さいたま市の住宅地の坪単価は、中央値で浦和区が130.4万円、岩槻区が30.7万円です。4.2倍あります（2026年地価公示の住宅地標準地153地点）。
2024年、「大宮と浦和だったらどっちに住むのがおすすめですか？週に1回ほど東京に出勤していて、子供がこれから生まれます。」という質問が知恵袋に投稿されました。さいたま市の検索は、たいていこの2択で止まります。ところが同じ年の別の質問では、通勤電車の混雑について「大宮始発の埼京線か、途中から南浦和始発の京浜東北線に乗り換えればマシかな」という答えが付いています。南浦和も武蔵浦和も、浦和区ではなく南区の駅です。
区の名前で線を引くと、この第三の選択肢が見えません。この記事は10区を同じ物差しで並べた表を先に置き、そのあとで区ではなく駅と町名に降りる順番を書きます。
この記事でわかること
- ✓ 住宅地の坪単価の中央値は浦和区130.4万円・中央区108.6万円・大宮区101.8万円に対し、岩槻区30.7万円・見沼区37.0万円・西区41.0万円
- ✓ 震度6弱以上の30年確率は桜区76.3%〜西区32.4%。住宅地の標高は南区6.4m・桜区6.9mが低く、桜区は標準地の100%が10m未満
- ✓ 5年で人口が増えたのは8区。減ったのは北区（−1.2%）と岩槻区（−1.2%）だけで、増加率の最大は大宮区の+6.4%
さいたま市10区を同じ物差しで並べた表（マンション・小学校・標高・揺れ・刑法犯）
| 区 | 中古マンション 万円/m² | 公立小学校 | 住宅地の標高 中央値 | 震度6弱以上 30年 | 刑法犯 人口1万人あたり |
|---|---|---|---|---|---|
| 西区 | 36.4 | 8校 | 9.5m | 32.4% | 30.8件 |
| 北区 | 40.8 | 9校 | 14.7m | 48.2% | 35.5件 |
| 大宮区 | 60.1 | 9校 | 13.0m | 45.3% | 81.7件 |
| 見沼区 | 24.6 | 12校 | 11.9m | 57.5% | 32.3件 |
| 中央区 | 62.3 | 8校 | 13.3m | 69.6% | 32.5件 |
| 桜区 | 35.4 | 8校 | 6.9m | 76.3% | 32.7件 |
| 浦和区 | 75.8 | 13校 | 13.2m | 60.5% | 25.2件 |
| 南区 | 56.7 | 14校 | 6.4m | 69.6% | 26.6件 |
| 緑区 | 30.9 | 11校 | 12.3m | 56.0% | 33.6件 |
| 岩槻区 | 20.0 | 14校 | 11.6m | 39.8% | 44.1件 |
マンション＝不動産情報ライブラリの成約データ（2024年第4四半期〜2025年第4四半期）のうち専有面積50〜70m²の1m²単価の中央値。西区11件・緑区17件・岩槻区7件は20件未満なので参考値。小学校＝令和8年5月1日の学校コード一覧（分校・休校を含む可能性あり）。標高＝2026年地価公示の住宅地標準地153地点の中央値で、区全体の平均ではない。揺れ＝防災科研J-SHIS（ジェイシス）2024年版「今後30年間に震度6弱以上」、区の代表点1点の値（2026年9月2日取得）。刑法犯＝埼玉県警の令和8年1〜7月累計を令和8年8月1日の町名別人口表の区合計で割った当サイトの計算。
この表は「どの区が良い・悪い」を決めるためのものではありません。10区とも区の中で数字が散らばります。大宮区は住宅地の標準地で最安がm²単価13.0万円、最高が119.0万円で9.2倍です。区でいったん見当をつけて、必ず町名まで下りてください。
相場：浦和区130.4万円/坪、岩槻区30.7万円/坪
| 区 | 地価公示 中央値 万円/坪 | 前年比 平均 | 実取引 土地 万円/坪(件) | 中古マンション 万円/m²（50〜70m²） |
|---|---|---|---|---|
| 浦和区 | 130.4 | +3.7% | 167.6(61) | 75.8 |
| 中央区 | 108.6 | +3.4% | 119.0(31) | 62.3 |
| 大宮区 | 101.8 | +3.7% | 108.4(36) | 60.1 |
| 南区 | 99.2 | +3.0% | 138.7(57) | 56.7 |
| 緑区 | 63.8 | +2.3% | 63.7(61) | 30.9 |
| 北区 | 59.8 | +2.6% | 83.3(58) | 40.8 |
| 桜区 | 50.6 | +1.9% | 45.7(31) | 35.4 |
| 西区 | 41.0 | +2.1% | 38.0(51) | 36.4 |
| 見沼区 | 37.0 | +1.6% | 51.4(83) | 24.6 |
| 岩槻区 | 30.7 | +1.5% | 22.1(66) | 20.0 |
