるのは4つで、82から95まで散らばります。実測の93.2が収まるのは、いちばん差を小さく見ている「5〜10%」の幅の中だけでした。

15本の中に、出典が付いていた数字がひとつだけありました。ただしそれは新築マンションの住戸を調べたもの（株式会社マーキュリー・2018年8月23日報道発表）なので、土地について数えた6本には入れていません。ちなみに15本のうち2本は、開くと記事そのものが消えていました。

私は、この開きがそのまま読者の損になっていると見ています。世に出ている数字は実測より一貫して大きく、だから北向きは実際以上に警戒され、南向きには実際以上のお金が払われます。同じ2,500万円の土地でも、北向きを82と見るか93.2と見るかで、差の見積もりは450万円と170万円に分かれます。値引き交渉のはじめの一言が変わる幅です。

自分の土地の値段を、3ステップで確かめる

全国の中央値をそのまま自分の土地に当てはめることはできません。手順は3つです。

1. その市区町村の坪単価を調べる。かんたん相場検索に住所を入れると、実際に売れた価格の中央値が出ます。市名だけだと別の県の同じ地名に当たるので、都道府県名から入力してください
2. 面積を坪に直す。㎡ × 0.3025 が坪数です。坪単価 × 坪数が、その街での総額の目安になります
3. 区画どうしを見比べる。同じ分譲地で南向きと北向きの区画が並んでいるなら、差の目安は約7%。50坪・坪50万円で約170万円です。それを大きく超える差が付いていたら、その差が方位のぶんなのか、間口や広さや道幅のぶんなのかを聞いてください

3つめが本題です。方位の差は1割に届きません。同じ分譲地で2割以上の差が付いているなら、動いているのは方位ではなく別の条件です。

土地を買う前に確かめる順番でいえば、方位より先に見るものもあります。その場所の災害リスクは災害リスク診断で住所から確認できます。買うものを土地にするか建物にするかで迷っている段階なら、マンションと戸建て、買うならどっち｜値段はほぼ同じなのに、広さは1.5倍ちがいましたと戸建ては新築と中古どっちが安い？築30年で半額になる街と、9割の値段のままの街がありますも同じ数え方で書いています。

前の道の幅も測ってみる（道幅4m未満の土地の話）
その住所の災害リスクを見てみる

よくある質問

南向きの土地なら、日当たりは保証されますか

されません。この記事の集計で言えるのは値段の差までで、日照量は測っていません。南側が道路なら南隣に建物は建ちませんが、道が狭ければ向かいの建物の影が届きます。実際の日当たりは、南側に何がどれだけ離れて建っているかで決まります。

マンションの「南向き」も同じ意味ですか

違います。国の取引データでは、中古マンションの方位の欄は100%空欄でした。マンションで使われる「南向き」は住戸の窓の向きで、この記事の数字は土地の前面道路の方位です。同じ言葉ですが、別のものを指しています。

相続税の評価も、南向きだと高くなりますか

この記事の約7%は実際の売買価格の差で、相続税の評価額とは別の計算です。路線価による評価には角地への加算など画地ごとの補正の仕組みが定められていますが、税額の話はこの記事では扱いません。個別の評価は税務署か税理士に確認してください。

北向きの土地は、売るときに損をしますか

買うときも売るときも同じ比率が付くなら、そこで損得は生まれません。全国の中央値でみれば北向きは南向きの93.2ですが、206の町のうち72町では北向きのほうが高く売れています。自分の町がどちらかは、その町の実際の成約価格で確かめてください。

この記事の数字の出どころ

• 取引価格：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産価格（取引価格・成約価格）情報取得API（XIT001）。2023年第1四半期〜2026年第1四半期の13四半期ぶん、全国1,510市区町村を取得。集計日は2026年8月26日
• 全国値の出し方：取引種類は宅地（土地）、地域は住宅地、面積100〜200㎡に限定。市区町村ごとに「その方位の㎡単価の中央値 ÷ 南向きの㎡単価の中央値」を計算し、その比の中央値を全国値としました。対象は74,364件（南向き628市区町村・北向き513市区町村）
• 項目名：同じ仕様書に「前面道路：方位」「前面道路：種類」「前面道路：幅員（m）」の3項目が並んでいます 国土交通省 不動産情報ライブラリ API仕様（XIT001）
• 中古マンションの方位欄：同データの2025年〜2026年の中古マンション等60,949件で、方位が空欄であることを確認しました
• 同一町名の集計：各方位3件以上ある町のみを対象とし、南北のペアが成立した町は206です
• 市区町村別・都道府県別の南北差は掲載していません。1市区町村あたりの件数が8〜20件で、市内の地区差を拾ってしまうためです
• 「向き」の定義：SUUMO住宅用語大辞典「向き」
• 上位15本の内訳：2026年8月26日に「南向き 北向き 価格差」「土地 南向き 北向き 価格差」「南向き 土地 価値」の3つで検索した上位を、当サイトが1本ずつ開いて数えたものです
• マンション住戸の調査：株式会社マーキュリー 2018年8月23日報道発表
• 読者の声：Yahoo!知恵袋（2024年6月18日）／Yahoo!不動産 教えて！住まいの先生／同「日当たりが悪くなり後悔。」（2022年1月2日）／SUUMO「実例から見る 北側道路の土地で手に入れる風通しのよい陽光あふれる住まい」。引用は投稿された文章のままです