上位3区（浦和・中央・大宮）は前年比も+3.4%以上で、下位3区（西・見沼・岩槻）は+2.1%以下です。差は開く方向に動いています。
区の中の差はもっと大きい。浦和区は木崎4丁目のm²単価19.6万円から高砂2丁目の144.0万円まで7.3倍、大宮区は三橋2丁目の13.0万円から下町1丁目の119.0万円まで9.2倍あります。「浦和区だから高い」ではなく、「浦和駅の近くだから高い」ということです。
通勤：座れるかどうかは「始発駅がどこにあるか」で決まる
| 区 | 駅まで 中央値 | 1km以内の割合 | 標準地の最寄駅（多い順） |
|---|---|---|---|
| 北区 | 700m | 62% | 宮原・日進・土呂 |
| 中央区 | 850m | 71% | 北与野・与野本町・北浦和 |
| 浦和区 | 850m | 65% | 浦和・北浦和・与野 |
| 南区 | 1,050m | 50% | 南浦和・武蔵浦和・浦和 |
| 大宮区 | 1,200m | 31% | 大宮・さいたま新都心・北大宮 |
| 西区 | 1,300m | 44% | 指扇・西大宮・大宮 |
| 岩槻区 | 1,300m | 21% | 岩槻・東岩槻 |
| 見沼区 | 1,600m | 33% | 東大宮・大宮・大和田 |
| 桜区 | 1,800m | 33% | 南与野・与野本町・西浦和 |
| 緑区 | 1,800m | 20% | 浦和・東浦和・浦和美園 |
2024年に投稿された通勤電車の質問への答えは、こうでした。「大宮始発の埼京線か、途中から南浦和始発の京浜東北線に乗り換えればマシかな。」「混雑がやだったら大宮以外でも、埼京線の武蔵浦和始発や京浜東北線南浦和始発に並んで座る。そういう方法もあります。」
ここに出てくる駅を区に置き換えると、大宮は大宮区、南浦和と武蔵浦和は南区です。南区の標準地20地点のうち、最寄駅として南浦和が6地点、武蔵浦和が5地点に記録されています。「浦和か大宮か」で迷っている人にとって、南区は第三の答えになりえます。
一方で、駅からの距離では桜区と緑区の1,800mが最も遠く、緑区は1km以内の標準地が20%しかありません。大宮区の1,200mも意外に見えますが、これは大宮区が大宮駅から東西に広く、駅前だけの区ではないからです。
読者
浦和区と大宮区は、結局どちらが便利ですか？
おかあさんこの記事の数字では、駅までの距離は浦和区850m・大宮区1,200m、1km以内の割合は浦和区65%・大宮区31%で浦和区のほうが近い。中古マンション（50〜70m²）の1m²単価は浦和区75.8万円・大宮区60.1万円で浦和区が高い。刑法犯の人口1万人あたりは浦和区25.2件・大宮区81.7件ですが、これは大宮駅の繁華街を抱えているぶんです。5年の人口増減率は大宮区+6.4%・浦和区+2.8%で、人が動いているのは大宮区のほうでした。どちらが便利かは、使う路線で変わります。
災害：桜区は標準地の100%が標高10m未満、揺れの確率も最高
| 区 | 標高 中央値 | 10m未満の割合 | 震度6弱以上 30年 | 震度6強以上 |
|---|---|---|---|---|
| 桜区 | 6.9m | 100% | 76.3% | 24.7% |
| 中央区 | 13.3m | 7% | 69.6% | 19.2% |
| 南区 | 6.4m | 70% | 69.6% | 19.4% |
| 浦和区 | 13.2m | 20% | 60.5% | 13.9% |
| 見沼区 | 11.9m | 27% | 57.5% | 12.3% |
| 緑区 | 12.3m | 27% | 56.0% | 11.8% |
| 北区 | 14.7m | 0% | 48.2% | 8.6% |
| 大宮区 | 13.0m | 6% | 45.3% | 7.7% |
| 岩槻区 | 11.6m | 43% | 39.8% | 6.0% |
| 西区 | 9.5m | 56% | 32.4% | 4.1% |
桜区は標準地9地点すべてが標高10m未満で、中央値は6.9m。震度6弱以上の30年確率も76.3%で10区の最高です。南区は中央値6.4mが10区で最も低く、標準地20地点のうち2地点は5m未満でした。
一方で西区は、標高が9.5mと低めなのに揺れの確率は32.4%と10区で最も低い。標高の順番と揺れの確率の順番は一致しません。
さいたま市は2026年4月23日に内水ハザードマップを公開し、重要事項説明で使う水防法施行規則の図面がこちらに入れ替わりました（令和3年4月版は対象外と市が明記しています）。2026年8月21日の大雨では市内で道路冠水が35件あり、内訳は北区13件・見沼区14件・岩槻区7件・西区1件でした（さいたま市の道路冠水35件と内水ハザードマップ）。標高の数字は目安にすぎないので、候補の住所が決まったら洪水と内水の両方のハザードマップを見てください。
学区：「浦和の学校」は区では決まらない
2011年、埼玉に引っ越す予定の人がこう質問しています。「浦和の小学校、なぜレベルが高いと言われるのでしょうか？埼玉に引越し予定です。子供の小学校を考慮した家を選びたいと考えています。色々調査すると浦和の常盤小学校、中学校がブランドとなっているとの事。」
公立小学校の数で見ると、多いのは南区14校・岩槻区14校・浦和区13校で、少ないのは西区8校・中央区8校・桜区8校です。ただし、これは区の人口と面積の話でしかありません。
さいたま市は通学区域の一覧を公開していて、そこにはこう書かれています。「市内の一部に指定校以外の学校に就学ができる地域（特定地域）を設定しています。」。つまり同じ町名でも、指定校が1つとは限らない地域があります。区どころか町名でも決まりきらないので、住所で引いてください。
治安：件数は前年より減っている区が8つ
| 区 | 刑法犯 1〜7月 | 前年同期 | 増減 | 人口1万人あたり | 自転車盗 | 空き巣 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 大宮区 | 1,051 | 1,029 | +22 | 81.7件 | 209 | 26 |
| 北区 | 542 | 560 | -18 | 35.5件 | 148 | 7 |
| 見沼区 | 537 | 675 | -138 | 32.3件 | 144 | 8 |
| 南区 | 525 | 552 | -27 | 26.6件 | 200 | 6 |
| 岩槻区 | 493 | 532 | -39 | 44.1件 | 91 | 7 |
| 緑区 | 461 | 514 | -53 | 33.6件 | 139 | 2 |
| 浦和区 | 431 | 554 | -123 | 25.2件 | 118 | 3 |
| 中央区 | 338 | 343 | -5 | 32.5件 | 92 | 0 |
| 桜区 | 316 | 395 | -79 | 32.7件 | 103 | 1 |
| 西区 | 296 | 292 | +4 | 30.8件 | 64 | 4 |
10区の合計は4,990件で、前年同期の5,446件より456件減りました。増えたのは大宮区（+22）と西区（+4）の2区だけです。
刑法犯4,990件のうち自転車盗が1,308件を占めます。件数が多いのは大宮区209件・南区200件・北区148件で、いずれも複数路線が乗り入れる駅を抱える区です。空き巣は10区で64件、いちばん多い大宮区が26件、中央区は0件でした。
大宮区は大宮駅の繁華街を抱えていて、住んでいる人以外の出入りが桁違いに多い区です。人口1万人あたりの分子には来街者が巻き込まれた分が入り、分母には入りません。この列だけで「住民にとって危ない区」とは読めません。件数と人口あたりのどちらを使うかで順位が変わるので、両方を見てください。
人口：減ったのは北区と岩槻区だけ
| 区 | 人口2025 | 人口2020 | 5年増減 | 増減率 |
|---|---|---|---|---|
| 大宮区 | 125,310 | 117,784 | +7,526 | +6.4% |
| 浦和区 | 169,458 | 164,822 | +4,636 | +2.8% |
| 南区 | 196,111 | 191,563 | +4,548 | +2.4% |
| 緑区 | 132,329 | 128,321 | +4,008 | +3.1% |
| 見沼区 | 166,998 | 165,049 | +1,949 | +1.2% |
| 西区 | 94,098 | 93,499 | +599 | +0.6% |
| 中央区 | 103,816 | 103,269 | +547 | +0.5% |
| 桜区 | 98,914 | 98,661 | +253 | +0.3% |
| 岩槻区 | 110,514 | 111,815 | -1,301 | -1.2% |
| 北区 | 147,468 | 149,242 | -1,774 | -1.2% |
10区のうち8区で増えました。増加率が5%を超えたのは大宮区（+6.4%）だけです。人口がいちばん多いのは南区196,111人で、浦和区・見沼区が続きます。
大宮区は5年で7,526人増え、坪単価も+3.7%上がりました。一方、減った北区と岩槻区の坪単価は+2.6%と+1.5%で、伸びも小さい。人が動いた区とそうでない区で、値段の動きも分かれています。
読者
さいたま市と川口市、どちらに住むか迷っています。
おかあさん2014年に同じ質問をした人が「周りには絶対にさいたま市の方がいい！などと言われるのですが、物件価格などを考えると川口の方が安く迷っています。」と書いています。ベストアンサーの結びは「通勤場所、何を重要視(自然か利便性かなど)するかなどで変わってきますので、何とも言えないです。」でした。この記事の数字で言えるのは、さいたま市の中でも坪単価が4.2倍ちがうということです。市の名前で決めるより先に、使う駅で相場を引いてみてください。
家探しの順番：区で線を引かず、路線→始発駅→町名→現地
- 路線を決める — 京浜東北線・埼京線・宇都宮線・高崎線・武蔵野線・東武野田線で、通勤時間も相場も別物です
- 始発駅を見る — 座れるかどうかは駅で決まります。大宮（大宮区）、南浦和・武蔵浦和（南区）が読者の答えに出てきた駅です
- 町名まで絞る — 同じ区で坪単価が9倍ちがう区があります。町名で相場を引いて、予算に合う町名を3つに絞る
- 現地を見る — 標高、前面道路の幅、内水のハザードマップ。学区は特定地域があるので住所で確かめる
3の町名まで来たら、住所を入れて相場と災害リスクを一度に確かめられます。
よくある質問
一人暮らしならさいたま市の何区？
数字で言えるのは、駅から1km以内の住宅地が多いのは中央区71%・浦和区65%・北区62%、中古マンション（50〜70m²）の1m²単価が安いのは岩槻区20.0万円・見沼区24.6万円・緑区30.9万円ということまでです。座って通勤したいなら、始発が出る駅を先に決めてください。
子育てでさいたま市に住むなら何区？
公立小学校が多いのは南区14校・岩槻区14校・浦和区13校ですが、通う学校は住所で決まります。さいたま市には指定校以外の学校に就学できる「特定地域」があるので、町名だけでは決まりきりません。桜区と南区は住宅地の標高が低いので、学区と水のリスクを同じ住所で見てください。
さいたま市で治安が悪い区は？
この記事では区を「治安が悪い」とは書きません。令和8年1〜7月の認知件数は大宮区1,051件が最多で、人口1万人あたりでも81.7件と10区で最も高く出ますが、大宮区は大宮駅の繁華街を抱えて来街者が多く、その分は分母に入りません。10区のうち8区は前年同期より件数が減っています。
大宮と浦和、どっちに住むのがおすすめですか？
この記事は区を1つ勧めません。数字では、駅の近さと中古マンションの1m²単価は浦和区が上、5年の人口増加率と坪単価の伸びは大宮区が上でした。座って通勤したい場合は、大宮始発だけでなく南浦和・武蔵浦和始発（南区）も選択肢に入ります。使う路線を先に決めると、答えは自然に絞られます。
出典
- 国土数値情報 地価公示データ L01-26（2026年1月1日時点）。住宅地の標準地のみ集計。坪単価はm²単価×400/121
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報。土地は2025年第2四半期〜2026年第1四半期、中古マンションは2024年第4四半期〜2025年第4四半期のうち専有面積50〜70m²。四半期ごとの中央値を件数で加重
- 国土地理院 標高データ（2026年地価公示の住宅地標準地の座標で取得）
- 防災科学技術研究所 J-SHIS 地震ハザードステーション 2024年版（今後30年間に震度6弱以上・平均ケース・全地震。区の代表点1点。2026年9月2日取得）
- 学校コード一覧（令和8年5月1日時点）。住所に「さいたま市〇〇区」を含む公立小・中学校を計数。分校・休校を含む可能性あり
- さいたま市「さいたま市の人口・世帯（令和8年）」8月分 町名別人口表（2026年9月2日取得） https://www.city.saitama.lg.jp/006/013/005/001/p126576.html
- さいたま市「令和7年国勢調査 速報集計結果（要計表による人口及び世帯数）」（2026年5月20日発表・2026年9月2日取得） https://www.city.saitama.lg.jp/006/013/006/001/p130527.html
- 埼玉県警察「刑法犯認知件数（令和8年7月末・暫定値）市町村別」（2026年9月2日取得） https://www.police.pref.saitama.lg.jp/a0030/keihouhan.html
- さいたま市「さいたま市立小・中学校通学区域一覧」（2026年5月7日更新・2026年9月2日取得） https://www.city.saitama.lg.jp/003/002/012/p003102.html
- Yahoo!知恵袋 q10307302325（2024年11月） https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q10307302325 ／ q11304180671（2024年9月） https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11304180671 ／ q1454990989（2011年2月） https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1454990989 ／ q10139302660（2014年12月） https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q10139302660
コメント